PDF《房地产行业 2019 年度信用展望》

新世纪评级

2019 年度行业信用展望报告 -

1 - 房地产行业 负面 房地产行业

2019 年度信用展望 工商企业评级部 何婕妤 覃斌

2018 年前三季度, 我国房地产市场继续实行差异化调控, 商品房住宅销售面积同比 增幅有所收窄,新开工提速,库存企稳回升.

伴随着房企融资收紧及土地供应量增加, 土地市场流拍增多,溢价率下滑.同时,各地政府出台政策鼓励租赁及共有产权市场发 展,以逐步构建并完善住房长效机制. 受益于前期销售情况良好,

2018 年前三季度样本企业结转的营业收入及净利润增速 加快,且毛利率小幅上升.但期末样本企业已销售未结算收入增速同比大幅下滑,后续 业绩增长动力趋缓.样本企业财务杠杆有所上升,且债务期限结构趋向短期.同时,样 本企业销售放缓,自由现金流缺口扩大,短期偿债风险加大.

2018 年前三季度房地产开发行业已发债企业的主体信用等级仍集中于 AA 区间. 同期,共有

18 家房地产开发企业信用等级或(和)展望发生变动,其中,14 家企业信用 等级上调(其中

4 家为双评级企业1 ) ,2 家企业信用等级下调,5 家企业调整展望. 展望

2019 年,房地产调控将继续推进因城因地制宜、精准施策的差异化措施,并在 房住不炒 的基本方针不动摇的基础上结合市场形势变化作出必要政策调整;

但部 分经营风格过于激进、中短期债务规模过大的开发企业,仍将面临很大的信用风险暴露 可能性.中短期内,预计债务较集中到期以及销售资金回笼不畅将使得房地产开发企业 整体上面临的信用风险显著升高. 行业基本面 房地产业是我国经济的主要支柱产业之一,近十年占 GDP 的比重逐年上升,但受 经济周期及政策调整的影响显著.2018 年前三季度,住宅销售量价仍保持增长,但增 速回落.随着需求的不断释放、棚改货币化补偿比例下降,以及一系列长效机制的逐步 确立,预计国内房地产市场将进一步放缓. 房地产业是我国经济的主要支柱,2008-2017 年房地产业占 GDP 的比重逐年上升, 由4.61%增至 6.51%.2018 年前三季度我国房地产业增加值为 43,563 亿元,占第三产业 增加值比重为 12.60%,占我国

2018 年前三季度 GDP 的比重进一步上升为 6.69%.若考 虑不到与房地产开发投资直接相关的住宅建筑施工、住宅金融服务等行业的增加值贡 献,则房地产业对 GDP 的影响更为广泛.

1 双评级指两家评级机构对同一家企业进行评级. 新世纪评级

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图表 1. 2008-2018 年前三季度我国房地产业占 GDP 比重(单位:%) 资料来源:国家统计局 2008-2017 年,我国房地产开发投资完成投资额从 3.12 万亿元升至 10.98 万亿元. 其中住宅开发完成投资额从 2.24 万亿元升至 7.51 万亿元.住宅投资仍为房地产开发投 资主力.2018 年前三季度我国房地产开发完成投资额为 8.87 万亿元,较上年同期增长 9.90%,虽然增速较 1-8 月有所回落,但比上年同期增速提升 1.8 个百分点,仍保持在较 高水平.其中住宅开发完成投资额为 6.28 万亿元,较上年同期增长 14.00%.

图表 2. 2008-2018 年前三季度房地产投资情况(单位:亿元,%) 资料来源:Wind 资讯及国家统计局

2008 年以来的十年间, 国内房地产投资增速一直保持正增长, 但期间受到经济周期 及政策调整的影响,增速经历了一定的波动.大致可以分为三个部分: (1)2008-2009 年,受到次贷危机的冲击和四万亿投资的推出,我国房地产投资先降后升,走出 V 型走 势;