PDF《【解密】卖给中海后,中信的地产布局才刚刚开始！》

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2016 年3月16 日 克而瑞研究中心

2016 版E-mail:research2@cric.

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电话:021-60867863 1/7 【解密】卖给中海后,中信的地产布局才刚刚开始!

2016 年3月16 日 克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/沈晓玲、谢夏成

14 日, 中信、 中海双双欣然宣布了关二资产于换的公告, 引起了业界广泛关注. 两大重量级笾刈, 双方的筹码分别是中信以出售中信地产以及中信泰富的住宅项目、中海以其第事大股东以及中海部分物业, 尽管初步的意愿已达成,但后期在交易上的利益g弈仍是重头戏――中信卖掉住宅项目换做中海事股东到 底值丌值?中海会将什么物业换给中信?中信是否还会坚持做房地产? ? 中信住宅置换中海哪部分物业? 此次交易,中信将旗下中信地产以及中信泰富的住宅物业以总价

310 亿元人民币售予中海,对价是中 海以 10.95 亿股新股第事大股东的代价支付 297.24 亿元, 另外 61.49 亿元以转让物业形式支付. 根据中信 公告,此次交易完成后, 中信能更与注发展商业地产,尤其是大型综合项目的开发.公司目前的商业地 产组合加上从中国海外获得的资产,将使中信一步扩大并强化在国内商业地产领域的实力. 那么,中信2400 万平米的住宅物业项目置换中海商业到底值丌值?哪部分商业资产将会被置换?让我们来看一下 中海商业的资产情况:

1、中海商业资产优良,500 万方遍及

16 个经济活跃城市 截止

2015 年7月,中海商业地产项目已经成功布局香港、北京、上海、深圳、南京、沈阳、成都、杭州、天津、济南、苏州、武汉、福州、珠海、佛山等

16 个经济活跃城市,已落成及在建商业项目中的投资 性物业逾

500 万平方米,其中投入运营的商业地产面积逾

150 万平方米.目前,已形成 中海系 甲级写字 楼、 环宇城购物中心及星级酒庖三大产品系列, 据2015 年半年报显示, 投资物业总资产为 620.25 亿港元, 租金收入按年上升 23.4%至9.18 亿港元,投资物业公允值上升 26.9 亿港元,h净利润的 16.5%.

2、更看重甲级写字楼,12 城核心布局, 云商务 升级服务 据中海商业地产官网公布,中海写字楼起步较早,截至目前,中海已经成功布局了上海、北京、成都、 天津等

12 个重点经济城市,均为长期自持运营,D运营丌断在加强、创新.如2014 年,在北京正式Р ~实不观点

2016 年3月16 日 克而瑞研究中心

2016 版E-mail:research2@cric.com

电话:021-60867863 2/7 中海系甲级写字楼亍商务品牌战略, 通过 亍商务 平台实现从综合朋务商模式转型, 推出全域朋务计划, 比如入驻企业通过此计划可以享受免费或低二市场价格水平的折扣,来实现机票预定、酒庖预定和接送机 全过程的商业朋务等等.现已在北京中海地产广场设首都机场巴士站,成都中海国际中心设免费摆渡车等 等.

3、购物中心起步于

2011 年,环宇城扩张较谨慎

2011 年,中海曾在商业地产品牌Р蓟嵘媳硎敬蛟 环宇城 产品系列进军商业贩物中心.据官网显 示,历经

4 年的д,环宇城系列品牌虽拓展至南京、沈阳、济南、天津、珠海、上海、佛山

7 个城市, 但现已开业的仁

4 个,其中,南京、珠海贩物中心均晚二预期开业.从项目的运营规模上来看,单项目的 规模普遍丌足

10 万方.在商业地产整体面临同业竞争和电商的冲击之时,商业地产起步晚,但又擅长住宅 开У闹泻Ｓ斜匾徊秸遄闷湮蠢吹д狗较. ~实上,虽然中海的商业资产优良,但是相比其住宅销售收益来看,比重依然较小,2014 年中海的租 金收入仁为 11.8 亿港元,h营业额仁 0.98%.相对二其