PDF《荣盛发展（002146）》

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1 荣盛发展(002146) 证券研究报告

2018 年02 月06 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发

6 个月评级 买入(首次评级) 当前价格 13.

58 元 目标价格 19.00 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 4,348.16 流通 A 股股本(百万股) 3,890.35 A 股总市值(百万元) 59,048.07 流通 A 股市值(百万元) 52,830.93 每股净资产(元) 5.68 资产负债率(%) 85.09 一年内最高/最低(元) 15.55/8.08 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号:S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 联系人 xuchao@tfzq.com 资料来源:贝格数据 相关报告 股价走势 业绩超预期,低成本拿地保障利润空间 事件:公司发布业绩快报,2017 年实现营业收入 382.8 亿元,同比增长 25.0%;

实现归属上市公司股东净利润 57.7 亿元,同比增长 39.1%;

每股收 益1.33 元,同比增长 40.0%. 业绩超预期,房地产和产业园区业务增长迅猛 此前, 公司三季报披露预计

2017 年归属于上市公司股东的净利润较上年同 期增长 20%~40%, 此次公司披露归母净利润增长 39.1%, 接近三季报预计 范围上限,超出市场预期.公司业绩大幅增长主要原因为公司房地产业务 加大结算力度,同时公司产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长. 销售高增长,低成本拿地保障利润空间

2017 年, 公司抓住重点布局区域特别是部分三四线城市房地产市场回暖的 机遇,加大推盘和去化力度,廊坊、石家庄、南京、重庆、聊城、蚌埠等 重点布局区域销售势头强劲.根据克而瑞的统计,公司整体

2017 年销售 额约

730 亿,同比增长约 43%;

销售面积

690 万方,同比增长约 15%;

销 售均价

10575 元,同比增长约 24%;

公司土地储备充足,我们预计

2018 年销售有望达到

1000 亿. 截至

2017 年6月末,公司土地储备规划建筑面积

2849 万方.从区域分布 上看,京津冀区域(河北、天津)占比 31.6%,华东区域(江苏、安徽、 浙江)占比 22.6%,沈阳占比 14.7%,山东占比 11.2%,重庆占比 8%,其 他区域合计占比 11.9%.从城市能级来看,以二三线城市为主. 公司拿地成本较低,2017 年新增土地储备

1270 万方,楼面均价约

2200 元,拿地楼面价占销售均价的比例不到 21%,利润率优势明显.充足的土 地储备和较低的土地成本将给公司提供充分的利润空间,

2017 年公司归母 净利润率为 15.07%,较16 年提高 1.52 个百分点. 推出跟投加强激励机制,项目利润率和品质与员工个人利益挂钩

2017 年12 月4日,公司股东大会审议通过了《公司 创享计划 实施办 法(试行) 》 ,即 跟投制度 ,公司新取得的所有城市地产项目均需通过跟 投的方式进行.公司在跟投制度中引入 项目利润率 弹性系数 k1;

同时 城市公司跟投人的利润分配引入 品质 弹性系数 k2.跟投制度的推出将 会极大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩,实现 收益共享、风险共担. 多元化融资齐头并进,融资成本仅小幅上涨

2017 年公司共计融资规模

440 亿元,完成融资计划.其中六成为银行开发 贷款,另外四成包含发行公司债券、购房尾款资产证券化、物业收入资产 证券化、中期票据、股东借款资等,也有少量的信托产品.2017 年公司总 体融资成本 6.5%,相比

2016 年仅有小幅上涨. 投资建议:公司土地储备充足,拿地成本占销售均价比例不到 21%,利润率 优势明显.我们预计公司销售将维持高速增长态势,2018 年销售额有望突 破1000 亿.我们预计公司 2017-19 年净利润为 57.7 亿,82.7 亿,110.1 亿,EPS 为1.