PDF《《国有资本改制创新系列》》

另一方面,新兴产业、高端服务业的发展和城市建设都需要 大量的土地和房屋建筑.因此,扭转供需错配的情况,把低效资产转化成为对接市场需求的有效供给,已 成为供给侧结构性改革的一个着力点.

5 ? 2017毕马威企业咨询 (中国) 有限公司 ― 中国外商独资企业,是与瑞士实体 ― 毕马威国际合作组织 ( 毕马威国际 ) 相关联的独立成员所网络中的成员.版权所 有,不得转载.中国印刷. 低效资产的主要类型和价值重塑 三 低效资产主要包括以下一些类型: ? 因传统行业企业转型、城区生产设施外迁而闲置的旧 厂房、厂区和建设用地等.这些资产多数位于城市中 心地带,周围有丰富的、可以利用的资源,建筑布局、 结构和风格独特 ? 由于经营不善而没有得到高效利用的资产,包括国有 和私营企业的经营性资产、非经营性资产,如各类公 办培训中心、活动中心、电影院、招待所、疗养院、 旅馆、厂房和医院等 ? 因旧城区、 城中村 改造而闲置的房屋和土地资源 ? 一直处于 沉睡 状态、待开发的房屋和土地资源, 如铁路网沿线的土地资源等. 产业园区和生产性服务业 [1] 除特殊说明外,本报告案例分析中事实部分均来自于媒体公开报道. 很多低效资产改造项目选择了产业园区和生产性服务业方向,比如金融产业生态圈、微传媒生态圈、高新 产业基地、物流园、时尚中心、中小企业创业基地、创客空间和产业孵化器等,如上海华新电信电缆有限 公司厂区改造成为 南翔智地・越界 微传媒产业园. [1] 低效资产价值再造的定位多种多样,下面我们结合案例,介绍几类典型的价值重塑方向 文化创意旅游园区 改造成为文化创意产业园区、旅游风景区的低效资产大多蕴含文化、历史底蕴,或拥有可开发、可依托的 旅游资源,浙江龙泉青瓷小镇和深圳绿膳谷是两个较为典型的例子. 新兴服务业 2016年10月,《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》发布,这为一些经营状况不佳的国 有企业所属的医院、厂房和宾馆酒店转型养老服务提供了便利条件.我们已经看到一些低效资产转型养老 机构的案例,包括海航和华天酒店旗下的酒店,国有企业附属公立医院,如中铁洛阳隧道局医院和北京市 炼焦化学厂医院等. 面向青年租房群体的长租公寓市场最近几年迎来了快速发展,位于繁华地带的闲置房源经改造可以以较低 成本快速进入长租公寓市场,比如由高露洁牙膏厂改建而成的、位于广州凤凰街道上的YOU+公寓.此外, 一些低效资产改造项目还瞄准了创新型的服务业态,比如南京的扬子智慧谷.

6 ? 2017毕马威企业咨询 (中国) 有限公司 ― 中国外商独资企业,是与瑞士实体 ― 毕马威国际合作组织 ( 毕马威国际 ) 相关联的独立成员所网络中的成员.版权所 有,不得转载.中国印刷. 低效资产价值重塑的核心成功要素 四 客观评估资产价值 低效资产改造的目的是充分挖掘低效资产 沉睡 的隐形价值,实现资产价值的最大化.低效资产价值评 估的重点包括建筑物历史文化价值,建筑结构和风格,区位优势和基础设施条件,企业新旧业务之间可挖 掘的协同效应,客户资源等领域. 成功的低效资产再造项目需要制定完善的项目计划书,在这个过程中,企业需要关注以下四个方面的工作. 上海第十七棉纺厂建立于1921年,2005年外迁后留下了一批1912-1935年间兴建的建筑物,有些是 上海市级三类及四类保护建筑,具有重要的历史和文化价值.在上海市 退二进三 的经济结构调 整方针下,上海纺织集团在充分考虑市场需求、区域定位和旧厂区文化内涵的基础上,决定将十七 棉纺厂改造方向定位为 上海国际时尚中心 ,将其打造成为国际时尚界互动交流的地标性平台和 营运承载基地. 价值挖掘:历史和文化价值、城市发展愿景、区位优势、厂区面积广阔. 上海第十七棉纺厂――上海国际时尚中心 对再造方向进行准确定位 低效资产改造的重新定位、恰当改造和准确赋能是整个项目计划的核心,要准确定位,企业需充分研究区 域发展战略和城市产业规划,深入分析市场需求和企业发展方向,在综合考量各项因素的基础上,确定低 效资产再造项目的战略、产业和功能定位. 此外,在经济发展进入新时期后,低效资产再造的定位也要关注三个 新 ,即把握 新时代 、融入 新理念 、发展 新经济 . 把握 新时代 的要求是项目准确定位的前提.当前,中国经济发展进入 新常态 , 转方式 、 调 结构 的要求更加迫切.因此,低效资产改造项目需把握国内外经济形势所呈现的时代特征,并将其融入 项目定位. 三一集团是中国最大、全球前五的工程机械制造商,2012年开始,工程机械行业发展进入低谷, 三一集团在长沙的部分厂房处于闲置中. 2014年9月,国务院总理李克强第一次提出要形成 大众创业、万众创新 的新态势.2015年, 三一集团积极响应号召,将部分厂房打造成以 众创空间 为核心定位的 三一众智新城 ,旨 在推动 中国制造2025 与 互联网+ 对接,建设项目包括众创空间、科技企业孵化器、智能 制造产业加速器、三一创业街区、研发中心等.截至2017年5月, 三一众智新城 已入驻128家 初创企业和创业团队. 三一集团 众智新城