PDF《《国有资本改制创新系列》》

园区变革开启 升级模式 ――谈低效资产的 价值重塑 毕马威中国 《国有资本改制创新系列》 目录 低效资产蕴含巨大的商业价值 低效资产的价值没有得到应有的重视 低效资产的主要类型和价值重塑 ? 产业园区和生产性服务业 ? 文化创意旅游园区 ? 新兴服务业 低效资产价值重塑的核心成功要素 ? 客观评估资产价值 ? 对再造方向进行准确定位 ? 选择适合的项目运作模式 所有者进行改建运营 第三方接盘进行改建运营 所有者与第三方合作改建运营 ? 制定项目实施计划,提供高效、专业的运营管理服务 结束语 一二三四四五04

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10 05 ? 2017毕马威企业咨询 (中国) 有限公司 ― 中国外商独资企业,是与瑞士实体 ― 毕马威国际合作组织 ( 毕马威国际 ) 相关联的独立成员所网络中的成员.

版权所 有,不得转载.中国印刷. 心向未来,践行今朝

3 ? 2017毕马威企业咨询 (中国) 有限公司 ― 中国外商独资企业,是与瑞士实体 ― 毕马威国际合作组织 ( 毕马威国际 ) 相关联的独立成员所网络中的成员.版权所 有,不得转载.中国印刷. 十三五 期间,中国经济结构调整进入到一个新的发展阶段,供给侧结构性 改革向纵深推进,进入 攻坚阶段 :一方面,传统产业面临 去产能 和转 型升级的挑战,消费的快速增长和环保要求不断提高对传统产业带来极大经营 压力,促使一些企业收缩生产规模,再加上国有企业、尤其是中央企业 瘦身 健体 提速,使一批土地和房产资源成为低效或闲置的 沉睡 资产;

另一方 面,新兴产业和高端服务业的迅猛发展以及城市建设都需要大量的土地和房屋 建筑,使土地成本提升,这在一定程度上增加了新经济的成本. 因此,如何扭转供需错配的情况,把低效资产转化成为对接市场需求的有效供 给,已成为供给侧结构性改革的一个着力点.本报告结合成功案例,介绍了低 效资产再造项目的类型、定位方向和四大成功要素,即客观评估资产价值、对 再造方向进行准确定位、选择适合的项目运作模式、制定项目实施计划并提供 专业运营管理服务. 希望本报告能够为资产管理者和投资者应对在资产价值重新定位和项目实施、 运营阶段可能出现的问题开拓思路、提供支持;

同时也为有关政府和行业监管 部门完善低效资产盘活政策和相关服务体系提供一些有益的思考. 作为行业翘楚,长期以来毕马威一直以敏锐的洞察力和前瞻性思维,致力于为 中国经济的长远发展服务.本报告仅以土地资源为例进行分析探讨.在中国经 济转型过程中,如何有效借助市场化和法制化的创新手段,使生产资源实现重 新配置、焕发活力、充分发挥价值,是当前我们共同面临的机遇和挑战. 陶匡淳 毕马威中国主席 前言 应势而为 勇于担当

4 ? 2017毕马威企业咨询 (中国) 有限公司 ― 中国外商独资企业,是与瑞士实体 ― 毕马威国际合作组织 ( 毕马威国际 ) 相关联的独立成员所网络中的成员.版权所 有,不得转载.中国印刷. 目前,产业转型升级、淘汰落后产能、企业环保合规和国有企业 瘦身健体 等因素导致社会上出现了大 量低效或闲置的 沉睡 资产,包括老旧产业园区、 城中村 、商品集散市场、旧厂房、企业 办社会 遗留的资产等. 低效资产蕴含巨大的商业价值 一 低效资产的价值没有得到应有的重视 二 在实际工作中,我们发现包括政府、企业在内的资产所有者对于低效资产的认识存在一些误区. 首先,由于企业占用的土地大多由行政划拨获得,企业只拥有使用权,因此在很多情况下,土地使用权的 市场价值并没有得到公平体现,这使得企业并不完全了解资产的 家底 . 其次,资产闲置或低效运行,有可能带来资产贬值或庞大的维护费用支出,使得资产价值面临 隐性流失 的风险,而无论是政府还是企业对这个风险的关注远远不够. 低效资产中有相当多的部分位于城市优质地段或新兴发展区域,蕴含了巨大的商业价值.但这些资产大多 没有得到有效利用,有些经营不善或闲置的资产还由于产生的维护费用等支出成为企业的经济负担. 一方面,低效资产形成了社会资源隐性浪费;