PDF《XX公司XX年XX亿元公司债券（企业债券或市政项目建设债券...》

广州三区取消限价政策,对商服类物业项目不再限制销售对象,多城市例如 北京、广州、深圳三个一线城市下调房贷利率上浮比例.

2019 年第一季度,房地产市场开始逐步回暖,全国房地产开发投资 23,803 亿元,同 比增长 11.8%;

商品房销售面积 29,829 万平方米,同比下降 0.9%,降幅比 1-2 月份收窄 2.7 个百分点;

商品房销售额 27,039 亿元,增长 5.6%,增速提高 2.8 个百分点. 在市场回暖的背景下,2019 年4月,中共中央政治局会议再次提及了 房住不炒 的定位,显示中央层面房地产调控的长效机制始终不会放松.从地方层面看,区域市场需 求依旧旺盛,供求关系偏紧,房价上行压力较大的高能级城市,仍大概率维持现有调控力 度;

而区域经济走弱,人口净流出,居民杠杆高、棚改货币化安置力度大幅退坡等特征的

6 城市,房地产调控力度有望边际放松. 在房住不炒的基调下,2018 年商品房成交面积较上年微增,其中一线城市商品房成 交持续下滑,二线城市同比增速有所回升,三四线城市同比增速明显回落;

2019 年需关 注受棚改货币化影响较大的低能级城市销售情况

2018 年中央继续强调房地产调控政策的稳定性和连续性,坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位,提出构建房地产市场健康发展长效机制,因城施策、分类指导,当年房 地产市场成交主力的三四线城市明显降温,带动全国商品房销售面积同比增幅回落.根据 国家统计局数据,2018 年全国商品房销售面积同比增长 1.3%,增速较上年下滑 6.4 个百 分点;

销售额同比增长 12.2%,增速同比下滑 1.5 个百分点.在房住不炒的基调下,2018 年商品房成交面积较上年微增,其中三四线城市成交面积占比达到 83%. 从不同类别城市表现来看,一线城市商品房成交持续下滑,但在前期深度调控的低基 数下, 成交面积降幅有所收窄,

2018 年销售面积同比下降 5.11%, 销售额同比增长 7.62%;

二线城市增速有所回升,但仍表现低迷,2018 年销售面积同比基本持平,销售额同比增 长11.46%;

随着去库存红利消退、棚改货币化安置力度走弱,三四线城市同比增速明显 回落,2018 年商品房销售面积同比仅增加 4.95%.新建商品房住宅价格方面,不同能级城 市间价格走势呈现一定的分化. 图1商品房销售情况 (万方, 亿元, %) 图2不同能级城市住宅价格指数情况 (%) 资料来源:Wind,中证鹏元整理 资料来源:Wind,中证鹏元整理 棚改货币化安置是本轮三四线城市房地产市场重要的支撑力量,2016-2017 年我国棚 改货币化安置比例分别为 48.9%和60.0%,其中三四线城市通过棚改货币化安置分别去库 存1.4 亿平方米和 1.8 亿平方米,占销售面积的 14.8%和18.0%.2019 年及

2020 年年均棚 改任务将明显减少,同时国务院会议明确提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,在 商品住房存量不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策.因此预计棚 改货币化安置带来的购房需求难以长期延续,2019 年部分受棚改货币化支撑较大的低能

7 级城市商品房销售面积将明显下降. 图32018 年棚改实际执行超预期(万套) 图42018 年H2 新增 PSL 投放量缩减(亿元) 资料来源:Wind,中证鹏元整理 资料来源:Wind,中证鹏元整理

2018 年房屋新开工面积和开发投资保持高增长,土地购置力度大幅增强,房企拿地 需求逐渐向确定性更强的一二线城市倾斜 房屋新开工方面,2018 年全国房屋新开工面积同比增长 17.20%,较上年提高 10.20 个百分点,显著高于同期商品房销售增速;