PDF《广东省高级人民法院》

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1 - 广东省高级人民法院 广东省高级人民法院 广东省高级人民法院 广东省高级人民法院 粤高法〔2017〕191 号 广东省高级人民法院印发《关于审理房屋 买卖合同纠纷案件的指引》的通知 全省各级人民法院: 现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案 件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行.

对执行中 遇到的问题,请及时报告我院民一庭. 特此通知. 广东省高级人民法院

2017 年9月12 日-2-广东省高级人民法院 关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引 为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高 审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践, 制定本指引.

一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达 房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支 持.

二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来 一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋 义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同.

三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出 卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力.

四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达 -

3 - 成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持.

五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义 务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予 支持.预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方 的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持.

六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品 房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当 事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效 的,不予支持.

七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合 同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共 有人优先购买权的;

(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购 买权的;

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(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行 政法规效力性强制性规定或者公序良俗的.

八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房 屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构 成表见代理的除外. 出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件 转让房屋的,不适用善意取得的规定.

九、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影 响后一手买卖合同的效力.后一手买卖合同的买受人能否取得 房屋所有权,依照善意取得的规定处理.

十、转让划拨建设用地上的房屋,政府部门同意缴纳土地 使用权出让金后可以办理所有权转移登记的,视为有批准权的 人民政府同意转让. 十