编辑: 赵志强 | 2018-01-16 |
10 年期国债利率上升了 224BP, 导致 REITs 指数出现下跌. 相比之下,在其它几轮相对温和的加息周期中,REITs 都取得了 正收益. 另一个影响 REITs 在加息周期中表现的因素是宏观经济环境 是否得到改善.如果加息周期是由于过高的通胀导致资产泡沫出 现,美联储为了抑制通胀而开始加息的,这对 REITs 并不是一个 好消息;
如果加息周期是伴随着经济的整体复苏而出现的,这对 REITs 其实是一大利好.例如,在2003-2007 的加息周期中,经济 稳定增长,房地产需求水平温和,新开工房屋数量保持低位,在 这样的经济环境中, REITs指数从4000点攀升至了10000点以上. 从目前的观察来看,美国经济处于稳健的增长中,但尚存在 通胀下行的风险.这在很大的程度上缓解了市场对于美联储加息 时间提前的预期.根据美国商务部数据,美国三季度 GDP 初值年 化环比增长 3.5%,尽管较二季度的 4.6%有所下降,但仍然远超 3%的市场预期. 美联储去掉了此前 FOMC 声明中关于劳动力市场 存在大量闲置的描述,而这被投资者视为是美联储对美国经济更 加有信心的表现.从基本面上看,REITs 的收益主要来自租金和 房产升值, 而房产和租金都会随着通胀而上升. 实体经济的复苏, 有利于企业融资活动, 提升居民可支配收入, 扩大对住房的需求, 提高整体出租率,这些都有助于 REITs 的表现. 美国 REITs 指数创出历史新高 美国上市 REITs 和美国房地产开发商股票走势具有很大的差别, 投资者必须留意.REITs 是房地产投资信托基金( Real Estate 基金专题
4 2014 年11 月18 日Investment Trust) ,它是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数 投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资 综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金, 意在使中小投资者能 以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带 来的收益.房地产开发商指数则包括了房地产产业链的上市公司,与 美国房地产开发相关的行业有房屋建筑、建材、家具、装修零售、家 具零售、家电、房贷机构等.本文重点关注上市交易 REITs 的表现. 反映美国上市交易 REITs 走势的主要指数是标普房地产开发商 总收益指数(MSCI US REIT Net Daily Total Return Index) ,而反映全 球上市交易 REITs 走势的富时全球 REITS 总收益指数(FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index)的最大的权重也 是美国市场. 因此, 美国市场上市交易 REITs 的表现能反映全球 REITs 的市场状况, 我们重点以标普房地产开发商总收益指数来分析美国上 市交易 REITs 的市场走势. 长期来看,REITs 的表现比普通股票市场的平均表现更好,且波 动性较小.REITs 投资与直接房地产投资的市场走势基本一致,当直 接房地产投资回报率高时,投资 REITs 回报率也高,反之亦然.但REITs 投资回报率远远高于直接房地产投资.这说明,REITs 在与直 接房地产投资基本保持同步的同时,还兼有股票的性质,具有良好的 成长性,投资回报率高.2006 年12 月,美国国家房地产投资信托基 金协会(NAREIT)的综合 REITs 指数总回报率, 在一年、 三年、 五年、 十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔
500 指数、拉塞尔 (Russell)
2000 指数、NASDAQ 综合指数和道琼斯工业平均指数. 从中期来看,在金融危机后,随着美国经济的复苏,房地产也持 续复苏,MSCI 美国 REITs 指数创出了历史的新高.在金融危机中 急剧下挫后,2009 年到