PDF《北京中企华资产评估有限责任公司》

⑥假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规;

⑦假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响. 2)特殊假设 ①假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告 时所采用的会计政策在重要方面保持一致;

②假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础 上,经营范围、方式与目前保持一致;

③假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入, 现金流出为 平均流出;

④根据《京津冀协同发展规划纲要》、 《2015 年北京市政府工作报告 重点工作分工方案》和《致动物园批发市场的一封信》,假设

2016 年底 动批市场疏解工作结束;

⑤假设疏解完成后,世纪天乐大厦按规划的用途经营;

⑥假设疏解后, 世纪天乐大厦进行升级改造以适应新的业务, 并继续 招租.在用途调整期间考虑合理改造更新的时间、更新改造及招商时间;

⑦动批疏解后世纪天乐大厦的租金假设:参考周边商业物业租金确 定;

⑧假设现有租约提前解约, 在符合疏解政策的前提下, 与租户中的优 质客户重新签订租约;

⑨假设动批市场疏解过程中, 新湖阳光不承担相应的疏解费用, 也不 考虑因疏解的损失而获得的补偿;

⑩假设未来企业不存在长期、大额的银行借款. 在上述假设基础上预测结果如下: 单位:人民币万元 项目

2015 年10-12 月2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年…营业收入 7,520.44 29,959.96 24,416.86 28,027.66 32,182.89 35,726.30 … 营业成本 2,280.61 7,434.36 7,114.46 7,345.99 7,571.08 7,731.93 … 利润总额 5,239.83 22,525.60 17,302.40 20,681.66 24,611.81 27,994.37 … 净利润 3,812.56 16,515.51 12,591.26 15,140.36 18,087.97 20,624.89 …

2016 年至

2020 年预测收入及利润走势如下: 在充分考虑上述因素的情况下,收益法预估结果为 219,183.90 万元, 资产基础法预估结果为 217,194.00 万元.收益法预估结果比资产基础法预 估结果高出 1,989.90 万元,差异率为 0.92%,差异很小.本次预估结论最 终采用的是资产基础法预估结果, 因此本次预估结论是谨慎的, 评估增值 是合理的. 综上所述,预估过程中已充分考虑了 动批 疏解的影响及企业应对措 施和计划, 本着谨慎的原则对未来收益进行了预测,

2017 年收入和利润都 出现下降, 本次预估假设符合评估对象的实际情况, 预估假设前提具有合 理性,业绩预测是谨慎的,预估考虑了上述政策的影响,预估结论是合理 的.

四、关于交易作价和预评估的合理性 12.预案披露,使用资产基础法,以2015 年9月30 日为评估基准日进 行初步评估,新湖阳光 100%股权预估值为 217,194.00 万元,增值率为 1361.22%,但标的公司

2013 年、2014 年扣除非经常性损益后净利润呈现 亏损状态.(1)请结合北京动物园服装批发市场面临的疏解风险、标的 资产 O2O 业务在未来三年内存在仍不能实现盈利的风险,补充披露本次 交易标的资产增值的合理性;

(2)请结合标的资产盈利能力说明本次交 易定价的合理性,以及业绩对赌相关盈利预测的可实现性.请财务顾问 和评估机构发表意见. 答复: (1) 请结合北京动物园服装批发市场面临的疏解风险、 标的资产 O2O 业务在未来三年内存在仍不能实现盈利的风险,补充披露本次交易标的 资产增值的合理性;