PDF《投资者吼工厦 登记量跌价升》

B9 文汇财经工商物业 责任编辑:刘理建 刘圆圆 经络按揭转介首席经济分析师 按揭热线 政府过去6年推出一系列楼控措施,仍未能压抑楼 市升浪,而自从

2008 年金融海啸之后,本港按揭利 率跌至历史低位,期间物业价格不断上升,出现「息 跌价升」局面,市场普遍预期美国加息是楼市调整关 键时刻,届时将「息升价跌」,反映不少市民将按揭 利率与楼价走势挂h.

笔者认为,按揭利率由低位逐 步正常化无可避免,不过按揭利率与楼价走势并非直 接挂h,除非本港经济环境欠佳,否则年内楼价仍有 支持. 根肥,按揭利率与楼价走势亦曾出现「息 升价升」及「息跌价跌」同步情况.回顾上世纪90年代,当时按揭利率反覆向上,一度高逾10厘以上,其 间楼价稳步上扬,不过1997年金融风暴将楼市推倒, 楼价连续6年下跌,其间按揭利率跟随回落,楼价於 2003年再由谷底反弹,虽然市场於2004年开始进入加 息周期,但楼价依然节节上升,反映楼价与息口走势 并非必然挂h. 「经济」 稳定大於一切 综观分析,本港楼价走势取决於多项因素,大致 上可归纳为「政策」及「经济」两大类最影响市场 购买力的因素,首先「政策」部分可细分为房策及 未来房屋供应规划,政府於

2009 年出招收紧按揭, 为楼市降温,然而楼市经历七次收紧按揭措施的洗 礼,2015 年本港物业价格亦未见回调迹象,加上新 供应最快明年推出市场,故现阶段暂且可撇除「政策」因素.换言之,楼价走势取决於「经济」,而 「经济」涉及层面较广,包括环球货币政策、生产 总值、失业率及通胀等左右市民入市决定及影响市 民购买力的因素. 笔者认为,香港市民的购买力并不逊色,因为经济 环境较不少欧美国家表现优胜,而且失业率偏低,工 作相对稳定,对置业有利,再者,现时多个国家货币 政策仍然宽,故资产价格存在升值空间,加上香港 高通胀问题持续,市民购买砖头有助抵消通胀压力. 从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率) 可见,经络实际按息由2010年至今仍处於负按息利率 水平,截至今年5月,经络实质按息仍处於负2.01%, 负按揭利率时期已持续达六年,为按揭史上最长纪 录,令买家置业意j有增无减.美国联储局的宽货 币政策早於去年已结束,并完成退市计划,虽然加息 时间表未明,但息口上升已是必然大势,除非美国连 环加息,本港相应跟随,以致正利率年代重临,即按 揭利率高於通胀率,否则美国即使今年加息,楼价亦 未必会即时下调. 加息与楼价走势挂h? 投资者吼工厦 投资者吼工厦 登记量跌价升 登记量跌价升 市区工厦物业供应匮乏,加上可塑性高,有价有市, 成为不少投资者追捧对象.日前「m王」邓成波持 有的观塘开源道骆驼漆大厦1座地下A2号地厂,面积约 2,126方,获批由工业永久改作商业用途,涉及补地价 约1.36亿元,折合每章ッ娴丶鄹叽6.4万元「天价」, 占鄞炊帕赂. 补1.3亿 观塘地厂转商m 翻查市场资讯,邓氏於2010年将上述地盘连同毗邻A1 号地下,当时每方赵旒鄞4.6万余元,连同今次补地价 金额,今次获批改用途的地厂每方粘杀靖叽11万元, 反映投资者及政府均看好地厂价值.碇赋,该幅地 厂以工业用途计,兆庠40元水平,今番成功更改用途 后,料业主可以每方400元租出,回报翻倍. 至於市场数喾从彻は梦镆涤形榷ㄐ枨.根懒 商m统计,今年5月市场仅得328宗工厦买卖登记,涉及 总值约30.19亿元,分别按月微跌3%及1%.至於上月只 录得1宗逾亿元登记成交,按月大减75%,涉及成交为价 值约9.338亿元的葵涌威信物流中心全幢工厦登记个案. 值得留意的是,由该行选定的10个焦点工厦区中,上 月仅录得299宗工厦买卖登记,按月下跌2%,宗数属近3 个月最少,反观涉及登记总值约 27.79 亿元,按月增加 10%,出现「量跌价升」情况.其中有6个地区工厦登记 量报跌,跌幅由最低6%至最高50%不等,不过4个报升 的地区升幅亦显著,其中,黄竹坑上月录得16宗登记按 月升129%,登记金额达2.7亿元按月升119%;