PDF《转型期土地与资本盛宴》

区域来看,热点将仍集中在环 渤海区域,长三角将回暖,珠三角维持强势;

商业物业开发仍将冷热不均,商业物业租金价格将稳步上涨. ?

07 年调控政策重于执行:虽然房价依旧上涨,但涨幅的回落表明过去两年的调控政策正逐步起到效果,07 年调控政 策将以细化原有政策和加强执行效果为主,我们认为

07 年政策的主要出发点是通过土地供应、税收等手段增加中低 价、中小户型商品房供应,抑制大户型、高档商品房的供应和需求;

物业税短期内不会实施. ? 我们增加了七家区域性公司的首次覆盖:给予区域性公司中华企业推荐的评级、给予亿城股份、栖霞建设审慎推荐的 评级;

对园区类企业浦东金桥审慎推荐,陆家嘴中性,以及阳光股份中性的投资评级. 中金公司研究部 分析员:白宏炜 baihw@cicc.com.cn (8610)

6505 1166 转型期土地与资本盛宴 ――房地产行业

2007 年展望

2007 年1月15 日 房地产行业 房地产

2007 年展望:

2007 年1月15 日 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证.报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价.我公司及其所属关联机构可 能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务.本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限 公司于香港提供.本报告的版权仅为我公司所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.

2 目录 房价是涨还是跌?(详见附件一)

10 房价在

07 年仍将上涨

10 影响行业发展的其他不确定性因素较少

10 国家还会出台调控政策吗?

12 政策效果逐渐显现,但仍有政策出台

12 07 年是政策执行年

12 物业税短期内难以实施

12 房地产股票贵了吗?

13 我们认为 NAV 结合 P/E 仍是估值的最有效办法

13 提高项目预期售价假设,房地产公司估值仍有吸引力

13 龙头企业可以享受 NAV 溢价

13 行业利润率将维持

13 物业持有型公司更具投资价值吗?

15 持有型公司适合用 NAV 估值(现金流折现)

15 不同持有型企业价值不同

15 持有型物业吸引力在下降

15 07 年怎样投资房地产股票?

16 投资品种选择

16 不同类型公司的选择

16 地产公司区域选择

16 投资时机的选择

16 我们重点推荐的公司

17 附件

一、房地产行业走势分析

25 房价处于偏高水平

25 房价泡沫在累计

25 06 年供给小于需求

26 房价在

07 年仍将上涨

27 附件

二、现有覆盖房地产公司的回顾与展望

39 万科(推荐/000002/16.10 元): 龙头风范尽显

39 金地集团(推荐/600383/17.36 元): 再融资后,公司发展将提速

47 招商地产(推荐/000024/26.45 元): 地产业务开始加速

51 金融街(下调为中性/000402/16.15 元): 发展进入关键期

55 中国海外(推荐/688.HK/9.20 港元): 面向国际化的地产龙头

59 转型期土地与资本盛宴 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证.报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价.我公司及其所属关联机构可能 会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务.本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公 司于香港提供.本报告的版权仅为我公司所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.