PDF《北京中企华资产评估有限责任公司》

2016 年的疏 解任务是:世纪天乐市场和东鼎商城.因此本次预测按世纪天乐市场

2016 年底疏解完成考虑. ③疏解后改为经营适应首都功能的业务, 不再经营原有业务, 因 此需要对世纪天乐大厦进行升级改造以适应新的业务,并重新招租. 在用途调整期间考虑合理改造更新的时间、更新改造及招商时间.本 次预测考虑了升级改造、招商所需要的资金及时间. ④世纪天乐批发市场的有大量商铺的租赁期于

2016 年以后到期, 考虑到疏解的目的和时间进度安排,本次预测按此部分租约于

2016 年底提前解约考虑.由于本次?动批?疏解是由政府主导,因此在预 测时没有考虑疏解承担的相关费用, 也没有考虑因疏解的损失而获得 的补偿. 基于以上考虑,预测结果如下: 单位:万元 项目

2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年…营业收入 29,959.96 24,430.08 28,047.53 32,528.39 36,319.31 … 营业成本 7,381.24 7,059.86 8,106.31 8,294.99 8,514.85 … 利润总额 22,578.72 17,370.22 19,941.22 24,233.40 27,804.45 … 净利润 16,569.32 12,629.10 14,585.48 17,818.09 20,496.38 …

2016 年至

2020 年预测收入及利润走势如下: 本次评估中收益法预测中充分考虑了动物园批发市场疏解的范 围、疏解计划,同时结合新湖阳光的应对疏解的措施对新湖阳光未来 收益进行预测.2016 年以后的预测思路与疏解计划安排是相符,收 入预测的走势符合企业应对措施的安排,因此预测收入是合理的. (2)结合周边已搬迁可比项目的营收情况和商户撤离情况,说明2016 年以后的预测期收入的合理性 - 10,000.00 20,000.00 30,000.00 40,000.00 2016年2017年2018年2019年2020年2016年至2020年预测收入及利润(万元) 营业收入 净利润 至2016 年2月上旬服装批发市场疏解情况如下: 序号批发市场名称 产权方 计划疏解时间 目前疏解进展

1 众合市场 北京矿冶研究总院

2015 年底 正常营业中

2 天和白马 北京矿冶研究总院

2015 年底 正常营业中

3 万容商城 北京建筑大学

2015 年底 正常营业中

4 东鼎商城 私有产权

2016 年底 正常营业中

5 世纪天乐 新湖阳光

2016 年底 正常营业中

6 聚龙市场 北京市公联公司

2015 年底 总面积约 1.4 万平方米,地下商场, 占用地下人防工程,因商户合同已 到期, 已于

2015 年12 月31 日闭市.

7 四达大厦内各市场 (主要指金开利德) 北京市公交集团

2015 年底 北京市公交集团以约

23 亿元回购 位于四达大厦

2 至5层的金开利德 市场产权.金开利德已公告详细疏 解方案, 公告称将于

2 月5日闭市. 但商户合同尚有 8.5 年到期.目前 仅部分商户签署了疏解协议. 动批商圈中聚龙市场于

2015 年底闭市,聚龙市场总面积约 1.4 万平方米,属于地下商场,占用地下人防工程进行经营,商户合同已 到期,聚龙市场在商户合同到期后进行了闭市,聚龙市场未公告其后 续是否经营及如何经营计划,目前处于关闭状态.但聚龙市场经营面 积较小,商户实力较弱,该市场对于世纪天乐大厦收入的预测不具备 可比性. 金开利德市场计划于

2016 年2月初关闭.根据公开的新闻报道 金开利德市场未来计划引入科技、金融等高新技术企业.由于无法取 得该市场的营收情况,无法与目标公司的营收情况进行对比. 综上所述, 本次收益法预测考虑了动物园批发市场疏解的时间安 排及疏解范围的影响,收入的预测是合理的.本次评估结论采用的是 资产基础法评估结果,未采用收益法评估结果.资产基础法评估过程 中对世纪天乐大厦采用了成本法评估, 世纪天乐大厦成本法评估结果 能更为谨慎、合理地揭示其市场价值. 问题 3:请结合动物园批发市场的疏解搬迁事宜,使得标的资产 未来持续经营存在重大不确定性,对照《重组办法》第十一条