PDF《2018.6》

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20 【研究视点】

6 月供求小幅回落,央地新政频出难改短期走势

6 月政策层面热闹纷呈,中央层面再次降准、个税改革、棚改货币化安 Z退坡等,地方层面,西安、长沙、重庆等收紧调控措施.

重点城市供求整 体同、环比均小幅回落,但重庆等部分城市市场依旧延续较高热度. 展望未来,

一、二线城市刚需客群将迎来难得的购房窗口期,降准、限 购堵漏、 刚需优先等政策都给足了空间;

三四线城市市场热度有望维系较长 时间周期, 调整会比预期大大延迟. 受制于核心一二线城市购房门槛明显抬 升, 加剧的资产荒将倒逼资金流向调控政策相较宽松的三四线城市. 虽然棚 改货币化安Z已经收紧, 但在增量资金的涌入下, 或将加剧供不应求的市场 格局,房价依然面临一定的上涨压力. 【纵深解读】 经济:经济下行压力加大,央行转向保持流动性合理充裕 政策:降准强化宽松预期,多地 限企 并出台最严调控措施 楼市:供求双双小幅回调,各线城市市场显著分化 土地:量跌价升,一二线低位回升三四线急剧缩量 【图说楼市】 ? 供应:同环比分别微降 4%和2%,一线城市供应 回暖 ? 成交:市场维系较高热度,成交量同环比跌幅皆在 5%以内 ? 库存:4 成城市库存同比增幅超 20%,5 成以上城市消化周期同比拉长 ? 成交结构:小户型成交占比持续走低,北京中低档产品比重明显下滑 出品单位: 易居企业集团・ 克而瑞研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 邱娟吴嘉茗 李思潼 姚郑康 2018.6 地址:上海市静安区广中路

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20 6 月政策多变,中央层面再次降准、个税改革、棚改货币化安Z退坡等,地方层面,西安、长沙、重 庆等收紧调控措施.重点城市供求整体同、环比均小幅回落,但重庆等部分城市市场依旧延续较高热度. 央行决定从

7 月5日起,再次定向降准 0.5 个百分点,释放增量资金约

7000 亿元.降准明显削弱金 融去杠杆信心,货币政策预期已由稳健中性转向中性偏积极,市场势必对于下半年继续降准的预期高涨. 三四线城市棚改货币化安Z收紧,本轮三四线市场持续火热乃是一系列因素综合作用的结果,棚改货币化 安Z只是起到 催化剂 的功效,居民购买力不断积累、外出产业人口返乡Z业、本地改善性购房需求持 续释放这些核心动因并未逆转.因此,即使棚改规模大幅缩减,也难以对三四线市场构成实质性冲击.个 税起征点提高到

5000 元,并可抵扣房贷利率、房租等专项支出,有助于增加居民收入、减少个税支出, 在一定程度上可以鼓励住房消费,尤其是高收入群体受惠力度更大,但具体抵扣标准还要看实施细则. 市场期待已久的供应高峰期并未到来, 重点监测城市供求略有回落, 同环比跌幅都在 5%以内. 北京、 重庆、郑州等市供应明显放量,福州密集加快预售证审批,供应量一举刷新年内新高.宁波、青岛等市供 应再陷低迷,同环比皆腰斩,上海、厦门两市近乎断供,显示预售证管控依旧严苛,限价政策更无松动的 可能性.一线城市成交量全线回落,北京尽管供应明显放量,但成交量仍旧低位运行,说明房地产市场降 温明显, 购房者观望情绪浓重. 六成以上二三线城市成交量环比皆下滑, 厦门暂以 41%环比跌幅位居末位. 重庆市场持续火热, 成交量连续数月高位运行, 库存严重告急, 消化周期低至

1 个月, 卖方市场特征显著. 土地市场量跌价升,成交规模降至月平均以下,其中一二线城市低位回升,三四线城市急剧缩量.受 成交结构性因素影响,土地价格略有提升,一线城市增长尤为迅速,北京顺义、上海杨浦等热点区域集中 出让多宗高价地.土拍市场有所降温,溢价率跌至年内低位,二线以及三四线城市更是大幅回调.不过, 核心城市土拍竞争依旧激烈, 北京、 上海、 厦门等市屡有高溢价地块出让, 典型如北京顺义宅地问鼎总价、 单价双冠.为了降低投资风险,品牌房企 抱团取暖 ,联合拿地渐成市场常态. 展望未来,

一、二线城市刚需客群将迎来难得的购房窗口期,降准、限购堵漏、刚需优先等政策都给 足了空间;

三四线城市市场热度有望维系较长时间周期,调整会比预期大大延迟.受制于核心一二线城市 购房门槛明显抬升,加剧的资产荒将倒逼资金流向调控政策相较宽松的三四线城市.虽然棚改货币化安Z 已经收紧,但在增量资金的涌入下,或将加剧供不应求的市场格局,房价依然面临一定的上涨压力.

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20 5 月份,国民经济继续保持总体平稳、稳中向好发展态势,生产需求基本平稳,就业持续向好,物价 涨势温和,供求结构和企业效益不断改善.

1、经济下行压力加大,房地产领域总体平稳

5 月份,全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.8%,增速比上月回落 0.2 个百分点,比上年同月加 快0.3 个百分点.投资方面,1-5 月份,全国房地产开发投资

41420 亿元,同比增长 10.2%.全国商品房 销售面积

56409 万平方米, 同比增长 2.9%. 全国商品房销售额

48778 亿元, 同比增长 11.8%. 消费方面, 消费需求持续升级.5 月份,社会消费品零售总额

30359 亿元,同比增长 8.5%,增速比上月回落 0.9 个百 分点.消费升级类商品增长较快,限额以上单位通讯器材类、化妆品类、石油及制品类商品零售同比分别 增长 12.2%、10.3%和14.0%.1-5 月份,社会消费品零售总额同比增长 9.5%,增速比 1-4 月份回落 0.2 个百分点. 进出口方面,进出口增速加快,贸易顺差收窄.5 月份,进出口总额

25260 亿元,同比增长 8.6%, 增速比上月加快 1.5 个百分点. 其中, 出口

13413 亿元, 增长 3.2%, 比上月回落 0.3 个百分点;

进口

11848 亿元,增长 15.6%,比上月加快 4.0 个百分点.进出口相抵,贸易顺差

1565 亿元,比上月收窄

232 亿元. 短期来看,中美贸易磋商对经济运行的影响目前已初步显现,中方开始采取反击措施.长期来看,因为还 存在着很多不确定的因素,需要进一步观察.

2、M2 增速保持低位货币派生效应减弱,社融回表高于预期

5 月末,广义货币(M2)余额 160.14 万亿元,同比增长 9.6%,增速分别比上月末和上年同期低 0.9 个和 2.2 个百分点;

狭义货币(M1)余额 49.64 万亿元,同比增长 17%,增速分别比上月末和上年同期低 1.5 个和 6.7 个百分点;

流通中货币(M0)余额 6.73 万亿元,同比增长 7.3%.当月净回笼现金

1059 亿元.5 月份, 新增社会融资规模 1.06 万亿元, 同比多增

3855 亿元, 社会融资规模存量同比增长 12.9%, 高于预期目标;

M1 同比增长 17%,总体仍保持较快增长,且从 M1 增量结构看,单位活期存款较上月多增

5646 亿元, 显示企业用于支付的流动性比较充足.总的来看,得益于银行汇票和债券融资的支撑,社融增速如期企稳, 但M2 增速有所降低. 经济下行压力加大,央行转向保持流动性合理充裕 , 地址:上海市静安区广中路

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20 6 月,政策层面热闹纷呈,个税修正案草案的出炉、央行的再次降准、棚改货币安Z的缩量,无一不 是重磅,势必对房地产市场产生深远的影响.此外,西安、长沙、杭州等城先后发文暂停向企事业单位销 售新房和二手房,同时限售政策继续下沉至宜昌、徐州、西双版纳等三四线城市,层层举措均意在给遏制 房地产投资行为,意在给房地产市场降温.

1、降准强化宽松预期,棚改缩量难对三四线楼市构成实质冲击 央行决定,从7月5日起定向降准 0.5 个百分点,释放增量资金约

7000 亿元.降准明显削弱金融去 杠杆信心,货币政策预期已由稳健中性转向中性偏积极,受惠于定向降准,短期内房地产市场将迎来难得 的销售窗口期,尤其在供应普遍不足的情况下,房价依旧面临着较大的上涨压力,有望延续稳步上行的基 本格局,市场热度有望延续,成交量将持续高位运行. 另一方面,三四线城市棚改货币化安Z合同审批权上收至国开行总行,但并未暂停所有棚改项目,目 前仍在进行中的项目将继续执行.考虑到居民购买力的提升、返乡Z业及本地改善性购房需求等市场活跃 的核心动力依旧存在,即使棚改规模大幅缩减,也难以对三四线市场构成实质性冲击.而个税起征点提升 至5000 元,一方面有助于增加居民收入、提升社会公平;

此外住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除 对于中产家庭购房者来说降低了成本,一定程度上对楼市也会产生正面刺激,但具体刺激程度还要取决于 后期政策具体实施的情况.

2、西安等多城暂停向企事业单位销售新房和二手房, 限售 继续下沉三四线 进入

6 月以来, 楼市调控力度持续升级, 尤其是近期领涨楼市的二线城市, 政策力度可谓空前. 西安、 长沙、杭州等城市先后发文加强对购房资格的管理,暂停向企事业单位及其他机构销售新房和二手房,意 在对投机行为 查缺补漏 ,着力抑制投资、投机性需求,进而缓解房价上涨预期. 另一方面, 限售 等调控政策继续向三四线城市下沉.6 月以来,宜昌、徐州、西双版纳等多个城市 发布了 限售 政策.其中,宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售.而徐州则在

6 月初印发规定, 对市区户籍家庭拥有一套住房的,新购商品房限售

2 年,对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区 户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购

3 年.限售政策在部分城市的出台和收紧,表明房地产调控依 然会从严.预计后续部分城市,尤其一些中西部热点城市和三四线城市,出台政策 限售 、 限购 的可 能性依然较大. 降准强化宽松预期,多地 限企 并出台最严调控措施 地址:上海市静安区广中路

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20 6 月,市场供应量与上月大体持平,环比微降 2%,同比下降 4%.成交维持了较高热度,29 个重点城 市成交量为

2554 万平米, 环比下降 5%, 同比和去年大体持平. 总体来看, 供应、 成交较上月均有所回落, 但市场还是保持了一定的热度. 一线和二三线城市分化更为明显, 一线城市供应稳步增加但成交 不济 , 严苛调控政策对市场的打击在短期内难以恢复;

二三线城市供应回落但成交还是保持了较高的热度,局部 二线市场升级调控对成交规模的打击较为显著,后期市场维稳.

1、供应:同环比分别微降 4%和2%,一线城市供应 回暖

29 个重点城市商品住宅

6 月供应量为

2378 万平米,环比微降 2%,与上月大体持平,仅郑州供应量 出现了 爆发式 增长,环比涨幅在 200%以上.总体供应量不及去年同期,同比下降了 4%.主要源于上 月推盘量基数较大,本月许多城市都迎来了结构性调整,随着定向降准等一系列利好政策的出台,行业基 本面信心在逐步重建,预计

7 月供应量有望与

6 月大体持平或小幅微增. 一线城市供应量同环比齐增,涨幅分别达到了 5%和4%,整体供应量好于去年同期.北京、广州表现 尤为突出, 改变了之前低迷的供应态势, 实现了同、 环比齐涨;

深圳因上月供应大增, 本月环比下降了 22%, 但仍显著好于去年同期,仅上海供应量有了显著下滑,本月供应量仅为

2 万平米,达到了

2018 年新低. 二三线城市的供应量有了些许回落,环比下降了 3%,各城市间分化加剧,郑州、苏州、福州、大连、 海口均实现了环比翻番,涨幅均在 100%以上,宁波、青岛供应量均有了显著回落,环比跌幅分别为 58% 和69%,总体来看,二三线城市

6 月的供应量不如去年同期,若后期各地政府对供应的管控仍不放松,7 月乃至下半年的供应量都不容乐观,市场的供需矛盾仍将进一步加剧. 表:2018 年6月全国

29 个重点城市商品住宅新增供应 (单位:万平方米) 能级 城市

6 月供应量 环比 同比 能级 城市

6 月供应量 环比 同比 一线 北京

58 91% 51% 二三线 佛山

79 -29% -41% 上海

2 -93% -97% 长春

75 -45% -22% 广州

130 16% 45% 南宁

71 -20% -4% 深圳

38 -22% 42% 无锡

58 -27% 80% 一线

228 4% 5% 徐州

58 -45% 131% 二三线 重庆

272 42% 58% 福州

56 111% 508% 武汉

200 2% -3% 常州

50 1% 12% 郑州

159 225% 44% 大连

46 148% 61% 西安

145 -3% 2% 宁波

40 -58% -54% 沈阳

130 1% 7% 济南

40 -22% -46% 杭州

120 3% -13................