PDF《ICS 03.080》

ICS 03.

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00 SZDB/Z 深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z 307―2018 物业服务行业安全管理检查评价规范 The inspecting specification of security management in property service industry 2018-06-14 发布 2018-07-01 实施 深圳市市场监督管理局 发布SZDB/Z 307-2018 I 目录目录I前言II

1 范围

1 2 规范性引用文件

1 3 术语和定义

1 4 总则

4 5 安全检查要求

4 6 安全检查评分规则

5 附录 A(规范性附录)物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理)6 附录 B(规范性附录)物业服务行业安全管理检查项目明细表(治安、消防、车辆安全管理) .....12 附录 C(规范性附录)物业服务行业安全管理检查项目明细表(设备设施安全管理)35 附录 D(规范性附录)物业服务行业安全管理检查项目明细表(环境安全管理)64 参考文献

66 SZDB/Z 307-2018 II 前言本规范依据GB/T 1.1―2009《标准化工作导则 第1部分 标准的结构和编写》起草. 本规范由深圳市住房和建设局提出并归口. 本规范起草单位:深圳市物业管理行业协会、深圳市住房和城市建设发展研究中心、深圳市诚则成 第三方物业服务评估有限公司、深圳市唯尚物业管理顾问咨询有限公司. 本规范主要起草人:曹阳、刘政、孙萌萌、廖小斌、刘双乐、潘世朋、罗先凤、何楠、雷杰. 本规范为首次发布. SZDB/Z 307-2018

1 物业服务行业安全管理检查评价规范

1 范围 本规范规定了物业服务行业安全管理的检查和评价等内容. 本规范适用于物业服务行业主管部门或相关主体对物业管理区域内物业服务企业安全管理服务的 检查和评价.

2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的. 凡是注日期的引用文件, 仅所注日期的版本适用于本文 件.凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件. GB

3096 声环境质量标准 GB

5749 生活饮用水卫生标准 GB/T

13869 用电安全导则 GB/T

21431 建筑物防雷装置检测技术规范 GB 50016-2014 建筑设计防火规范(附条文说明) AQ 7004-2007 制冷空调作业安全技术规范 TSG

08 特种设备使用管理规则

3 术语和定义 下列术语和定义适用于本规范. 3.1 物业服务企业 property service enterprise 依法设立、具有独立法人资格,专业提供物业管理服务的盈利性经济组织. 3.2 物业管理区域 property service area 是指根据物业建设用地规划许可证确定的红线图(建筑区划)范围,结合物业的共有部位、共有设 备设施、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域. 3.3 物业安全管理 property security management 物业服务企业为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动,主要运用现代 安全管理原理、 方法和手段, 分析和研究各种不安全因素, 从技术上、 组织上和管理上采取有力的措施, 解决和消除各种不安全因素,防止事故的发生. 3.4 SZDB/Z 307-2018

2 物业安全管理目标 property security management objectives 物业服务企业自我设定的在物业管理项目管辖区域内的安全管理方面要达到的安全目的. 3.5 物业安全管理第三方评估 property security management assessment by thirdparty 物业服务第三方评估机构受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托,依照法 律、法规、规章的规定和合同的约定,对物业管理项目在物业安全管理服务质量的评估. 3.6 共有部分 common parts 在物业管理区域(建筑区划)内,除特定业主专有部分和公共建筑等公有产权部分以外的部分.业 主对共有部分享有共有和共同管理的权利并承担相应义务, 不得以放弃权利不履行义务. 业主转让建筑 物内的住宅、经营性用房(专有部分),其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让. 3.7 物业共用部位 common parts of property 一般包括房屋建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、广场(空地)、以及外墙、门厅、楼梯 间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等. 3.8 共有设备 common equipments 一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给 排水管线、电线及空调设备等. 3.9 共有设施 common facilities 一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、 化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐(场地)设施、消防设施、 安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理和服务用房等. 3.10 重点部位 important sections 一般是指对物业管理区域共用部位公共安全有重大影响或对安全管理起关键作用的部位. 3.11 三小场所 由小档口、小作坊、小娱乐场所组成,简称 三小场所 . 3.12 小档口 SZDB/Z 307-2018

3 具有销售、服务性质的商店、营业性餐馆、饭店、小吃店、汽车摩托车修理店、洗衣店、电器维修 店等. 3.13 小作坊 具有加工、生产、制造性质的家庭作坊. 3.14 小娱乐场所 具有休闲、娱乐功能的酒吧、茶艺馆、沐足屋、棋牌室、桌球室、麻将房、美容美发店(院)等. 3.15 工作场所 workplace 物业服务企业的人员在物业管理项目管辖区域内实施与物业服务工作相关的活动的任何物理地点. 3.16 事件 incident 在物业管理活动中发生的健康损害、人身伤害或死亡的情况. 3.17 事故 accident 会造成死亡、疾病、伤害、损坏或者其他损失的意外情况,是一种无法预估的、突然发生的、出乎 人们意料的事件. 3.18 危险源 hazard 物业管理活动中可能导致人身伤害或健康损害的根源、状态或行为. 3.19 危险源识别 hazard identification 识别物业管理活动中的危险源的存在并确定其特性的过程. 3.20 风险 risk 发生危险事件的可能性,与随之引发的人身伤害或健康损害的严重性的组合. 3.21 风险评估 risk assessment SZDB/Z 307-2018

4 对危险源导致的风险进行评估、 对现有控制措施的充分性加以考虑以及对风险是否可接受予以确认 的过程. 3.22 应急预案 emergency plan 针对可能发生的事故,为迅速、有序、有效地开展应急救援行动而预先制定的行动方案. 3.23 记录 record 阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件. 3.24 信息管理系统 information management system 一个由人、计算机等组成的能进行信息的收集、传递、储存、加工、维护和使用的系统,从企业全 局出发辅助企业进行决策,帮助企业实现其规划目标.

4 总则 4.1 安全检查工作应贯彻 安全第一,预防为主,综合治理 的方针. 4.2 检查人员应贯彻 敬业诚信、准确公正 的方针,检查人员无违法违规行为.

5 安全检查要求 5.1 综合管理部分 综合管理部分包括目标与责任、组织与制度、风险控制、安全管理检查、安全管理培训、安全宣传 教育、绩效评价和标识安全管理8个一级检查指标,18个二级检查指标,18个三级检查指标,总分为40 分,各项指标详见附录A. 5.2 治安、消防、车辆安全管理部分 治安、消防、车辆安全管理部分包括治安管理、消防安全管理和车辆安全管理3个一级检查指标, 21个二级检查指标,66个三级检查指标,总分为52分,各项指标详见附录B. 5.3 设备设施安全管理 设备设施安全管理部分包括电梯安全管理、给排水系统安全管理、供配电系统安全管理、空调系统 安全管理、房屋及其附属实施安全管理、防雷系统安全管理、游泳池安全管理、智能化系统安全管理、 三小场所 安全管理和设计缺陷10个一级检查指标,10个二级检查指标,77个三级检查指标,总分为 95分,其中 设计缺陷 这一检查指标不计分,各项指标详见附录C. 5.4 环境安全管理部分 环境安全管理部分包括工作制度、环境安全作业、绿化安全管理、消杀安全管理、环境危险源和园 林景观安全管理6个一级检查指标,6个二级检查指标,6个三级检查指标,总分为13分,各项指标详见 附录D. SZDB/Z 307-2018

5 6 安全检查评分规则 6.1 总要求 6.1.1 本规范采取现场检查打分评价法.检查内容包括综合管理部分、治安、消防、车辆管理部分、 设备设施管理部分和环境管理部分. 6.1.2 物业服务行业安全管理检查综合管理部分的评分标准见附录 A,治安、消防、车辆管理部分评 分标准见附录 B,设备设施管理部分评分标准见附录 C,环境管理部分评分标准见附录 D.检查总分为

200 分,各项得分扣完为止. 6.1.3 检查人需将安全管理检查的记录、数据和结果录入信息管理系统,以便主管部门等单位通过大 数据进行准确决策. 6.2 检查方式 检查方式为抽查的形式, 由主管部门或行业协会组织相关专家或委托物业安全管理第三方评估机构 依据本标准对物业服务企业和物业管理项目进行检查评价. 物业服务企业也可以依据本标准对本企业及 本企业所服务项目进行自查. 6.3 检查分数 本项目总分为200分,检查分数为各项分数的总计. 6.4 检查结果 评分结果出现以下情况之一,则判定为不合格: a)总分≤140分;

b)综合管理部分扣分超过20分. 6.5 检查结果处理 6.5.1 如检查结果为合格, 则企业应按照扣分原因及检查结论对所有不合格内容提出整改措施和计划, 进行限期整改,并由检查人验证整改情况. 6.5.2 如检查结果为不合格,主管部门和行业协会按批准权限,给予相应的处理. SZDB/Z 307-2018

6 附录A(规范性附录) 物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理) A.1 物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理) 物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理)见表A.1. 表A.1 物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理) 项目名称: 时间: 年月日序号检查指标 (一级) 检查指标 (二级) 编号 检查指标 (三级) 分值检查 方式 检查标准 不符合项 评分标准 (每项分值扣完 为止) 扣分检查 情况 描述 扣分证据 (图片等)

1 目标与责 任1.1 制定目标 1.1.1 制定目标

2 查阅 记录 1.结合上级单位要求及物业管理实 际,制定年度安全管理目标及年度 安全生产工作计划,并有实施方案. 1.未制定年度安全管理目标及 年度安全生产工作计划;

2.年度安全管理目标及年度安 全生产工作计划无实施方案. A.第1项每处不 符合扣

2 分;

B.第2项每处不 符合扣

1 分. 1.2 分解责任 1.2.1 分解责任

2 查阅 记录 1.根据上级安全管理要求及安全管 理目标,逐级签订安全生产责任书, 责任书内容与工作职责相适应. 1.未逐级签订安全生产责任书;

2.责任书内容与工作职责不相 适应. A.第1项每处不 符合扣

2 分;

B.第2项每处不 符合扣

1 分. SZDB/Z 307-2018

7 表A.1 物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理)(续表) 项目名称: 时间: 年月日序号检查指标 (一级) 检查指标 (二级) 编号 检查指标 (三级) 分值检查 方式 检查标准 不符合项 评分标准 (每项分值扣完为 止) 扣分检查 情况 描述 扣分证据 (图片等)

2 组织与制 度2.1 建立组织 2.1.1 建立组织

5 查阅 记录 1.建立物业单位安全生产组织,明 确工作职责;

2.设置安全监督管理 部门并落实职责;

3.指定专兼职安 全管理人员;

4.物业服务企业主要 负责人或授权的安全责任人每三个 月至少到项目现场签到检查一次, 督促、检查本单位的安全生产工作, 及时消除生产安全事故隐患. 1.未建立物业单位安全生产 组织并明确工作职责;

2.未设置安全监督管理部门 并落实职责;

3.未指定专兼职安全管理人 员;

4.未做到每三个月到项目现 场签到检查一次. A.第1项每处不符合 扣2分;

B.第2项每处不符合 扣1分;

C.第3项每处不符合 扣1分;

D.第4项每处不符合 扣1分. 2.2 转化体系 2.2.1 转化体系

5 查阅 文件 1.转化一套物业安全管理体系文件, 包括制度、操作规程、记录表格等;

2.本体系文件涉及的制度文件应包 括附录 B、C、D 中,同时应在应检 查的物业管理区域内存在的所有涉 及安全的项目;

3.本体系文件具有可 操作性. 1.无物业安全管理体系文 件,包括制度、操作规程、 记录表格等;

2.缺少任何一 项涉及安全的项目;

3.物业 安全管理体系文件不具有可 操作性. A.第1项每处不符合 扣2分;

B.第2项每缺少一项 扣2分;

C.第3项每处不符合 扣1分. 2.3 安全会议 2.3.1 安全会议

1 查阅 记录 1.每月召开安全生产会议、 有书面会 议记录;

2.安全组织成员应按要求参加安全 会议,因特殊原因缺席安全会议应 有书面请假记录. 1.未每月召开安全生产会 议、无书面会议记录;

2.安 全组织成员未按要求参加安 全会议;

因特殊原因缺席安 全会议无书面请假记录. A.第1项每处不符合 扣1分;

B.第2项每处不符合 扣0.25 分. SZDB/Z 307-2018

8 表A.1 物业服务行业安全管理检查项目明细表(综合管理) (续表) ........