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江苏中南建设集团股份有限公司

2018 年度报告全文

1 江苏中南建设集团股份有限公司

2018 年度报告

2019 年04 月 江苏中南建设集团股份有限公司

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第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任.

公司董事长、总经理陈锦石,董事、财务总监孙三友声明:保证

2018 年度报告中财务报告的真实、 准确、完整. 孙三友董事因个人原因没能亲自出席本次董事会,授权辛琦董事出席会议并行使表决权,其他董事 均亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议. 本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工,需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相 关披露要求. 公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为:以现有总股份 3,709,788,797 股为基数,向全体股份 每10 股派发现金红利 1.20 元(含税) ,送红股

0 股(含税) ,不以公积金转增股本,预计共计派发现金红 利445,174,655.64 元. 江苏中南建设集团股份有限公司

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2 目录

第一节 重要提示、目录和释义.1

第二节 公司简介和主要财务指标.4

第三节 公司业务概要.7

第四节 经营情况讨论与分析.8

第五节 重要事项.35

第六节 股份变动及股东情况.45

第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.48

第八节 公司治理.52

第九节 公司债券相关情况.55

第十节 财务报告.61 第十一节 备查文件目录.281 江苏中南建设集团股份有限公司

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3 释义 释义项 指 释义内容 中南建设、本公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司 中南置地 指 本公司房地产业务主体 PPP 指Public-Private-Partnership 的字母缩写,是指政府与私人组织之间,为 了合作建设城市基础设施项目,或是为了提供某种公共物品和服务, 以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过 签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使 合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果. 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《公司章程》 指 《江苏中南建设集团股份有限公司章程》 指定媒体 指 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 、巨潮资讯网 报告期 指2018 年1月1日至

2018 年12 月31 日元指如无特殊说明,指人民币元 M2 指 平方米 江苏中南建设集团股份有限公司

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第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司信息 股票简称 中南建设 股票代码

000961 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司 公司的中文简称 中南建设 公司的外文名称 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co., Ltd. 注册地址 江苏省海门市常乐镇 注册地址的邮政编码

226124 办公地址 上海市长宁区天山西路

1068 号A栋9楼办公地址的邮政编码

200335 公司网址 www.zhongnangroup.cn 电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

二、联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 梁洁 联系地址 上海市长宁区天山西路

1068 号A栋9楼电话 0513-68702888 传真 021-61929733 电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 、巨潮资讯网 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券部

四、注册变更情况 组织机构代码 91320600MA1M9AEW6B 公司上市以来主营业务的变化情况(如有) 无变更 历次控股股东的变更情况(如有) 无变更

五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街

22 号赛特广场

5 层 签字会计师姓名 曹阳、王娟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 国泰君安证券股份有限公司 上海银城中路

168 号上海银行大厦 傅冠男、孙兴涛

2016 年4月- 江苏中南建设集团股份有限公司

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六、主要会计数据和财务指标 公司因会计政策变更追溯调整以前年度会计数据. 单位:元2018 年2017 年 本年比 上年增减

2016 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入(元) 40,110,125,872.49 30,552,327,467.21 30,552,327,467.21 31.28% 34,439,585,805.09 34,439,585,805.09 归属于上市公司股东的 净利润(元) 2,193,097,869.05 602,661,579.89 687,306,001.95 219.09% 338,572,446.19 406,123,229.55 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润(元) 1,635,717,963.91 110,247,619.10 110,247,619.10 1383.68% 367,026,388.74 367,026,388.74 经营活动产生的现金流 量净额(元) 19,431,577,810.37 -2,937,934,501.38 -2,937,934,501.38 761.40% -4,500,049,273.39 -4,500,049,273.39 基本每股收益(元/股) 0.5912 0.1625 0.1853 219.05% 0.1161 0.1393 稀释每股收益(元/股) 0.5912 0.1625 0.1853 219.05% 0.1161 0.1393 加权平均净资产收益率 13.25% 4.39% 4.62% +8.63 个百分点 3.22% 3.73%

2018 年末

2017 年末 本年末比 上年末增减

2016 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产(元) 235,694,087,022.33 175,004,092,810.76 176,896,354,744.65 33.24% 117,135,456,733.57 118,842,312,163.07 归属于上市公司股东的 净资产(元) 17,398,333,533.77 14,052,410,749.28 15,470,393,446.37 12.46% 13,488,839,603.14 14,768,981,175.26 注:过去公司对投资性房地产的后续计量采用成本模式,随着公司业务的发展,公司持有的投资性房地产数量增加.很多投 资性房地产的市场价值和成本之间都有较大偏差,成本计量模式越来越不能准确反映公司的财务状况.根据《企业会计准则 第3号―投资性房地产》,公司第七届董事会第三十六次会议及第七届监事会第十一次会议审议通过《关于投资性房地产 应用公允价值计量会计政策的议案》,决定自

2018 年10 月1日起对投资性房地产的后续计量采用公允价值计量模式,以 前年度财务数据按规则相应调整. 截止披露前一交易日的公司总股本: 截止披露前一交易日的公司总股本(股) 3,709,788,797 用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元/股) 0.5912 是否存在公司债 √ 是否公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是√否不适用

七、境内外会计准则下会计数据差异:不适用

八、分季度主要财务指标 单位:元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 11,347,257,656.18 3,968,719,766.10 14,679,875,597.82 10,114,272,852.39 归属于上市公司股东的净利润 379,508,867.41 547,466,403.86 340,229,791.40 925,892,806.38 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 371,418,835.66 530,434,252.07 395,434,253.37 338,430,622.81 经营活动产生的现金流量净额 -2,632,098,331.70 4,092,856,244.87 7,334,943,363.38 10,635,876,533.82 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异:否 江苏中南建设集团股份有限公司

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九、非经常性损益项目及金额 单位:元 项目

2018 年金额

2017 年金额

2016 年金额 非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销 部分) 140,508,634.72 498,196,590.70 7,717,751.45 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照 国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外) 135,535,007.13 102,279,131.39 14,341,862.43 委托他人投资或管理资产的损益 51,240,666.97 23,327,028.41 28,513,585.74 债务重组损益 55,567,499.43 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持 有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变 动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 -345,520.95 -35,773.23 -43,574,513.91 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允 价值变动产生的损益 146,945,870.03 112,859,229.41 90,067,711.15 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 230,435,068.14 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -106,488,919.12 -122,794,956.46 -111,513,937.87 其他符合非经常性损益定义的损益项目 31,500,000.00 减:所得税影响额 71,627,978.75 20,731,325.21 10,279,989.61 少数股东权益影响额(税后) 322,923.03 16,041,542.16 -8,256,872.00 合计 557,379,905.14 577,058,382.85 39,096,840.81 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第

1 号――非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形. 江苏中南建设集团股份有限公司

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第三节 公司业务概要 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求:是.公司需遵守房地产业、土木工程建筑业的披露要求.

一、报告期内公司从事的主要业务 公司业务以房地产开发及建筑施工为主.房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等.公 司房地产业务目前已进入内地

101 个城市, 覆盖全国

400 毫米等降水线以东多数人口密集省份, 开发项目主要集中在长三角 区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、 、武汉、 成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目.2018 年公司新增项目

111 个,规划建筑面积合计

1595 万平方 米,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善.2018 年公司合同销售金额

1466 亿元,同比增长 52%, 合同销售面积

1144 万方,同比增长 32%,继续保持全国房地产开发企业

20 强. 建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业,还拥有建筑装修装饰一级、 机电设备安装一级等资质,累计获得国家专利

130 余项.公司注重大型公共建筑和知名业主民用建筑的承接,参与了北京鸟 巢、国家大剧院、首都机场 T3 航站楼等项目的建设.近年来公司业务模式从单一的施工总承包向 PPP 等方面升级.2018 年建筑新增合同额

367 亿元,同比上升 24%.

二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 同比增加 350.45%,主要系合作开发项目权益性投资增加 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化

2、主要境外资产情况 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在 重大减值 风险 大C&

S 集团 公司设立股 权投资 133,278,682.03 澳大利亚 墨尔本市 与当地企业共同 开发房地产, 本公 司持股 70% 公司派出人 员控制企业 运营和财务 投入期, 未有收益 0.68% 否

三、核心竞争力分析 (1)战略优势 公司房地产业务坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转战略,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集 核心城市布局,增加

一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,项目获取到销售平均周期保持在 7~8 个月,保 证业务持续快速增长. (2)品牌优势 公司始终秉承 铸就百年基业 理念塑造品牌,房地产业务提出 美好就现在 愿景,建立健康住宅标准,全力打造高 品质产品,希望用爱筑就健康丰盛人生.2018 年公司荣获不同机构颁发中国房地产开发企业

20 强第

19 位,中国十大慈善 企业、2018 中国商业地产 TOP

10、全国优秀施工企业等荣誉,品牌认知度越来越高. (3)业务协同优........