PDF《105 亿收购中大,看新晋幵购王阳光城的扩张之路》

事实与观点

2016 年12 月10 日1/4

105 亿收购中大,看新晋购王阳光城的扩张之路

2016 年12 月10 日 克而瑞研究中心 www.

cricchina.com/research/ 研究员/房玲、俞倩倩、易天宇 2016年11月29日, 阳光城以13.51亿元竞得物产中大等挂牌出售转让的15家公司股权组成的资产包, 同时因承接上述标的合计91.18亿元的应收债权,总成交金额达到了104.69亿元.事实上,步入2016下半 年以来,阳光城的扩张步伐明显加快,收购和招拍挂双管齐下斩获了多幅地块,此次购中大地产业务也 仅算是"冰山一角".究竟阳光城在下一盘怎样的棋?购豪赌背后又隐藏着怎样的扩张野心? ? 中大地产业务"卖相"较佳,契合阳光城扩张需求 据CRIC初步统计,通过此项收购,阳光城私邮樟宋锊写蠓植加6个城市的16个项目,具体的项目 明细如下: 阳光城收购物产中大等挂牌出售转让的

15 家公司股权组成的资产包明细 序号 标的资产 持股比例 预估价值 项目名称

1 杭州中大圣马置业有限公司 50.00% -1.85 杭州中大银泰城、杭州中大圣马广场

2 浙江中大正能量房地产有限公司 98.20% 2.17 杭州中大普升

3 武汉市巡司河物业д褂邢薰 85.00% 2.66 武汉中大长江紫都

4 武汉中大十里房地产开в邢薰 85.00% 4.28 武汉中大水墨兮轩、武汉中大十里新城

5 四川思源科技开в邢薰 85.00% 1.44 成都中大君悦厘沙花园

6 成都浙中大地产有限公司 98.10% 4.46 成都中大文儒德

7 中大房地产集团南昌有限公司 70.00% 5.98 南昌中大青山湖东园

8 宁波国际汽车城开в邢薰 100.00% -0.99 宁波国际汽车城

9 富阳中大房地产有限公司 93.50% -3.59 杭州富阳中大西郊半岛

10 中大房地产集团上虞有限公司 98.20% 0.57 绍共上虞中大君悦龙山

11 江西中地投资有限公司 85.00% -0.32 /

12 中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司 90.00% 0.49 南昌中大云锦苑

13 南昌中大房地产有限公司 90.00% 0.59 南昌中大青山湖花园

14 杭州中大银泰城购物中心有限公司 49.00% 0.25 杭州中大银泰城

15 浙江物产良渚花苑房地产开в邢薰 100.00% 0.34 杭州中大荀庄 总计 16.48 数据来源:官网公布、CRIC整理;

单位:亿元 备注:因其中标的公司武汉市巡司河物业д褂邢薰尽⑽浜褐写笫锓康夭в邢薰尽⑺拇ㄋ荚纯萍伎в邢薰尽 事实与观点

2016 年12 月10 日2/4 中大房地产集团南昌有限公司、 中大房地产集团南昌圣马房地产有限公司在基准日后已对股东中大地产共计分红 3.08 亿元, 挂牌底价作相应扣减,扣减后为 13.41 亿元. 从标的资产目前状态来看,项目均为在售和尾盘阶段,收购完成后基本可以直接创造收益,而且项目 地处诸如杭州、南昌、武汉、成都等核心城市,城市市场较好,项目均有丌错的销售表现.以成都文儒德 项目为例,据成都克而瑞统计,2016年10月成交金额为1.87亿元,位列商品住宅当月成交金额第二名.此外,这些项目拿地时间普遍较早,成本也相对较低,盈利空间相对较大,从中大本身的地产业务来看,近 期营收和毛利也均有丌断上升的趋势,2016年三季度其房地产开О蹇橐滴裼瘴23.45亿元,占2015年 全年的67.79%,且毛利率较2015年25.38%提升至27.07%. 从项目布局来看, 这些项目所在城市也迎合了阳光城的战略扩张需求. 2015年阳光城遇到了增长瓶颈, 在行业环境变化和企业高管变劢的双重影响下,公司行了战略升级,制订了3+1+X(长三角、京津冀、 珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局战略,开始了新一轮的扩张.而此次收购标的的城市分布也迎合 了公司既有的战略布局,增加了企业在长三角以及战略城市点的项目储备. ? 招拍挂竞争地王频出,阳光城以兼收购作为拿地主旋律 闽企拿地一向比较激, 阳光城也丌例外, 据CRIC统计, 2016年至今, 阳光城累计拿地金额已达385.06 亿元.其中招拍挂市场砸金161.17亿元,10幅地块中8个溢价率超过100%,8个地王项目,竞争激烈程度 可见一斑. 值得一提的是, 其在福州以15.5亿元竞得宗地2016-11号五一新城地块, 虽然折算楼面价为21685 元/平米,但扣除了为政府提供的安置房面积后,实际楼面价高达45511元/平方米,项目入市能否盈利仍有 待市场检验,由此也足见高溢价地块暗藏的运营风险. 也正是基于降低企业扩张成本的因素, 2016下半年以来,阳光城的收购步伐明显加快.在2016年至 今收购的64个项目中,2/3均来自下半年的贡献.此外,除了收购单一地块外,诸如此次购中大业务获 得多幅地块的案例也丌鲜见,长沙中泛置业、广东逸涛万国两笔购也为阳光城带来了42宗地块.而且初 步测算,阳光城2016年前11月购的拿地成本仅1304元/平米,与公开招拍挂市场可谓"天壤之别". 阳光城