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上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating &

Investors Service Co.

, Ltd.

1 新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据及指标 项目2015 年2016 年2017 年2018 年 第一季度 金额单位:人民币亿元 母公司口径数据: 货币资金 11.60 12.29 11.69 13.92 刚性债务 29.37 39.08 33.37 34.97 所有者权益 29.14 30.64 31.98 32.02 经营性现金净流入量 16.27 2.70 6.32 1.08 合并口径数据及指标: 总资产 282.08 320.61 303.92 308.61 总负债 223.34 253.84 233.75 237.59 刚性债务 60.78 61.92 54.17 55.61 所有者权益 58.74 66.77 70.17 71.02 营业收入 27.69 26.42 30.40 11.97 净利润 4.00 3.93 4.11 0.92 经营性现金净流入量 -0.68 13.03 3.18 1.43 EBITDA 10.54 12.27 12.23 - 资产负债率[%] 79.18 79.18 76.91 76.99 资产负债率*[%] 62.17 61.08 52.02 53.08 权益资本与刚性债务 比率[%] 96.64 107.83 129.54 127.72 流动比率[%] 135.92 127.83 136.04 136.04 现金比率[%] 17.75 21.99 19.73 20.47 利息保障倍数[倍] 2.30 2.33 2.79 - 净资产收益率[%] 7.29 6.27 6.00 - 经营性现金净流入量与流 动负债比率[%] -0.39 6.91 1.67 - 非筹资性现金净流入量与 负债总额比率[%] -0.53 4.92 0.71 - EBITDA/利息支出[倍] 3.05 3.57 3.98 - EBITDA/刚性债务[倍] 0.18 0.20 0.21 - 注: (1)根据新长宁集团经审计的 2015~2017 年及未经 审计的

2018 年第一季度财务数据整理、计算. (2)资产负债率*=(负债总额-预收账款)/(资产总 额-预收账款)*100% 跟踪评级观点 上海新世纪资信评估投资服务有限公司(简称 新 世纪公司 或 本评级机构 ) 对上海新长宁 (集团) 有限公司 (简称 新长宁集团 、 该公司 或 公司 ) 及其发行的

16 新长宁 MTN001 及16 新长宁 MTN002 的跟踪评级反映了

2017 年以来新长宁集 团在区域环境、资金回笼等方面所取得的积极变 化,同时也反映了公司在房地产市场和项目运作 等方面继续面临的压力. 主要优势: ? 区域环境良好.上海及周边城市产业结构调整 和城市化进程较快,为新长宁集团的园区开发 及房地产项目提供较好的发展空间. ? 销售资金回笼情况较好.跟踪期内,新长宁集 团房地产项目销售情况较好,房地产销售资金 回笼规模较大,目前,公司已销售未结转物业 面积及相应金额均较大,可为其后续业绩提供 一定支撑.同时,新长宁集团物业出租能够实 现持续稳定的现金流入. ? 部分项目土地获取成本较低.新长宁集团所开 发部分房地产项目的土地取得时间较早,以原 始成本入账,土地成本较低,项目盈利空间相 对较大,所持有物业相对较高的市值可在一定 程度上增强其财务弹性,并能提高公司在不利 市场情况下,抵御市场波动风险的能力. 主要风险: ? 政府规划与定位带来的项目低收益风险.近年 来,新长宁集团对临空经济园区(北临空)逐 步开发并稳步经营, 但临空经济园区 (北临空) 区域内项目用途受政府规划和功能定位影响 较大,区域内项目回报收益相对较低. ? 行业环境波动.房地产行业受国家宏观政策、 经济周期性和货币政策影响较大,行业集中度 较高,行业波动加大,新长宁集团房地产业务 编号: 【新世纪跟踪(2018)100140】 评级对象: 上海新长宁(集团)有限公司 及其发行的

16 新长宁 MTN001 及16 新长宁 MTN002

16 新长宁 MTN001

16 新长宁 MTN002 主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间 本次跟踪: AA+ /稳定/AA+ /2018 年6月7日AA+ /稳定/AA+ /2018 年6月7日前次跟踪: AA+ /稳定/AA+ /2017 年6月5日AA+ /稳定/AA+ /2017 年6月5日首次评级: AA+ /稳定/AA+ /2015 年11 月12 日AA+ /稳定/AA+ /2016 年6月1日跟踪评级概述 分析师 张佳 zhangjia@shxsj.com 杨宇轩 yyx@shxsj.com Tel:(021)