编辑: 紫甘兰 | 2019-07-04 |
1 2015 年中国 互联网企业百强出炉 承租人在何种情况下可主张优先购买权? 青岛日报/青报网记者 孙欣 案例: 袁某与甲单位于
2002 年1月10 日签 订房屋租赁合同约定:袁某租赁甲单位商场 五个门面中的一个,租期从
2002 年1月10 日至同年
12 月10 日,按季交纳租金.
合同 签订后, 袁某向甲单位交纳了上半年的租 金.同年
6 月15 日,甲单位在未通知袁某的 情况下,与乙单位签订房屋买卖合同,将包 括袁某租赁门面在内的商场整栋房屋出售 给乙单位.同日,甲单位告之所有租户,商场 整栋房屋已出售,但不终止租赁合同,同年
7 月1日以后的租金由乙收取. 袁某不服, 以甲单位侵犯自己优先购买权为由,向法院 起诉,请求判令甲单位与乙单位的房屋买卖 协议无效,并赔偿经济损失. 请问:袁某能否主张优先购买权? 山东天正平律师事务所付国银律师认为: 袁某享有优先购买权.根据法律规定, 承租人的优先购买权是法定的,没有附加任 何条件,不因出租人出卖房屋超出承租房屋 范围而改变. 在出租人出卖涵盖出租房屋 的整栋房屋时, 承租人是否享有优先购买 权,取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分 割出卖.在可以分割出卖的情况下,如果出 租人分割出卖房屋,承租人只能就承租的房 屋享有优先购买权.因为法律赋予承租人的 优先购买权范围仅限于租赁房屋范围,如果 超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法 分割出卖,或出租人要求整体出卖,承租人 对整栋房屋享有优先购买权.因为出租人出 卖的房屋涵盖了租赁房屋,其出卖行为直接 影响到承租人的利益,必须考虑承租人的优 先购买权问题.让承租人行使优先购买权并 不影响出租人利益.不让承租人行使优先购 买权,则侵犯了承租人的优先购买权,影响 承租人利益. 山东中苑律师事务所王文贵律师认为: 在同等条件下,袁某对自己所租赁的门 面享有优先购买权.《合同法》 第230 条规 定: 出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之 前的合理期限内通知承租人,承租人享有以 同等条件优先购买的权利. 据此规定,承租人优先购买权是指承租 人基于租赁合同, 在出租人出卖租赁物时, 在同等条件下可优于其他人购买的权利.本 案中,在甲单位出卖包含袁某租赁门面在内 的五个门面时, 袁某是否享有优先购买权, 取决于门面房是否可以分割出卖.若门面房 可以分割出卖,则袁某就其租赁的门面房在 同等条件下,享有优于乙单位购买的权利. 另外,《关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件司法解释》 第21 条规定: 出租人出 卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或 者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承 租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院 应予支持.但请求确认出租人与第三人签订 的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支 持. 本案中,甲单位的做法违反了上述法律 规定,侵犯了袁某的优先购买权,因此袁某 可以请求甲公司承担赔偿责任,但不能请求 确认甲公司与乙公司的房屋买卖合同无效. 山东一诺律师事务所宋鑫律师认为: 承租人优先购买权是指承租人基于租 赁合同,在出租人出卖租赁物时,同等条件 下可优先于其他人购买的权利.作为房屋承 租人的袁某,可主张优先购买权. 但是,根据