PDF《公司深度分析》

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2013 年11 月06 日 京投银泰(600683.SH) Tabl e_Summary 京投银泰――向百亿进军的地铁上盖王者 概况:京投银泰是以房地产开发经营为主营业务的上市企业,探索出 以 北京为中心,以轨道交通为依托 的独特地产开发模式. 地铁上盖模式发展空间巨大: 京投银泰专注的是地铁车辆段上的物业开发,目前北京每条线路基本 上都有

1 至3个车辆段, 约22 公里设Z一个. 根据北京轨道交通发展规划,

2020 年轨交里程将达

1050 公里,而目前北京仅

460 公里.按目前车辆段标 准计算,保守估计

2020 年将新建超过

20 个车辆段,预计上盖出让土地的 建筑面积超过

1000 公顷,是目前公司权益土地储备的

20 倍以上. 核心优势:背靠大股东优质资源,获取地铁上盖土地优势明显 京投银泰控的控股股东为北京市基础设施投资有限公司(京投公司) , 其持股 29.8%. 京投公司是北京国资委独资企业, 主要职能是承担北京市轨 道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发等. 京投银泰是其旗下唯一的地产上市平台,依托京投公司的资源优势, 在获取地铁上盖的优势明显:一方面和大股东合作,能以相对低廉的价格 获取地铁上盖项目.近3年北京共出让了

3 块地铁上盖物业,全部由京投 银泰和大股东联合获得.另一方面,京投公司对上市公司有大量的资金支 持.截止今年中期,向大股东的借款余额高达 153.5 亿借款,占上市公司总 负债的 72.4%.目前京投银泰市值不足

40 亿元,大股东的支持力度之大可 见一斑.

2014 年销售大幅增长:公司目前

3 个地铁上盖项目将于

2013 年底和

2014 年中相继开盘,我们预计

2014 年公司销售将大幅增长.这3个项目地理位 Z较佳,去化压力不大.2014 年公司销售预计将达到

70 亿,2015 年达到

100 亿. 投资建议: 我们预计

2013 年至

2015 年公司 EPS 分别为 0.0078 元、 0.13 元和 1.53 元,按目前股价 4.89 元计算

2013 至2015 年动态 PE 分别为 628X、38X 和3.2X,由于公司今明

2 年结算项目较少,目前 PE 较高.但 考虑到公司拥有的项目质地优异,销量大幅增长的确定性较强.加上公司 战略清晰,管理开发能力不断提升,给予公司 买入-A 评级,以2014 年0.85 倍的销售额为未来

6 个月合理市值,即每股 8.00 元. 风险提示:地产政策大幅调整致公司销售业绩不达预期 Table_Exc el1 摘要(百万元)

2011 2012 2013E 2014E 2015E 营业收入 1,518.6 1,122.2 575.4 1,277.7 14,135.9 净利润 118.9 86.5 5.8 95.1 1,131.9 每股收益(元) 0.16 0.12 0.01 0.13 1.53 每股净资产(元) 2.37 2.48 2.54 2.60 3.63 盈利和估值

2011 2012 2013E 2014E 2015E 市盈率(倍) 30.5 41.9 626.7 38.1 3.2 市净率(倍) 2.1 2.0 1.9 1.9 1.3 净利润率 7.8% 7.7% 1.0% 7.4% 8.0% 净资产收益率 3.4% 2.3% 0.3% 4.0% 51.6% 股息收益率 0.0% 1.3% 0.0% 0.6% 10.3% ROIC 3.5% 1.7% 1.5% 1.3% 14.0% 数据来源:Wind 资讯,安信证券研究中心预测 Table_Bas eInf o 公司深度分析 证券研究报告 住宅地产 投资评级 买入-A 维持评级

6 个月目标价 8.00 元 股价(2013-11-05) 4.89 元Table_ Mar ketIn fo 交易数据 总市值(百万元) 3,622.40 流通市值(百万元) 3,622.40 总股本(百万股) 740.78 流通股本(百万股) 740.78

12 个月价格区间 3.39/6.85 元Tabl e_Chart 股价表现 资料来源:Wind 资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 -2.74 2.02 14.08 绝对收益 -3.93 7.95 17.27 Table_Au tho r 万知 分析师 SAC 执业证书编号:S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC 执业证书编号:S1450513080005 010-66581695 Tabl e_Re port 相关报告 战略回归,重装出发 2013-10-30