PDF《苏州高价拿地后,看看这几家是怎么操盘的！》

事实不观点

2016 年4月25 日 克而瑞研究中心

2016 版E-mail:research2@cric.

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电话:021-60867863 1/7 ?苏州高价拿地后,看看这几家是怎么操盘的!

2016 年4月25 日 克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/沈晓玲、谢夏成 苏州经过

4 月

7、8 日的土拍后,引发了业界关注.近日,苏州网上公布将于

5 月竞拍的土地信息,该 消息再次刷上媒体头条.那么, 苏州土拍到底有多热?拿地房企会面临哪些风险?拿地后怎么操盘? 这些问题是大家颇为关注的. ? 苏州土拍到底有多热?

1、4 月

7、8 日苏州土拍引发

40 余家房企角逐.本轮土拍

13 幅地块创下平均高达 200%溢价率,刷 新了相城区、高新区、吴中区

3 个区的地王纪录.其中景瑞地产拍下溢价率最高地块,达318.86%,而当 代置业、北京国瑞分别夺得本场土拍的最高单价、最高总价地王.更值得关注的是,从各地块成交楼板价 来看, 几乎均超越区域销售均价, 其中金辉竞得的相城区苏地 2016-WG-8 号地块以

22445 元/平米的楼板 价超出区域售价 59.15%. 表:苏州

4 月

7、8 日土拍情况 单位:万平米、亿元、元/平米 土地位置 地块 拿地房企 属性 溢价率 建筑面积 总价 楼面价 区域销售均价 姑苏区 苏地 2016-WG-1 号 华发股份 住宅 113% 6.62 17.15

25919 23745 苏地 2016-WG-2 号 当代置业 住宅 60% 1.49 4.28

28761 苏地 2016-WG-3 号 泰禾集团 住宅 129% 11.66 30.36

26028 吴中区 苏地 2016-WG-5 号 鲁能集团 商住 146% 21.18 38.71

18273 16576 苏地 2016-WG-6 号 国瑞控股 住宅 249% 16.32 40.39

24744 苏地 2016-WG-7 号 弘阳地产 住宅 241% 10.97 15.57

14191 相城区 苏地 2016-WG-8 号 金辉地产 住宅 242% 12.91 28.97

22445 14103 苏地 2016-WG-9 号 当代置业 住宅 250% 3.2 5.13

16031 苏地 2016-WG-10 号 东原地产 住宅 284% 11.19 18.79

16801 苏地 2016-WG-11 号 正荣集团 住宅 166% 4.43 2.59

5857 高新区 苏地 2016-WG-12 号 当代置业 商住 185% 6.32 6.38

10098 16999 苏地 2016-WG-13 号 南山地产 住宅 235% 19.01 26.93

14165 事实不观点

2016 年4月25 日 克而瑞研究中心

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电话:021-60867863 2/7 苏地 2016-WG-14 号 景瑞地产 住宅 319% 7.87 15.5

19699 注:区域销售均价数据为

2016 年3月成交均价. 数据来源:CRIC

2、5 月土拍很可能再一次刷新地王价格.从这次的

20 宗地块来看,分布于姑苏区、相城区、吴中区 和高新区等主城区,出让起拍总价高达 182.75 亿元,平均起拍单价高达

8463 元/平米,其中姑苏区出让 的4宗地块中有

3 宗地块起拍单价已超

20000 元/平米,高新区最高起拍单价超过

15000 元/平米,相城 区也接近

10000 元/平米.而姑苏区、高新区的地块在

4 月

7、8 号最高成交单价分别是

28761 元/平米、

19699 元/平米,很有可能在此次土拍中再次被刷新. 表:苏地网挂[2016]3 号文件地块情况 单位:万平米、亿元、元/平米 区域 宗地名称 属性 建筑面积 起拍总价 起拍单价 姑苏区 苏地 2016-WG-22 号 商住 11.06 3.26

21154 苏地 2016-WG-23 号 商业 4.57 5.14

11250 苏地 2016-WG-24 号 住宅 3.18 7.17

22571 苏地 2016-WG-25 号 住宅 2.28 5.88

25833 高新区 苏地 2016-WG-38 号 住宅 14.21 21.91

15417 苏地 2016-WG-39 号 住宅 7.15 4.76

6656 苏地 2016-WG-40 号 文娱 1.59 0.6

3750 苏地 2016-WG-41 号 住宅 19.39 13.02

6714 相城区 苏地 2016-WG-26 号 住宅 28.99 25.51

8800 苏地 2016-WG-27 号 住宅 6.11 2.91

4762 苏地 2016-WG-31 号 住宅 20.97 18.45

8800 苏地 2016-WG-32 号 住宅 14.67 13.72

9350 苏地 2016-WG-33 号 住宅 12.6 11.79

9350 苏地 2016-WG-34 号 商住 7.88 5.8

7360 苏地 2016-WG-35 号 住宅 16.24 10.8

6650 苏地 2016-WG-36 号 住宅 18.03 15.86

8800 苏地 2016-WG-37 号 商服 6.84 1.23

1800 吴中区 苏地 2016-WG-28 号 商住 18.51 14.19

7666 苏地 2016-WG-29 号 住宅 0.79 0.57

7250 苏地 2016-WG-30 号 商业 0.9 0.19

2100 总计 215.95 182.75

8463 数据来源:CRIC 苏州土拍如此火热的原因主要有两个方面: 一是商品住宅市场供丌应求,利好卖方市场.据CRIC 统计,从商品住宅市场供求比来看,2015 年10 月至

2016 年3月连续

6 个月的每月供求比小于 1,而今年以来尤甚,2 月供求比低至 0.10;

从商品住宅 库存周期来看,3 月底商品住宅存量 360.7 万方,去化周期下降至 3.2 个月;

市场呈现供丌应求的局势. 事实不观点

2016 年4月25 日 克而瑞研究中心

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电话:021-60867863 3/7 二是 TOP10 本地房企仅占一席,市场公平竞争度较高.参不此次苏州土地竞拍的房企多达

40 余家, 其中丌乏首次竞拍者.通过梳理

2015 年苏州销售 TOP10 房企发现,旭辉、中海、九龙仓、万科等外来房 企几乎占据了排行榜,本地房企仅苏州高新一家.而D中海、九龙仓、万科、融创等外来房企在苏州的销 售额均在

50 亿元以上.由此,苏州市场的前景可期,加上相对公平的竞争环境,对于外来房企而言依然充 满诱惑. 表:2015 年苏州年度销售 TOP10 房企 单位:万平米、亿元 排名 企业名称 销售金额 销售面积

1 旭辉集团

71 57

2 九龙仓

66 35

3 中海地产

65 49

4 万科地产

64 42

5 融创中国

57 20

6 苏州高新

49 38

7 保利置业

47 36

8 仁恒置地

43 18

9 招商地产

40 37

10 丐茂股份

31 13 数据来源:CRIC ? 拿地房企将面临哪些风险? 尽管楼市需求火爆、市场前景好、公平竞争等种种利好使各房企蠢蠢欲动,但拿地房企同样还会面临 以下挑: 1)单地块投入较高,会造成房企短期内的资金运营压力.以4月

7、8 日土拍结果来看,总价高达

20 亿元以上的地块多达

5 宗,其中国瑞控股、鲁能、泰禾等房企拿下的地块总价均在

30 亿元以上.尤其是, 鲁能、国瑞等房企是首次入苏州,或将面临一定的操盘压力;

2)尽管目前苏州市场被看好,但可能会面临政策变动的风险.虽然目前苏州市场需求旺盛,加之上海

325 再一次限购带来溢出客源的利好,但从长期来看,由于市场过热,苏州已出台 楼十条 对开发商 申报价格做出了较为严格的规定,接下来也丌能排除政府会出台更严的调控政策.当然,上海

325 限购 政策也可能会松劢,届时也会吸引一部分客源;

事实不观点

2016 年4月25 日 克而瑞研究中心

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电话:021-60867863 4/7 3)想驻还未驻的房企虎视眈眈,市场竞争激烈.正是由于市场公平化程度高,想驻还未驻的 房企争先抢地,导致苏州每次土拍场面比较火热.这加剧了市场竞争,地价越抬越高,使得拿地房企在操 盘时可能会面临成本压力. ? 高价夺地后,房企该如何操盘? 基于以上风险提示,对于拿地房企来说,怎么操盘丌仅可以规避这些风险,而且使得现金流回来的更 快呢?至此,我们以苏州

2015 年销售 TOP10 房企为典型,总结其在苏州操盘模式,以供参考.

1、高端豪宅戒是趋势 本轮成交的地块单价普遍已经高出了各区域的销售均价,未来这些项目的豪宅化或是出路.关于如何 操盘豪宅,从招商、绿城等深耕苏州的房企来看,打开苏州豪宅市场主要抓住了因地制宜,利用地块的稀 缺性资源作为项目卖点.如招商长堤项目湖临近石湖景区的自然生态环境,招商将项目定位丌稀缺资源价 值相结合,打造出苏州湾区别墅区,在开盘当日别墅产品几乎售罄.另外,还如绿城?苏州桃花源项目三面 环水,南邻独墅湖,具有一线湖岸风景,项目抓住这一自然景观特色打造了纯中式古典建筑风格的别墅产 品,2014 年仅半年时间成交

8 个亿. 在本轮土拍地块中,如苏地 2016-WG-10 号成交单价高达

16801 元/平,已经超出区域 ........