DOC《房地产估价报告》

房地产估价报告 神州房评(2017)第002号 估价项目名称:沙坪坝区肖家湾54号工业用房地产司法鉴定市场价值评估 估价委托人:重庆市第一中级人民法院 房地产估价机构:重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司 注册房地产估价师: 吴海燕(注册号5120100056) 许开军 (注册号5020020090) 估价报告出具日期: 2017年1月3日 致估价委托人函 重庆市第一中级人民法院: 受贵院的委托,我们对位于沙坪坝区肖家湾54号工业用房地产在价值时点的市场价值进行了评估.

一、估价目的 为估价委托人受理申请人重庆市江北区天晨小额贷款有限责任公司与重庆巨龙储运有限公司、重庆重铁巨龙储运有限公司借款合同纠纷一案需了解估价对象市场价值提供参考依据.

二、估价对象 估价对象为位于沙坪坝区肖家湾54号属于重庆巨龙储运有限公司拥有的工业用房,建筑面积共12322.32平方米,套内面积共12322.32平方米,国有土地使用权面积共13518.00平方米.包含建筑物室内装饰装修,不包含室内动产及地块上的构筑物、附着物.

三、价值时点 2016年12月22日

四、价值类型 市场价值

五、估价方法 成本法

六、估价结果 我公司根据估价委托人提供的有关资料,在估价人员现场勘查的基础上,依据国家相关法律法规、《房地产估价规范》和掌握的房地产资料以及长期积累的评估经验,综合分析影响房地产价格的各项因素,并选择适当估价方法,从而测算得出估价结论.我公司认为估价对象在2016年12月22日的估价结果为: 评估建筑面积:12322.32平方米 房地产市场价值:3645.31万元(大写人民币叁仟陆佰肆拾伍万叁仟壹佰元整) 评估单价详见第14页《房地产估价结果汇总表》

七、特别提示

(一)本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力.

(二)以上内容摘自估价报告,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读估价报告全文.

(三)若双方当事人对本次估价结果有异议,可在知道或应当知道估价结果之日起十日内提出复评. 重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司 法定代表人: 二一七年一月三日 目录估价师声明

1 估价的假设和限制条件

2 估价结果报告

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一、估价委托人

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二、房地产估价机构

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三、估价目的

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四、估价对象

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五、价值时点

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六、价值类型

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七、估价原则

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八、估价依据

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九、估价方法

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十、估价结果

13 十

一、注册房地产估价师

14 十

二、实地查勘期

15 十

三、估价作业期

15 附件16

一、司法评估委托书复印件

二、估价对象位置图

三、估价对象相关照片

四、估价对象权属证明复印件

五、专业帮助和相关专业意见

六、房地产估价机构《营业执照》复印件

七、房地产估价机构《资质证书》复印件

八、房地产估价师《资格证书》复印件 估价师声明 我们郑重声明:

一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限定条件的限制.

三、注册房地产估价师与估价报告中估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.

四、注册房地产估价师是按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)等的规定进行估价工作,撰写估价报告. 估价假设和限制条件 估价报告遵从于以下的假设和限制条件,在使用估价报告时也应当遵从这些假设和限制条件:

一、一般假设

1、当前房地产市场的假设 (1)房地产市场为公开、公平、公正的市场. (2)房地产市场的供应关系、市场结构保持稳定,房地产政策不发生重大变化或实质性改变. (3)房地产市场中的交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识. (4)房地产交易中没有特殊情况促使交易各方主观加价交易或降价交易.

2、有关估价对象的假设 (1)估价对象能够自由在市场上出售. (2)本公司没有接受进行结构测试和检验设施的要求,因此,估价人员只对估价对象作一般性的查看,没有进行结构测试,不能确定物业有没有缺陷.因此,本次评估假设其无基础和结构等方面的重大质量问题及估价对象的结构和设施不影响估价对象的正常使用. (3)任何有关估价对象房地产的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规. (4)估价委托人提供的估价对象相关资料是合法、完整、有效的.

3、估价方法运用的假设 (1)价值时点对应的建材市场和劳动力市场为公开、公平、公正、稳定市场,在建设周期里保持供需平衡. (2)估价对象的建筑施工工艺为同行业平均水平.

(二)未定事项假设 本次估价的估价对象不存在未定事项,故本估价报告无未定事项假设.

(三)背离事实假设 至价值时点,本次抵押权人为招商银行渝中支行,申请人为重庆市江北区天晨小额贷款有限责任公司, 招商银行渝中支行享有优先受偿权, 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)记载评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵,但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权,故本次估价不考虑招商银行渝中支行享有的优先受偿权,本次估价未考虑估价对象抵押权限制对其价值影响,设定估价对象无抵押权限制.

(四)不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致事项,故本次估价无不相一致假设.

(五)依据不足假设 本次估价的估价对象不存在依据不足事项,故本次估价无依据不足假设.

(六)报告使用的限制条件及结果限制条件

1、报告使用的限制条件 (1)本估价报告仅供估价委托人司法执行时使用,不能用于本次估价目的之外的其他经济活动.未经我公司书面同意并签章,有关本报告的全部或部分内容不得传阅给除估价委托人以及评估行业管理部门以外的第三者,亦不可公布于任何公开媒体. (2)本估价报告按既定估价目的提供估价委托人,但必须完整使用方为有效,对使用篡改报告和复制报告或仅使用估价报告中部分内容所导致的损失,本公司不承担责任. (3)未经本公司签章或无本公司注册房地产估价师签名的估价报告,以及估价报告的复印件一律无效,本公司对使用无效报告而产生的后果不承担责任. (4)本估价报告只用于估价委托人重庆市第一中级人民法院司法执行时参考使用,其估价报告的使用有效期为自报告完成之日起一年(即2017年1月3日至2018年1月2日).

2、估价结果的限制条件 (1)本次估价结果为满足全部假设条件下的市场价值,包含建筑物室内装饰装修,不包含室内动产及地块上的构筑物、附着物. (2)本次估价结果是在满足报告中价值定义所设定条件下的房地产价值,若价值时点、房地产利用方式等影响房地产价值的因素发生变化,估价结果应作相应调整. (3)本次估价结果是对估价对象于价值时点房地产价值的正常公允反映,没有考虑价值时点之后国家宏观政策、经济形势、市场供需关系发生变化以及遇上自然力和其它不可抗拒力对估价对象房地产价值的影响. (4)本次估价结果未考虑估价对象及其房地产权利人重庆巨龙储运有限公司已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当等对其价值的影响. (5)本次估价结果未考虑未来处置风险,它既不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格,也不代表未来处置时的实际变现价格. 估价结果报告

一、估价委托人 名称:重庆市第一中级人民法院

二、房地产估价机构 机构名称:重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司 地址:重庆市北部新区泰山大道东段62号2幢7-13 法定代表人:汤传彬 统一社会信用代码:91500000762656073F 房地产估价资格等级:二级 证书编号:渝房评准字(2015)第2-018号 批准机关:重庆市国土资源和房屋管理局 有效期限:2015年10月16日至2018年10月15日联系人:姜妮妮 联系

电话:(023)86973478 监督人:汤传彬 监督

电话:(023)88756209 传真号码:(023)86973438 邮政编码:401121

三、估价目的 为估价委托人受理申请人重庆市江北区天晨小额贷款有限责任公司与重庆巨龙储运有限公司、重庆重铁巨龙储运有限公司借款合同纠纷一案需了解估价对象市场价值提供参考依据.

四、估价对象

(一)估价对象界定 估价对象为位于沙坪坝区肖家湾54号属于重庆巨龙储运有限公司拥有的工业用房,建筑面积共12322.32平方米,套内面积共12322.32平方米,国有土地使用权面积共13518.00平方米.包含建筑物室内装饰装修,不包含室内动产及地块上的构筑物、附着物.

(二)估价对象实物状况

1、土地状况(详见表1) 表1 估价对象土地状况表 序号 坐落 产权证号 土地四至 土地使用权类型 土地用途 土地使用权面积(O) 形状 地势 开发程度 利用现状 备注 估价对象1 沙坪坝区肖家湾54号104房地证2013字第40603号 东至重庆巨龙储运有限公司,南至道路,西至空地,北至高速公路 出让 仓储用地 3058.00 较规则多边形 平坦 红线外 六通 (通上水、通下水、通气、通讯、通电、通路),红线内 场地平整 地上为1幢混合结构建筑物 估价对象2-5 沙坪坝区肖家湾54号104房地证2013字........