DOC《统计分析》

统计分析 (第六期) 北京市怀柔区统计局 北京市怀柔区经济社会调查队 2009年2月19日 怀柔区2008年商品房 成交量急剧萎缩 价格高位徘徊 受全国房地产市场大环境及普通住宅供应不足的影响,2008年怀柔区新建住宅成交面积与成交金额均出现了大幅度的萎缩,房地产市场观望气氛浓重,全年房地产价格在较高位徘徊.

一、2008年房地产行业投资及经营情况

(一)全行业投资额增速下降 住宅建设投资额下降 2008年怀柔区全年房地产企业投资额为150204万元,同比增长24.4%,增长速度比上年下降40.2个百分点.其中:基础设施投资完成额3108万元,同比增长44.5%.按用途分:住宅投资额为101834万元,同比下降4.8%,增长速度比上年下降73.4个百分点;

写字楼(办公楼)投资额为1718万元,同比增长3081.5%;

商业及服务业等经营性用房投资额44738万元,同比增长236.9%;

其它类投资额1914万元,同比增长377.3%.

(二)房屋施工面积增速下降 新开工及竣工面积下降 怀柔区2008年房屋施工面积为708047平方米,同比增长22.4%,增长速度比上年下降0.4个百分点;

其中:新开工面积270578平方米,同比下降22.2%.全年房屋竣工面积174837平方米,同比下降5.8%.

(三)房屋销售面积剧降 商品房空置面积有所增加 2008年怀柔区商品房销售面积为102687平方米,同比下降61.4%;

其中:现房销售面积10402平方米,同比下降91.4%,不及上年一成;

期房销售面积92285平方米,同比下降36.4%.全年商品房销售额为92891万元,同比下降48.1%.其中:现房销售额6482万元,同比下降90.3%;

期房销售额86409万元,同比下降22.8%.年底商品房空置面积132015平方米,同比增长40.5%,增长速度升高58.5个百分点,即由下降转为上升.但总体上来看我区商品房空置面积规模并不大,主要集中在别墅等高档住宅类别上,普通住宅空置较少. 从总体来看,2008年怀柔区商品房供应量与销售量同时缩减,特别是普通住宅供应量大幅度减少,同时新开工不足.高档的别墅比重较大,而其销售对象主要为区外购买者.

二、房地产价格特点及形成原因 我区房地产市场经历了从2004年开始到2007年的繁荣期,从2008年开始从投资到销售整个行业进入了一个萎缩期,特别是普通商品房住宅,一方面受全国与全市整个房地产行业大环境影响消费者观望等待,另一方面由于我区近两年来土地供应没有跟上、拆迁进度缓慢等原因造成了普通住宅新开工面积、可销售面积大幅度下降,普通住宅供应不足.由于这两方面的原因,形成了去年怀柔区房地产市场销售萎缩价格僵持的局面. 下图是我区2008年新建房屋环比价格指数及普通住宅与别墅两个分类环比价格指数.从图上可以看到新建房价格基本上在100上下小幅度的波动(其中4月、7月、11月三个月小于100).最高为1月份的102. 从绝对价格水平来看,怀柔区普通住宅价格高于周边同类区县.2003年-2007年是我区房地产产业的繁荣期,当时市场需求旺盛,楼盘销售火爆,再加上受全国楼市价格上升影响,我区普通住宅价格从2004年不到3000元/平方米的均价,迅速上升,到2006年底已经实现了翻番. 我区房价较高及目前市场的供应量过少,除受大环境影响外还有以下原因.

(一)我区居民的购房意愿导致.由于我区城市格局的特点导致旧城区与周边新区及平原镇相对隔离,未连接成片.城市公共交通系统布局旧城区与周边区域不能做到无缝连接,同时市政基础设施及医疗、教育、文化体育等资源全部集中在狭小的旧城区.这些原因导致了人们只愿意在916外环周边以内的狭小空间内购房置业,即使怀柔镇周边、庙城镇、北房镇、桥梓镇等距离仅在数公里只内,人们也不愿意考虑.