DOC《土地估价报告》

根据库尔勒市自然资源局《关于58号小区两宗地容积率的复函》〔库自然资函(2019)152号〕,估价对象位于库尔勒市58号小区,该地块控制性详细规划容积率为2.0,根据最有效利用原则以及合法原则,本次估价容积率设定为2.0.

6、关于他项权利的设定:据调查,估价对象于2015年11月27日设定土地使用权抵押他项权利,土地他项权利人为中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行;

抵押期限为2015年11月24日-2016年11月24日.据当事人提供资料估价期日抵押款已偿还,但用地方尚未办理解押手续.经与委托方协商,地价定义中不考虑上述他项权利对土地使用权的影响. 综上所述,本次评估价格定义为:在估价期日2019年5月5日,设定土地用途为住宅、商服用地(其中住宅比例为90%,商服比例为10%),设定土地使用权年限住宅用地40.23年、商服用地30.23年,设定容积率为2.0,设定土地开发程度为宗地红线外围 七通 (即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)和宗地红线内 自然地势平坦 ,规划利用条件下的国有出让土地使用权公开市场价格(不含拆迁或征收补偿费用和土地使用权他项权利). 宗地二:

1、关于土地用途设定: 1.1实际用途:现状为待拆迁的居民点和农业设施用地. 1.2规划用途:《库尔勒市城乡管理局用地规划设计要点》〔(库)规地设(2009-046)号〕记载为住宅用地,局部为公建、商服用地;

《建设用地规划许可证》〔地字第652800201300041号〕记载为居住兼容商业用地. 1.3登记用途:估价对象《国有土地使用证》和《土地出让合同》分别记载为城镇住宅用地和住宅局部为公建商服.按照库尔勒市自然资源局《关于两宗土地有关问题的复函》〔库自然资函(2019)102号〕,商业比例为10%. 1.4设定用途:根据估价对象登记及规划用途,土地用途设定为住宅、商服用地(其中住宅比例为90%,商服比例为10%).

2、土地使用权年限设定:估价对象为国有出让土地,根据登记出让终止日期计算,估价期日住宅土地使用权剩余年限为40.23年,商服土地使用权剩余年限为30.23年.故设定土地使用权年限住宅用地40.23年、商服用地30.23年.

3、关于土地开发程度设定: 在估价期日估价对象实际开发程度为红线外围 七通 (即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气),宗地红线内为毛地,部分附着物已拆迁,部分待拆迁,自然地势平坦. 在现场查勘过程中了解到估价对象实际发生的拆迁成本非土地使用者一方承担,可能存在债权纠纷,经与委托方对本次评估目的下土地资产内涵范围对接,本次评估不考虑前期已付拆迁成本. 故本次估价设定开发程度为宗地红线外围 七通 (即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气)和宗地红线内 自然地势平坦(即不考虑拆迁情况) .

4、关于土地使用权性质设定:估价对象现状为国有出让土地使用权,根据此次评估目的,土地使用权性质设定为国有出让土地使用权.

5、关于容积率的设定:根据估价对象规划设计条件、土地出让合同以及库尔勒市自然资源局《关于两宗土地有关问题的复函》〔库自然资函(2019)102号〕,估价对象规划容积率为1.2-3.6;

根据库尔勒市自然资源局《关于58号小区两宗地容积率的复函》〔库自然资函(2019)152号〕,估价对象位于库尔勒市58号小区,该地块控制性详细规划容积率为2.0,根据最有效利用原则以及合法原则,本次估价容积率设定为2.0.