DOC《最高人民法院指导案例汇编》

11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;

11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》.该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金.当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格.11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元.后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元. 裁判结果 上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元.宣判后,陶德华提出上诉.上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:

一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;

二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持. 裁判理由 法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止 跳单 格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却 跳 过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效.根据该条约定,衡量买方是否 跳单 违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件.如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋........