DOCX《“沃顿商学院/新加坡国立大学/清华大学中国居住用地价格指...》

沃顿商学院/新加坡国立大学/清华大学中国居住用地价格指数(CRLPI) *,# 技术白皮书 2014年9月 邓永恒 新加坡国立大学房地产研究院;

新加坡国立大学商学院;

新加坡国立大学环境与设计学院 ydeng@nus.

edu.sg Joseph Gyourko 美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院;

美国经济研究局(NBER) gyourko@wharton.upenn.edu 吴Z 清华大学恒隆房地产研究中心;

清华大学房地产研究所;

清华大学建设管理系 ireswujing@tsinghua.edu.cn * 中文版技术白皮书为来源于对英文版白皮书的翻译,二者如有不一致之处请以英文版为准. # 感谢清华大学恒隆房地产研究中心刘洪玉教授和郑思齐教授在研究全过程中提出的宝贵建议.来自清华大学的张博、王璞、郭尉、黎明月、胡宝仪、黄敬婷和赵辰茜,来自沃顿商学院的Ying Chen,Hui Liu和Chen Zheng,来自新加坡国立大学的Jia He和Mingying Xu等为本项研究提供了出色的研究助理工作.但我们对本指数的任何技术和质量问题负责.Gyourko感谢来自宾夕法尼亚大学沃顿商学院全球研究计划项目给予的资金支持,邓永恒感谢新加坡国立大学房地产研究所给予的资金支持,吴Z感谢清华大学恒隆房地产研究中心和中国国家自然科学基金的支持(

712003060、71373006). 引言 中国居住用地价格指数(Chinese Residential Land Price Index;

简称CRLPI) 由美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院、新加坡国立大学房地产研究院、清华大学恒隆房地产研究中心联合编制发布,旨在针对中国35个大中城市(图1)通过招标、拍卖和挂牌(以下简称 招拍挂 )形式出让的居住用地,以同质性指数形式对其价格变化情况进行持续监测.参考新建商品住房市场数据,2004-2013年间这35个大中城市在全国住房市场中所占比例在50%至70%之间(按成交金额计算)之间(图2),有条件较好的反映全国层面整体情况. CRLPI指数在全国(季度更新)、区域(半年度更新)和重点城市(年度更新)三个地域维度上分别进行编制发布(稍后进行更详细介绍).本白皮书主要提供关于基础数据和指数编制方法的技术性说明. 目前CRLPI指数供公开、免费下载.但在任何刊物或者公开场合引用时,需标记以下参考文献: Wu, Jing, Joseph Gyourko and Yongheng Deng (2012). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets, Regional Science and Urban Economics, Vol. 42, No. 2: 531-543. 指数的基本设定 中国城市土地归国家所有,但其在一定期限(例如居住用地为70年)内的使用权可以依照法律规定进行出让和转让.在一个典型的商品住房项目开发过程中,地方政府首先将居住用地使用权出让给房地产开发企业,开发企业随后在地块上建造商品住房单元并将其出售给购房者,购房者在余下的土地使用期内享有使用、出租、出售该住房单元的权利.因此,严格意义上所谓的 土地出让价款 更接近于租金――而非价格的概念.但考虑到在现行居住用地出让方式下,土地使用期限全程的 租金 均在地块出让时点上一次性付清,而无需再逐年另行支付费用,我们沿用了市场中约定俗成的观点,将该一次性支付的土地出让费用视为地块的 成交总价 . CRLPI指数覆盖的 居住用地 是指全部或部分被规划为居住用途的土地地块,但其中不包含整个地块完全被规划为保障性住房用途的地块.这主要是考虑到保障性住房建设用地的价格受到政府直接干预程度可能较高,其价格形成机制与商品住房用地可能存在显著差异. CRLPI指数以2004年作为起始年份.在此之前,多数城市居住用地出让主要采用协议方式,其价格可能与合理市场价格存在偏离.2002年5月国土资源部出台规定(国土资源部11号令),要求2002年6月之后包括居住用地在内的所有经营性土地使用权出让必须采用公开招拍挂的形式,随后这一要求在2004年3月又被进一步强化(国土资源部71号令).这种改革一方面使得居住用地出让价格更有可能合理反映土地的市场价值.另一方面,作为公开招拍挂过程中必需环节,此后各城市土地管理部门普遍开始公开发布地块信息和交易情况,使得相关基础数据的采集成为可能. 表1对CRLPI的指数体系进行了描述.目前我们在三个不同的地理维度上分别编制和发布指数.全国层面指数从2004年第一季度起按季度更新,它覆盖了全部35个大中城市.三个区域层面指数从2004年上半年起按半年频率更新,并沿用了国家统计局对于东部、中部、西部的官方定义(东部区域包含北京、天津、石家庄、沈阳、大连、上海、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、广州、深圳和海口等16个城市;