PDF《2015.12》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陈开朝 谢杨春 余露晴 陶媛【研究视点】

12 月成交新高使全年完美收官,地市翘尾行情再现

2015 年收官之月,房地产市场表现果然不负重望,重点城市成交总量环 比继续增量 13%,甚至较

2015 年月均增长 31%,创下年内新高,2015 年楼市 可谓完美收官.

目前来看,2016 年宏观经济形势仍然不容乐观,经济增长仍需房地产行 业托底,因此,宏观政策面仍将维持宽松局面,甚至不排除有短时扶持性政 策. 同时, 房地产市场库存问题并未完全解决, 房地产行业的主基调仍是 去 库存 ,供应或在低位徘徊;

而成交量在今年需求集中释放影响下,或将有所 回落;

价格在一面是热点城市持续攀升,高库存城市以价换量的影响,分化 趋势将进一步加剧. 【纵深解读】 经济:地产投资增速跌跌不休,美联储加息不利海外融资 政策:最高层关注行业库存,推六大原则性举措化解 楼市:12 月成交再创新高,商品住宅消化周期全线下降 房价:房价指数加速上行,深圳高位小幅回落 土地:年末翘尾、量价新高,二三线城市成交环比大涨 【图说楼市】 ? 供应:整体供应继续低位徘徊,部分城市井喷 ? 成交:整体成交再创新高,一线城市继续强劲发力 ? 库存:去化周期环比全线下降,上海等

5 城显著供不应求 ? 成交结构:中档产品占比大幅增长,各面积段占比表现相对稳定 2015.12

2 2015 年收官之月, 房地产市场表现果然不负重望, 重点城市成交总量环比继续增量 13%, 甚至较

2015 年月均增长 31%,创下年内新高,2015 年楼市可谓完美收官. 经济压力渐显的新常态下,在这新旧年交替之际,房地产行业受到前所未有的关注,不仅高层频频发 声, 中央经济工作会议、 中央城市工作会议等等也为来年楼市定调. 明年房地产政策面仍将围绕 去库存 展开.地方政府层面,云南本月政策调整力度较大,不仅省物价局取消了商品房备案限制,省住建厅也发 文允许居民使用公积金支付物业费.同时,昆明市政府围绕 去库存 出台了

24 条意见,政策调整涉及 公积金贷款额度上调、加强棚改货币化安Z、允许部分地块调整规划等等,政策力度较大.此外安徽、济 南等省市也就 去库存 问题在棚改和税费优惠等方面有所动作.而楼市需求相对较为旺盛的江苏省,本 月出台了价格条例草案,房价上涨过快的物价局可约谈房企,各地政策略显多样化趋势. 而从本月的市场表现来看,重点城市成交量在上个月高位基础上继续上扬,半数以上城市成交量超百 万平方米,不少城市成交量刷新年内最高纪录,其中一线城市表现尤为突出,而二三线城市也有诸多爆发 点,武汉成交量更是刷新

2007 年以来的单月最高纪录.整体市场成交量不仅同比有较大幅度增长,甚至 高于

2013 年的历史高点.而供应方面,前期 出货 较多的北京和上海,本月商品住宅供应后劲不足;

而库存压力较大的城市供应同比均是大幅下调,如沈阳、大连、贵阳等等;

而供应不足的城市本月供应还 是有较大幅度上调,如厦门、武汉等等,总体供应不及去年同期.在企业强势营销催化和供应的适度控制 下,重点城市截至

12 月底的库存及消化周期全线下滑,库存压力大为缓解,

2015 年实现完美收官. 土地市场方面,本月呈现明显的年末 翘尾 行情,全国整体成交量创年内新高,特别是二线城市成 交暴涨,对整体市场的拉动作用十分明显,一线城市受供应量较小影响,成交反而有所下滑.而从城市来 看,土地市场仍呈现两极分化的格局:热点城市地块竞争激烈,高溢价地、地王不绝于耳,部分热点地块 溢价率甚至可高达 200%以上,深圳宝安区一地块以近

8 万元/平方米的楼板价卫冕全国单价地王,南京、 上海、武汉、杭州、佛山等等均有地王产生;

而南宁、成都等城市却有大体量土地流拍,主要原因多是库 存、政府定价、以及周边配套等等问题,特别是对于库存较大区域,房企拿地尤显审慎. 目前来看,2016 年宏观经济形势仍然不容乐观,经济增长仍需房地产行业托底,因此,宏观政策面 仍将维持宽松局面,甚至不排除有短时扶持性政策.同时,房地产市场库存问题并未完全解决,房地产行 业的主基调仍是 去库存 ,供应或在低位徘徊;

而成交量在今年需求集中释放影响下,或将有所回落;

价格在一面是热点城市持续攀升,高库存城市以价换量的影响,分化趋势将进一步加剧.

12 月成交新高使全年完美收官,地市翘尾行情再现

3 11 月,房地产投资增速仍继续下滑,政府针对源头开启去库存攻坚战.美联储宣布加息,结束了自

2008 年以来的零利率政策,房企的境外融资环境再度锐变.

1、房地产业投资增速依旧探底下滑,2016 年仍将是经济增长 稳定器 十二五 收官之年,中国经济下行压力有增无减.房地产行业作为国民经济的最大支柱产业,其对 稳定增长、护驾结构调整的重要性也在与日俱增.然而,在政府的不怠救市下,房地产业呈 末端热、源 头冷 态势――楼市成交持续回暖,开发投资、土地购Z面积、新开工等指标进入 冬眠期 .在经济增 速下滑之际,房地产开发投资累计增速屡创新低,连续

4 个月同比负增长且跌幅加速.1-11 月份,全国房 地产开发投资

87702 亿元,同比名义增长 1.3%.全年走势来看,房地产开发投资累计增速从年初开始下 滑,屡创新低,已连续

22 个月下滑,并无企稳迹象;

从单月房地产开发投资额看,自8月跌入负增长区 间后, 连续四个月负增长,

11 月更是同比回落 5.11%, 跌幅较

10 月扩大 2.57 个百分点, 有加速回落之势. 开发投资与 GDP 有1: 0.7 的相关性, 作为经济增长的 稳定器 ,

2016 年政府仍会坚决支持房地产发展.

2、美联储加息将加大房企境外融资难度和成本

12 月17 日,美联储宣布,提升联邦基准利率

25 个基点至 025%-0.5%.此次加息,距离上一次美联 储加息长达

113 个月, 加息空窗期创历史记录. 这一事件的重大影响在于: 出于巩固 强势 美元的考量, 美联储必将启动新一轮的加息周期,以吸引全球资本回流美国,参与美国的实体经济和虚拟经济再造.近 十年来,其对全球经济的影响预计仅次于美联储的三轮量化宽松. 美联储新一轮加息周期将加大中国房企的海外融资难度和成本.据某机构统计,2012 年共

20 家内房 企发行

25 笔海外债券,融资总额高达

600 亿元人民币,同比增长 10.23%;

2013 年和

2014 年内房企海 外融资总额均在

2012 年5倍以上.2012 年-2014 年期间,房企境外融资的成本很低,一些评级高的房企 如中海、方兴、越秀,境外发债票面利率维持在 5%左右,一般的房企境外融资年息也普遍低于 8%.但自

2014 年11 月美联储宣布结束 QE3 后, 房企境外融资每况愈下, 低成本优势已荡然无存. 据某机构统计, 截至

12 月20 日,

2015 年房企海外融资总额仅

243 亿美元, 同比

2014 年的

633 亿美元, 跌幅达 61.7%. 房企境外融资案例显著减少的同时,成本开始超过国内银行信贷,个别中小房企境外发债成本甚至高达 10-13%,接近信托融资成本. 在中东、东欧动荡的大背景下,美联储开启新一轮加息周期,意在让强势美元资产成为国际资本的避 险天堂.由于基本面稳健,加之 一带一路 战略的积极推动,中国受影响程度预计可控,但国内房企的 境外融资难度和成本肯定会显著提高. 地产投资增速跌跌丌休,美联储加息丌利海外融资

4 从中央层面看,12 月21 日结束的中央经济工作会议提出促进农民工进程买房、推进住房制度改革、 发展住房租赁市场等六大针对性举措. 举措一:化解房地产库存.按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农 民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场. 【解读】该举措的最大障碍在一线城市和部分重点二线城市,因为严格控制人口的需要,这类城市不 能全面放开限购,推行购房入户政策.但亦可通过

3 手段促进该类城市非户籍人口购房:1)松绑限购, 让非户籍常住人口在郊县新城Z业;

2)购房可落户加分,以刺激常住人口和外来务工人员买房;

3)降低 酒店式公寓的购买门槛和成本,如降低首付至

3 成,二手交易费率参照商品住宅等. 举措二:要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就 业地买房或长期租房的预期和需求. 【解读】对于哪些愿意放弃 农民身份 ,也有能力在就业城市生存的农民工,各城市今后原则上都 应同意其落户.但具体执行起来,各线城市会有一定差异:二线和三四线城市可以全面铺开,一线城市也 可在郊区县和新城推行. 举措三:明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房 制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口. 【解读】未来住房制度改革的大方向应该是打通户籍和非户籍购房通道,架起保障房与商品住宅的桥 梁,拉平商品住宅与商办类住宅的购Z门槛,以及灵活进行出售和出租的转换. 举措四:发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提 供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业. 【解读】 这一举措最利好房地产去化. 要想动专业住房租赁市场大发展, 还须降低企业开发运营成本, 后者又需要政府在土地出让制度、税费征收、低成本政策融资等方面做出科学安排. 举措五:鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼 并重组,提高产业集中度. 举措六:取消过时限制性措施. 【解读】目前加在房地产行业的限制性措施主要有限购(一线城市) 、限贷(二套以上) 、用途和户型 限制三大类.诸如此类的限制,以后预计都将由城市自己根据区域实际决定是否取消. 最高层关注行业库存,推六大原则性举措化解

5 从重点城市商品住宅成交数据来看,今年

12 月市场高位上扬,整体高于去年同期高点,一线城市表 现尤为突出,年底收官之战成绩显著.而商品住宅供应方面,仍低位徘徊,整体供应量与上月基本持平, 但同比远不及去年同期.在供应低位而成交大增影响下,本月重点城市供求比再次下滑,库存量也继续下 降,去库存继续推进,部分风险城市表现亮眼.

1、供应:整体供应继续低位徘徊,部分城市井喷

12 月,重点城市商品住宅供应仍未见回升,整体供应水平与

11 月持平,但同比下降明显.分城市能 级来看,一线城市增减参半,上海、北京同环........