PDF《（ 深圳市福田区）》

金地(集团)股份有限公司 (深圳市福田区) 招股说明书概要 普通股(A 股)90,000,000 股重要提示本招股说明书概要的主要目的仅为尽可能广泛、迅速地向公众提供有关本次发行的简要情况.

招股说明书全文方为 本次发售股票的正式法律文件.投资人在作出认购本股的决定之前,应首先仔细阅读说明书全文,并以全文作为投资决定 的依据. 发行人保证本招股说明书的内容真实、准确、完整.政府及国家证券管理部门对本次发行所作的任何决定,均不表 明其对发行人所发行的股票的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证.任何与之相反的声明均属虚假不实陈述. 特别风险提示 特别风险提示:发行人特别提示投资者,在评价本公司此次发售的股票时,应特别认真地考虑公司主营业务集中在房地 产开发行业和市场相对集中在深圳市内,以及随着房地产开发土地供给的进一步市场化,市场竞争进一步加剧,从而导致利 润率下降给公司的经营带来的风险.请投资者对发行人的上述风险予以特别关注,并仔细阅读本招股说明书中 风险因素与 对策 等有关章节. 单位 人民币 发行价 发行费用 募集资金 每股 1.00 元9.42 元0.2055 元9.2145 元 合计 9,000 万股

84780 万元 1849.41 万元 82930.59 万元 发行方式: 上网定价发行 发行期:

2001 年1月15 日至

2001 年3月30 日 拟上市地: 上海证券交易所 主承销商: 广发证券有限责任公司 上市推荐人: 广发证券有限责任公司 招股说明书签署日期:2000 年12 月28 日释义在本招股说明书中,除文义另有所指,下列简称具有如下意义: 发行人、公司、本公司、股份公司:指金地(集团)股份有限公司 董事会: 指金地(集团)股份有限公司董事会 监事会: 指金地(集团)股份有限公司监事会 本行业: 指房地产行业 容积率:指一个房地产开发项目的总建筑面积与该项目占地面积的比值. 红线图:指按一定比例尺制作的、用以标示某一宗地的用地位置、宗地号、权届界线、界址点位置及编号、与相邻地块的关 系和面积的地形图. 五证:指房地产开发商需从政府主管部门取得的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工 许可证和房地产预售许可证. A 股: 指每股面值为 1.00 元之人民币普通股 本次发行:指本公司本次向社会公众公开发行的 9,000 万元 A 股之事项 社会公众股:指本公司本次公开发行的每股面值人民币1.00 元的人民币普通股股票(A 股) 主承销商:指广发证券有限责任公司 上市推荐人:指广发证券有限责任公司 承销协议:指本公司与主承销商达成的有关本次 A 股发行余额包销协议 证监会:指中国证券监督管理委员会 公司法:指中华人民共和国公司法 证券法:指中华人民共和国证券法

一、绪言本招股说明书概要是根据《公司法》 、 《证券法》 、 《股票发行与交易管理暂行条例》 、 《公开发行股票公司信息披露实施细则》 、 《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第一号〈招股说明书的内容与格式〉 》等国家现行有关法律、法规的规定编 制而成,旨在向投资者提供有关本公司的基本情况及本次发行与认购的各项有关资料.本招股说明书概要已经本公司董事会 通过并确信本招股说明书概要与招股说明书正文一致.本公司董事会确信其中不存在任何重大遗漏或者误导,并愿对其真实 性、准确性、完整性负个别和连带责任. 本公司本次新发行的股票是根据招股说明书所载明的资料申请发行的.除本发行人和主承销商外,没有委托或授权任何 其他人提供未在招股说明书中列载的信息和对招股说明书作任何解释或者说明. 投资者应自行负担买卖本发行人股票所应支付的税款和其它有关费用,发行人、上市推荐人和承销商对此不承担责任. 投资者在评价此次发行的股票时,应特别认真地考虑发行人存在的所有风险因素. 本公司本次发行已经证监会证监发行字[2001]2 号文批准.

三、发行情况

(一)股票种类:人民币普通股(A 股) ,每股面值

1 元.

(二)发行日期:2001 年1月15 日.

(三)发行地区:中华人民共和国境内与上海证券交易所联网的证券营业场所.

(四)发行对象:中华人民共和国境内投资者(国家法律、法规禁止购买者除外) .

(五)承销期:本次股票承销起止日期为

2001 年1月15 日至

2001 年3月30 日.

(六)预计上市日期及上市交易所:本次公开发行股票结束后,公司将尽快申请把本次公开发行的股票在上海证券交易 所挂牌交易.

(七)发行方式:上网定价发行.具体认购及交款办法详见本次股票发行公告.

(八)本次股票发行价格为每股 9.42 元,按2000 年盈利预测和全面摊薄计算的发行市盈率为 31.2 倍.

(九)每股面值:1.00 元.

(十)发行量:9000 万股. (十一)发行总市值:84780 万元.

四、风险因素与对策 投资者在评价发行人此次发售的股票时,除本招股说明书提供的其它资料外,应特别认真地考虑下述各项风险因素.

(一)风险因素

1、经营风险 (1)对自然资源和重要原材料的依赖 房地产开发的重要原材料是土地和建材.随着深圳市规划国土局对房地产市场控制力的增强,将会控制二级市场土地的 供应.深圳市现有土地存量的不断消耗,将加大房地产发展商获得土地的难度,也可能会导致土地供应价格的上涨,从而加 大房地产发展商的开发成本;

虽然建材成本有下降趋势,但随着房地产业的发展,环保方面的法规可能会造成新型建材的需 求量持续增长,可能致使建材价格上涨.因此,土地和建材价格的波动会对公司的经营造成一定影响. (2)房地产项目开发风险 房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点.从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、 规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广,到销售服务和物业管理等开发过程,涉及调研公司、规划设计单位、 建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位,并接受规划国土局、建设局、消防局、住宅局和环保局 等多个政府部门的监管,从而使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大,一旦某个环节出现问题,如 设计变更、施工条件、环境条件等发生变化,将会直接或间接地对整个项目开发产生影响,从而导致公司营业成本增加、收 益大幅降低甚至亏损,造成原来估计的销售利润无法按期实现. (3)房地产开发项目收入不确定性风险 房地产开发项目的收入受项目定位、销售价格和销售价格的变动趋势、销售率和销售率的变动趋势、租售比、租赁价格 和出租率的变动趋势、相关物业的空置情况、竞争楼盘的供应情况等多要素的影响,一旦这些要素与公司的预期产生偏差, 都会对公司的收入产生影响. (4)筹资风险 公司进行房地产项目开发所需要的资金,除了公司的自有资金(包括预售商品房的预收款)外,主要来源于银行借款. 一旦国家经济形势发生变化,产业政策和银行的信贷政策进行调整,公司开发的房地产项目发生预售不畅的情况,都可能给 公司的资金筹措带来风险 (5)产品结构风险 本公司几年来开发的主要房地产产品均为优质住宅商品房,主要的土地资源也集中在深圳市中心区周边一带,目标客户 定位在城市中高收入阶层. 由于深圳市房地产市场结构已发生变化,置业对象已从高收入阶层逐渐转向中等收入白领、工薪阶层,客户的需求特点 会相应发生变化,并且对价格的敏感性增强,致使公司在开发策略上要作相应的调整.因此,本公司产品开发结构及销售价 格策略的制定在相当程度上受这一变化的影响. (6)业务结构风险 房地产开发与经营的收入占公司营业总收入的 70%以上.业务结构相对集中,不利于公司在经营上回避和平衡风险.如 果公司不能前瞻性地把握经济周期的变更及市场的脉搏,不能根据市场的变化及时调整经营策略,将给公司带来潜在的经营 风险.因此,本公司存在一定程度的业务结构过度集中的风险. (7)产品质量风险 公司在房地产项目开发过程中,如果楼宇的设计质量、施工质量不能满足客户的需求,可能会给楼盘的销售及公司的品 牌造成负面影响;

如果发生重大质量事故,则不但会严重影响楼盘的销售进度,更会对公司的经营活动造成重大损害;

如果 公司将项目开发过程主要以出包的方式,交由其他单位负责施工及监理,由于管理的不到位和承包商未能保证项目的开发进 度和开发质量的原因也会给公司带来产品质量风险. (8)投资决策风险 尽管目前本公司对外投资规模较小,但控股、参股企业的经营范围较为分散,涉及物业管理、商业贸易、建材经销、广告、地产评估、餐饮等多个行业,在未来的经营过程中,随着公司资产规模的扩大,如果出现投资决策失误和经营管理不善, 都会对公司的盈利造成影响,给投资者带来潜在风险. (9)与土地使用权相关的风险 公司在房地产项目开发过程中如果改变原来土地用途进行相应的项目开发时,要向有关政府部门进行申请并取得同意, 且土地使用权出让金可能会相应提高,从而增加了项目开发成本.另一方面,由于政府强化了建设用地的管理,对超过规定 期限而未开发的闲置土地要征收土地闲置费或无偿收回闲置用地的使用权,将会给投资者带来损失. (10)采用合作、合资方式进行开发而产生的风险 虽然本公司目前都是采用自主开发的方式进行房地产项目开发, 但是不排除今后与其他企业进行合作或合资进行开发的 可能.如果有关各方在今后的合作中不能达成一致,或在合作方式的合法性、履行合同条款的可能性等方面出现问题,都将 使公司面临风险. (11)商品房预售风险 目前,进行商品房预售并回收建设资金,是开发商进行项目开发的一个重要环节,这样可以降低开发商的项目累计最大 资金需求量,有助于开发商滚动发展项目.但同时带来一定的风险,如果预售商品房不能按原计划竣工交付使用,既可能损 害消费者的权益,又影响公司的正常经营运作,损害公司的利益. (12)为承购人提供抵押贷款担保风险 商品房承购人采用银行按揭(抵押贷款)方式购房时,在交清首期款(一般为楼款的 30%) 、在规划国土局办理房产抵 押登记后,向银行申请抵押贷款,并由开发商提供该抵押贷款的担保.若商品房承购人在办理房产证前没有按期履行供款义 务时,开发商将承担担保还款责任.由于房地产价格的波动性较大及承购人还款能力的不确定性,会导致房地产公司承担担 保还款的风险.

2、行业风险 (1)市场不规范的风险.尽管深圳市的房地产业在全国市场化的程度比较高,但本公司今后将跨地区从事房地产开发 业务,就全国整个行业而言,房地产业仍处于初级发展阶段,还有许多需要规范的方面,如设计单位、施工承包商、专业施 工单位、监理机构、材料供应商、金融机构、中介服务机构、物业管理公司等诸多社会专业分工还有待规范,消费者权益的 自我保护和发展商权益之间的关系还有待规范等.这些都不可避免地给公司的经营带来潜在的风险. (2)现阶段住房制度政策改革的风险. 我国目前推行的住房制度改革措施主要有以下三个方面:即货币分房、公房上市和经济适用房政策.从1999 年下半年 开始在全国范围内停止福利分房,新房只售不租,提高职工住房公积金,实施住房补贴制度以后,职工需要依靠自身积蓄, 并利用住房补贴、住房公积金及贷款等来购买住房.从长远来看,这些政策一方面为房地产开发商创造了新的市场机会,另 一方面也为现阶段的经营带来一定的负面影响. 深圳市的住房制度改革、公房上市政策和市住宅局大量开发微利房等都会大大增加房地产的供应量,从而对房地产市场 产生较大的影响.由于公房所处地段、位置条件的优势,将会吸引走一部分客户,并使房地产市场价格竞争更为激烈.规模 大、市政配套优越、成片规划的留仙村、龙华微利房住宅区将在近两年内每年供应

100 万平方米左右住房,比1999 年供应 量提高 15%,且从

2000 年7月1日起,深圳的

15 万套公房上市流通.同时,深圳市为加强对房地产市场的可控度,减少了 土地一级市场的................