PDF《上海产业用地指南》

上海产业用地指南 (2019 版) 上海市经济和信息化委员会 上海市发展和改革委员会 上海市规划和自然资源局 上海市统计局二一九年三月 编委会成员 顾问: 周波吴清马春雷 陈鸣波 陆晓春 编委会主任: 吴金城 徐毅松 周亚副主任: 王思政 裘文进 岑福康 王训国 李炜傅新华 戎之勤 张建明 张英史文军 编委会成员: 王鼐刘慧韦冬伍攀峰 张洪武 刘平徐海李宇宏 吴志琦 韩大东 蒋玮吴栋林 刘波英 肖健裘薇刘山泉 陆寅林晶曾文慧 主编: 吴金城 副主编: 曾文慧 编辑: 高成方 黄润青 刘亚斐 徐静娴 张为盛骏赵海杜玉虎 管锡清 张腾飞 李攸联系单位: 上海市经济和信息化委员会 电子

邮箱: shengjun@sheitc.

sh.gov.cn

电话:

23117652 前言为提高产业项目质量,促进土地节约集约利用,上海从

2006 年以来,着手编制产业用地指南并建立定期更新机制, 为产业项目的引入、升级、退出提供土地集约利用和投入产 出强度的参考标准,通过加强土地资源统筹和产业准入管 理,切实优化结构、提高效益,促进产业能级提升.为着力 提升城市能级和核心竞争力,推进国际经济中心综合实力取 得新突破,上海必须坚持以高质量发展为引领,进一步提高 城市经济密度,提高投入产出效率,持续推动经济规模和效 益提升,不断壮大综合经济实力.根据国家和本市关于发展 实体经济和节约集约利用土地的政策要求,在梳理研究本市 工作实践并参考借鉴兄弟省市经验的基础上,我们结合近年 来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、 新趋势,组织修订了《上海产业用地指南(2019 版) 》 (以下 简称 指南 ) . 本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地 产出率、土地税收产出率四项用地指标进行了相关规定,对 建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率 提出了控制要求.其中对容积率、土地产出率和土地税收产 出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值;

对固 定资产投资强度设置了均值和控制值.本指南基础数据主要 来源于市统计局提供的近三年本市规模以上工业企业

1 统计

1 是指年主营业务收入在

2000 万元及以上的法人企业. 数据, 及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的

2008 年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例. 本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业 项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发 总部通用类以及物流仓储用地.涉及混合用地的,可根据本 指南,按照相关用地比例进行折算.其中,与制造业相关的 工业用地产业项目类用地按照国家行业分类标准

2 , 结合上海 实际,分为

188 个中类行业设置用地标准;

物流仓储业项目 用地按照仓储物品的属性分为通用仓储类、保温冷藏类、冷 冻类、化学危险品类、城市配送类、农副产品类、堆场类等 七个类别设置用地标准;

工业用地标准厂房类和研发总部用 地通用类作为单一类别,分别设置了全市统一的用地标准;

对研发总部产业项目类的使用原则和方法进行了明确.战略 性新兴产业项目用地按照其对应的行业中类代码与相关产 业领域的用地标准相衔接. 本指南自颁布之日起施行.市相关部门将根据社会经济 发展、技术进步、节约集约用地要求和指南实施情况,对产 业用地指南进行适时修订. 编者2019 年3月2工业行业分类按《国民经济行业分类》(GB/T 4754―2017)执行. I 目录第一部分 指标设定

1

一、指标解释.1

二、指标标准.3 第二部分 使用说明

5

一、使用原则.5

二、使用领域及方法

6

(一)新增项目用地评估

6

(二)存量项目技术改造和调整评估

10

(三)区域产业发展评估

10 第三部分 指标数值

11

一、容积率.11

二、固定资产投资强度

18

三、土地产出率

25

四、土地税收产出率

32 附件:39 部分战略性新兴产业行业代码参考对照表(试用)39

1 第一部分 指标设定

一、指标解释

1、容积率:项目用地范围内单位土地面积上的建筑面积. 反映项目对土地的空间利用情况, 是衡量土地空间利用程度的重 要指标. 计算公式:容积率=项目总建筑面积÷项目总用地面积. 其中, 项目总建筑面积按上海城乡规划有关建筑面积的计算 规则计算;

项目总用地面积是指项目用地红线范围内的土地面 积,下同.建筑物层高超过

8 米的,在计算容积率时该层建筑面 积加倍计算.

2、固定资产投资强度:项目用地范围内单位土地面积上的 固定资产投资额.反映单位土地上项目固定资产投资情况,是衡 量土地投入水平的重要指标. 计算公式: 固定资产投资强度=项目固定资产投资÷项目总 用地面积. 其中,项目固定资产投资包括厂房、设备和地价款,厂房和 设备的投资额按照项目建成进入正常生产时的厂房建造成本和 设备购置成本计算,地价款按照土地合同约定成交金额计算.

3、土地产出率:项目用地范围内单位土地面积上的主营业 务收入.反映单位土地上项目的产出情况,是衡量土地产出水平 的重要指标.

2 计算公式: 土地产出率=项目主营业务收入÷项目总用地面 积.

4、土地税收产出率:项目用地范围内单位土地面积上上缴 税金数量.反映单位土地上项目的税收情况,是衡量土地产出水 平的另一个重要指标. 计算公式: 土地税收产出率=项目上缴税金总额÷项目总用 地面积. 其中,项目上缴税金总额为一个自然年度内,企业实际向各 级税务部门缴纳的所有税金的合计.

5、建筑系数:项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直 接为生产服务的构筑物、 露天堆场占地面积总和占总用地面积的 比例.反映项目对土地在平面上的利用状况,是衡量土地平面利 用程度的重要指标. 计算公式:建筑系数=(项目建筑物占地面积+项目构筑物 占地面积+项目堆场用地面积)÷项目总用地面积*100%.

6、行政办公及生活服务设施用地所占比重:项目用地范围 行政办公、生活服务设施用地面积占总用地面积的比例.反映项 目中非生产性配套设施使用土地的情况. 计算公式: 行政办公及生活服务设施用地面积所占比重=行 政办公、生活服务设施用地面积÷项目总用地面积*100%. 当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时, 可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比

3 重计算得出的分摊土地面积代替.

7、绿地率:规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用 地面积之比.反映规划工业区块(开发区、产业基地、厂区)的 环境绿化情况. 计算公式:绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目 总用地面积*100%. 其中,绿地面积包括厂区内公共绿地、建(构)筑物周边绿 地等.

二、指标标准

1、均值.工业行业均值是在该行业近三年规模以上工业企 业统计数据基础上,采取加权法计算得出;

物流仓储业各类别均 值是在本市物流仓储业企业用地数据和典型案例基础上统计分 析所得.均值反映了本市规模以上工业及物流仓储业的行业(类别) 平均用地水平, 主要用于对行业或地区产业发展水平的评估.

2、控制值.行业(类别)控制值是按照适度提高和合理控 制的原则,以该行业近三年规模以上工业企业统计数据为基础, 按照对应行业中类的相关指标均数与中位数孰高的原则, 分析各 行业(类别)用地数据的分布,综合考虑城市总体规划、产业导 向和布局、区域间产业发展水平差异等因素进行设定,体现政府 对不同产业类型土地利用效率的最低要求.容积率、固定资产投 资强度、 土地产出率和土地税收产出率的控制值主要用于确定需 新增供地的产业项目准入评估的最低标准.

4

3、推荐值.按照本市产业布局和发展要求,本指南设置了 推荐值. 行业 (类别) 推荐值是在行业 (类别) 控制值上浮 30%-50% 基础上,参考该行业近三年规模以上工业企业相关排名前 30%的 企业统计数据, 综合考虑产业节约集约用地潜力和产业导向等因 素设定, 体现政府对不同行业的用地水平和产业发展的指导性要 求.容积率、土地产出率和土地税收产出率的推荐值主要用于产 业项目准入评估的推荐性标准.在其他条件相同情况下,达到推 荐值的项目优先考虑引进.

4、调整值.本指南所设调整值是从评估土地利用效率角度 设定的参考性标准. 根据上海产业用地现状和未来产业结构调整 的需要,参考该行业近三年规模以上工业企业相关排名后 20%的 企业统计数据,结合上海各行业以及地区发展水平,制定了容积 率、土地产出率和土地税收产出率三个指标的调整值.各区可根 据实际情况,灵活运用这三个指标进行企业土地利用效率评估, 结合项目能源消耗、环境保护、安全生产等方面实际情况,推进 低效用地企业或项目的转型升级或调整退出. 具体使用可参考本 市相关低效工业用地标准执行.

5 第二部分 使用说明 本指南可用于编制产业项目用地的有关材料, 核定项目用地 规模、实施项目准入或退出评估,同时也可为相关部门、园区开 展产业用地节约集约利用评估,制定产业发展规划和政策、调整 产业结构与优化产业布局等提供评估和决策参考.主要使用原 则、领域和方法说明如下:

一、使用原则

1、依法审核原则.项目的合法合规是用地审核的前提条件. 新建、改建或扩建的产业项目应符合国家和上海市相关法律法 规,符合上海市土地利用总体规划、城市总体规划和区域规划, 以及所在园区的产业发展规划和功能定位.

2、产业导向原则.产业项目用地应符合国家和本市确定的 产业布局和导向,引导产业集中集聚集约发展,鼓励企业采用先 进生产设备、工艺和技术;

淘汰类和限制类项目严禁供地;

鼓励 类项目应符合国家和本市规定的产业用地控制标准.

3、集约用地原则.产业项目引进应以节约集约用地情况作 为最重要的评估因素之一.企业应充分利用有限的土地资源,努 力提高土地利用效率和水平. 工业项目建设应采用先进的生产工 艺、生产设备,缩短工艺流程,节约使用土地.鼓励有条件的产 业园区规划设立多层标准厂房或研发楼宇, 对适合标准厂房或研 发楼宇的企业或项目,原则上不单独供地,可统一进入、集中进

6 驻.各区、园区可结合实际,以单位建筑面积产出水平作为评估 指标,提高标准厂房利用绩效水平;

改、扩建工业项目应充分利 用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地;

规划工业区块内 的基础设施、 配套设施、 绿化率要严格控制, 推进节约集约用地;

分期建设的工业项目可分期申请建设用地. 符合相关条件的区域 或项目可利用研发总部类用地发展研发设计、 总部等生产性服务 业.

4、分类指导原则.按照不同类型的产业用地,实施分类指 导,鼓励提高用地效率.各区和产业园区可根据本指南,对工业 用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、 研发总部通用类、物流仓储用地等不同类型项目,实行差别化准........