PDF《注册资产评估师声明》

为配合广州植之元油脂有限公司?三旧?改造事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 目录注册资产评估师声明.

1 评估报告书摘要.3 资产评估报告书正文.8

一、绪言

8

二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者

8

三、评估目的

18

四、评估范围及对象

18

五、评估基准日

23

六、价值类型及定义

24

七、评估原则

25

八、评估依据

26

1、行为依据

26

2、法规依据

26

3、准则依据

28

4、产权依据

29

5、取价依据

29

6、参考资料及其它

30

八、评估方法

30

九、评估过程

35

十、评估假设

36 十

一、评估结论

38 十

二、特别事项说明

39 十

三、评估报告使用限制说明

43 十

四、评估报告日

44 资产评估书备查文件目录.46 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧?改造事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第1页注册资产评估师声明 敬启者:

一、本项目签字注册资产评估师执业过程中恪守了独立、客观和公正 的原则,严格遵循了有关法律、法规和资产评估准则等的规定,并对本资 产评估报告依法承担相应的责任.

二、本资产评估报告中陈述的事实是基于本项目评估人员在执业过程 中依据资产评估有关法律、法规和资产评估准则等要求,在履行必要评估 程序后,形成的书面专业意见和结论.为评估人员提供必要的资料并保证 所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任.

三、本资产评估报告中的分析、意见和结论受到报告中已说明的评估 假设和限制条件的限制.评估报告使用者应关注并充分了解评估报告特别 事项说明和评估报告的使用限制等对评估结论的影响

四、本资产评估报告仅供报告使用者在报告载明的特定评估目的下于 报告载明的合法使用期内使用有效.评估报告使用者应恰当使用评估报告.

五、本项目评估人员与本资产评估报告中的评估对象没有利害关系, 也与委托方或评估目的涉及经济行为的其他关联方没有个人利害关系或偏 见.

六、本项目签字注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所 需的职业资质和相关专业评估经验.除已在评估报告中披露的运用评估机 构或专家的工作外,评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果.

七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧改造?事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第2页估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任.评估结论不应当 被认为是对评估对象可实现价格的保证.

八、注册资产评估师及评估人员已根据评估准则的要求进行了现场勘 查,并对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,对评估对象及其所 涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披 露,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证.本报告亦不能成为有 关资产的权属证明文件,也不为有关资产的权属状况承担任何责任,特提 请报告使用者注意. 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧改造?事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第3页评估报告书摘要 广东中广信资产评估有限公司接受广州植之元油脂有限公司的委托, 根 据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,按照必要的评估程 序及公认的评估方法,并结合委估对象的实际情况,对广州植之元油脂有限 公司的股东全部权益进行了评估工作,于评估基准日所表现的市场价值作出 了公允反映. 委托方:广州植之元油脂有限公司 被评估单位:广州植之元油脂有限公司(以下简称?植之元公司? ) 产权持有者:植之元公司为法人独资企业,其股东为企业法人广州植 之元油脂实业有限公司. 经济行为: 根据广州植之元油脂实业有限公司2012年10月29日董事会 决议,其全资子公司广州植之元油脂有限公司日前收到了增城市人民政府 永宁街道办事处《关于开展 三旧 改造的告知函》,广州植之元油脂有限公 司所属全部地块已纳入?三旧改造?范围,且城市规划已调整为商业用途. 广州植之元油脂实业有限公司为配合下一步的改造,同意由广州植之元油 脂有限公司聘请具有证券从业资格的评估公司以2012年9月30日为基准日 对广州植之元油脂有限公司的股东全部权益价值进行资产评估. 评估目的:本次评估目的即是为配合广州植之元油脂有限公司?三旧 改造?事宜涉及的广州植之元油脂有限公司股东全部权益在评估基准日时 的市场公允价值提供参考依据. 重要提示以下内容摘自评估报告书正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结 论,应认真阅读评估报告书全文,本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解. 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧改造?事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第4页评估范围与对象: 本次评估对象为广州植之元油脂有限公司股东全部权 益;

本次评估的范围是委托方提供的涉及本次评估目的的

2012 年9月30 日广州植之元油脂有限公司资产负债表列示的资产 (包括流动资产、 固定资 产、在建工程、无形资产)及负债. 价值类型:本次评估的价值类型为?厂区'

三旧改造'

异地搬迁持续经 营条件下?市场价值.市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且 未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估 计数额.本次评估市场价值类型为特定条件市场价值,即:厂区?三旧改造? 异地搬迁,企业异地持续经营不变. 评估基准日:2012 年9月30 日. 主要评估方法:资产基础法 评估结论: 广州植之元油脂有限公司之股东全部权益在厂区 ?三旧改造? 异地搬迁持续经营下于

2012 年9月30 日的市场价值评估结果如下: 评估的资产账面值为 355,114,290.64 元,评估值 459,285,562.59 元,增幅29.33%;

负债账面值为 304,230,164.62 元, 评估值为 304,230,164.62 元, 无 增减;

净资产账面值为 50,884,126.02 元,评估值为 155,055,397.97 元,增幅 204.72%.如下表所示: 资产评估结果汇总表 评估基准日:2012 年9月30 日 金额单位:人民币万元 项目账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100% 流动资产

1 30,993.02 31,131.70 138.68 0.45 非流动资产

2 4,518.40 14,796.86 10,278.46 227.48 资产总计

20 35,511.43 45,928.56 10,417.13 29.33 流动负债

21 30,423.02 30,423.02 0.00 0.00 非流动负债

22 0.00 0.00 负债合计

23 30,423.02 30,423.02 0.00 0.00 净资产 (所有者权益)

24 5,088.41 15,505.54 10,417.13 204.72 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧改造?事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第5页特别提请报告使用者关注以下事项:

1、广州植之元油脂有限公司申报的评估基准日资产负债范围财务数据 是根据广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的广州植之元油脂有限公 司评估基准日专项审计报告提交,本次评估是以被评估单位申报数据作为 基础进行的,评估人员对提交数据履行了相关评估复核程序.

2、 根据委托方提供资料, 植之元公司厂区占用的土地已纳入增城市 ?三 旧改造?范围,日后厂区需要进行整体搬迁.根据植之元公司提供的《广 州植之元油脂有限公司工厂搬迁方案》,结合本次评估目的,我们确定本 次评估价值类型为公司?厂区'

三旧改造'

异地搬迁持续经营条件下?市 场价值,即我们将植之元公司厂区?三旧改造?异地搬迁,企业异地持续 经营不变作为本次评估假设前提,其市场价值类型必须与上述限制条件对 应一致.特请报告使用者注意.

3、植之元公司占有的面积为84.385亩的土地使用权证载用途为工业, 根据增城市人民政府永宁街道办事处出具的《关于开展?三旧?改造的告 知函》(永街函[2012]1号),该用地已纳入增城市?三旧改造?范围,且 已调整为商业用途,但尚未取得具体改造规划指标.本次评估,根据植之 元公司提供的《关于广州植之元油脂有限公司土地使用权评估的有关说明》 的相关要求,评估师按委托方要求依据增城市整体平均规划指标制定的: 土地用途为商业,容积率为2.0,建筑密度40%标准进行测算,如果最终实 际批准规划指标与设定指标不符,应以实际批准为准,且评估结果应作相 应调整.广州植之元油脂有限公司已承诺承担若日后由于政府相关规划可 能出现的变更而导致评估价值出现重大变化的风险以及由此可能出现的其 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧改造?事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第6页他相关法律风险.特请报告使用者注意.

4、根据增城市人民政府文件《印发增城市 三旧 改造实施办法(试行) 的通知》(增府(2010)10号),增城市?三旧改造?有多种形式,本次 评估,根据委托方要求,对植之元公司占有的面积为84.385亩的土地使用权 设定在?自主改造?方式开发的假设前提下进行评估,该土地使用权评估 价值已扣减预计应补交的土地出让金6647.80万元,实际应补交土地出让金 金额应以相关行政部门核定为准,并随之相应调整评估值.特请报告使用 者注意.

5、在评估假设前提和限制条件下,我们依据《广州植之元油脂有限公 司工厂搬迁方案》,对土地上盖的房屋建筑物及不可搬迁的设备和可搬迁 但搬迁后无使用价值的设备按废料回收价值评估;

对可搬迁、搬迁后可继 续使用的设备按正常评估程序评估.我们对房屋、设备进行了实物外观观 察判断,未作技术性能检测.对评估范围内房屋建筑物及不可搬迁的或可 搬迁但搬迁后无使用价值的设备的重量,由于现场条件的限制未能进行称 量,评估时依据的材质、重量等数据大部分来源于《广州植之元油脂有限 公司工厂搬迁方案》及附件中,也有小部分来源于设备铭牌标示,这些重 量数据均不保证完全等同于实际称量结果,评估人员未考虑评估依据的估 算重量与实际重量若存在差异对评估结论的影响.特请报告使用者注意.

6、经广东正中珠江会计师事务所有限公司审计后的固定资产--房屋建 筑物的账面价值包含了植之元公司占用的工业用地及其上盖建筑的价值, 由于该工业用地纳入?三旧改造?范围,并已规划调整为商业用途,根据 本次房地产的评估技术路线,本次房屋建筑物的评估价值仅为该土地上盖 为配合广州植之元油脂有限公司?三旧改造?事宜涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书 广东中广信资产评估有限公司 第7页建筑的废料回收价值,而按商业用途评估的该土地使用权价值已从固定资 产--房屋建筑物中转入到无形资产--土地使用权中单独反映. 特请报告使用 者注意.

7、本次评估,评估师在考虑厂区搬迁需计算的搬迁费用和搬迁期间经 ........