PDF《Disclosure 信息披露》

一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者 应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文.

夏仲昊董事长、路昆董事、薛晓芳董事、周善忠董事、马弘独立董事、运乃建独立董事、段咏独立董事全 部亲自出席了审议本报告的董事会会议. 非标准审计意见提示 适用 √ 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 √ 适用 不适用 是否以公积金转增股本 是√否公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为:以1,109,830,895为基数,向全体股东每10股派发 现金红利0.81元(含税),送红股0股(含税),不以公积金转增股本. 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介 股票简称 天保基建 股票代码

000965 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 秦峰 侯丽敏 办公地址 天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼传真 ( 022)84866667 ( 022)84866667 电话 ( 022)84866617 ( 022)84866617 电子信箱 dongmi@tbjijian.com tbjj000965@163.com

2、报告期主要业务或产品简介 ( 一)报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内,公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务.经营范围为基础设施开发建设、经营;

以自有资金对房地产进行投资;

商品房销售;

房地产中介服务;

自有房屋租赁;

物业管理;

工程项目管理 服务. 房地产开发业务是公司的主要业务,在公司房地产开发项目中,报告期内在建和在售项目包括 天保 金海岸住宅及商业项目 、 生态城地块住宅项目 、 塘沽大连东道地块住宅项目 、 汇津广场商业项 目 、 汇盈产业园商业项目 ,上述项目主要位于天津滨海新区,商业项目多数位于天津自贸区. 公司投资并持有一定的投资型物业,以获取稳定的租金回报.目前持有经营的物业主要包括 天保青 年公寓 、 名居花园底商 、 天保金海岸C04项目 、 汇盈产业园项目 、 汇津广场一期 等,上述投资 型物业主要集中于天津滨海新区,多数位于天津自贸区,物业类型包括公寓、底商、写字楼等. 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼,主要 包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等. 在做好房地产开发主业的同时,公司充分利用现有商业资源,努力打造特色专业产业园区,并积极拓展 储备项目资源,为后续产业园区持续开发运营奠定基础.此外,结合区域资源和招商落地项目,公司持续关 注优质股权投资机会,努力拓展公司利润来源,进一步为公司可持续发展提供保障. ( 二)报告期内公司所属行业发展情况 房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位,其周期波动与经济周期波动密切相关,并受到 金融政策、土地政策、市场供求状况、国际宏观调控政策等多种因素的影响.在过去的二十多年来,我国的房 地产行业取得了快速发展,一方面得益于我国的经济发展、投资环境和人口结构,另一方面也得益于房地产 制度的改革所释放的政策红利.近年来,房地产行业高速增长的情况开始发生变化,在政府不间断的调控政 策的引导下,房地产市场增速趋缓,目前处于平稳发展阶段.报告期内,房地产政策继续保持 房住不炒 的 主基调,地方调控政策稳中偏紧,全年调控从供需两侧精准发力,市场预期已逐步回归理性,政策取得阶段 性效果.全国商品房销售面积增速持续回落,重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定,三四线城市降温 明显. 公司房地产开发项目以住宅为主,项目和土地储备主要集中于天津滨海新区,累计开发项目面积200余 万平方米,并多次获得天津市工程建设各类奖项,其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖,不仅填补了区 域空白,同时也为公司和区域争得了荣誉.近年来,公司稳健经营,总资产规模近百亿元,净资产规模超50亿元,营业收入连续三年保持持续增长,各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列,但较行业内 龙头企业,公司规模相对较小,需进一步挖掘资源,在做好房地产开发主业的同时,积极拓展航空产业优质 股权投资、园区开发等新的业务领域,为公司提供新的盈利增长点.

3、主要会计数据和财务指标 ( 1)近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是√否单位:人民币元 2018年2017年 本年比上年增减 2016年 营业收入 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61 24.03% 1,654,884,216.49 归属于上市公司股东的净利润 96,102,349.92 410,859,621.67 -76.61% 290,632,020.89 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 84,665,787.36 208,270,181.86 -59.35% 284,376,234.66 经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93% 1,384,642,454.46 基本每股收益 ( 元/股) 0.09 0.37 -75.68% 0.26 稀释每股收益 ( 元/股) 0.09 0.37 -75.68% 0.26 加权平均净资产收益率 1.86% 8.36% -6.50% 6.39% 2018年末 2017年末 本年末比上年末增减 2016年末 总资产 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06 -6.08% 8,394,968,623.87 归属于上市公司股东的净资产 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07 1.72% 4,684,236,928.55 ( 2)分季度主要会计数据 单位:人民币元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 950,723,894.92 123,796,500.20 1,178,624,291.66 36,529,566.21 归属于上市公司股东的净利润 234,814,608.10 4,027,873.09 140,634,822.05 -283,374,953.32 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 234,603,719.04 -6,040,429.94 140,065,220.54 -283,962,722.28 经营活动产生的现金流量净额 -126,184,447.44 -1,354,589,260.42 -501,357,934.79 10,195,865.51 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是√否

4、股本及股东情况 ( 1)普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位:股 报告期末普通 股股东总数 50,526 年度报告披露日前一个月 末普通股股东总数 50,343 报告期末表 决权恢复的 优先股股东 总数

0 年度报告披 露日前一个 月末表决权 恢复的优先 股股东总数

0 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的 股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 天津天保控股有限公司 国有法人 51.45% 570,995,896

0 天津国有资本投资运营有 限公司 国有法人 1.19% 13,177,960

0 天津津融投资服务集团有 限公司 国有法人 0.93% 10,340,000

0 天津市万博咨询有限公司 国有法人 0.69% 7,687,389

0 庄振鸿 境内自然人 0.55% 6,050,000

0 赵阳民 境内自然人 0.50% 5,558,500

0 李日丁 境内自然人 0.30% 3,330,100

0 方正证券股份有限公司约 定购回专用账户 其他 0.30% 3,320,000

0 黄卫国 境内自然人 0.28% 3,113,560

0 中国平安人寿保险股份有 限公司-分红-个险分红 其他 0.27% 2,991,540

0 上述股东关联关系或一致行动的说明 截至2018年12月31日,公司第一大股东天津天保控股有限公司与其他股东不存 在关联关系或属于 《 上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致 行动人.除此之外,其他9名股东之间未知是否存在其它关联关系或属于 《 上市 公司收购管理办法》规定的一致行动人. 参与融资融券业务股东情况说明 ( 如有) 公司前10名普通股股东中赵阳民股东、刘定舫股东、黄卫国股东参与了融资融 券业务.截至2018年12月31日,股东赵阳民共持有公司股份5,558,500股,占公司 总股本的0.50%,其中普通账户持股3,358,500股,信用账户持股2,200,000股.股东 黄卫国共持有公司股份3,113,560股,占公司总股本的0.28%,其中普通账户持股 904,180股,信用账户持股2,209,380股. ( 2)公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况. ( 3)以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

5、公司债券情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的 公司债券 是(1)公司债券基本信息 债券名称 债券简称 债券代码 到期日 债券余额 ( 万元) 利率 天津天保基建股份有限公司 2015年面向合格投资者公开 发行公司债券 ( 第一期) 15天保01

112256 2020年07月20日3,143.22 6.20% 天津天保基建股份有限公司 2016年面向合格投资者公开 发行公司债券 ( 第一期) 16天保01

112463 2021年10月23日80,000 3.18% 报告期内公司债券的付息兑 付情况 报告期内,公司于2018年7月23日完成支付 15天保01 公司债券2017年7月21日至2018年7 月20日期间的利息3,600万元;

公司于2018年7月23日完成支付15天保01公司债券回售本金 金额共计768,567,800元.公司于2018年10月24日完成支付 16天保01 公司债券2017年10月24日至2018年10月23日期间的利息2,544万元. ( 2)公司债券最新跟踪评级及评级变化情况 联合信用评级有限公司于2018年5月18日出具了 《 天津天保基建股份有限公司公司债券2018年跟踪评 级报告》,公司主体长期信用等级为AA,评级展望为稳定, 15天保01 、 16天保01 债券信用等级为AA+. 本次跟踪评级结果与上一次相比没有变化. 《 天津天保基建股份有限公司公司债券2018年跟踪评级报告》 于2018年5月22日在巨潮资讯网上刊登. ( 3)截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标 单位:万元 项目 2018年2017年 同期变动率 资产负债率 46.07% 50.29% -4.22% EBITDA全部债务比 0.08% 0.13% -0.05% 利息保障倍数 3.92 7.99 -50.94%

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介 ( 一)宏观经济形势及行业政策情况 2018年以来,面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,我国经济社会发展的主 要预期目标较好完成,三大攻坚战开局良好,供给侧结构性改革深入推进,改革开放力度加大,国民经济运 行保持在合理区间,总体平稳、稳中有进态势持续显现. 在货币政策趋向宽松的同时,房地产政策继续坚持 房住不炒,因城施策 主基调,在分类调控精神的 指导下,各地政策持续加码,具体涉及持续四限政策、整治市场秩序、上调房贷利率等内容.四季度末,区域 市场调控目标已基本达成,一些城市出现一定的政策修正,因城施策进一步得到深化.重点城市调控效果显 现,成交规模趋于稳定.土地市场方面,2018年政策一方面延续加速推地模式,另一方面继续推进土地出让 限制政策,竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,土地投资热度下降. 2018年底召开的中央经济工作会议提出 要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系 .预计2019年房地产调控政策整体上不会有太大的变化,在 房住不炒 的基调下,地方政府的调控灵活性将加 大,以 稳地价、稳房价、稳预期 为政策目标,涉及土地、租赁、保障的调................