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天津天保基建股份有限公司 TianJin Tianbao Infrastructure Co.

,Ltd. (000965) 二一八年 年度报告全文 (截止

2018 年12 月31 日) 二一九年三月

1 证券代码:000965 证券简称:天保基建 公告编号:2019-03

第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连 带的法律责任. 夏仲昊董事长、路昆董事、薛晓芳董事、周善忠董事、马弘独立董事、运 乃建独立董事、段咏独立董事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议. 公司负责人夏仲昊、 主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员) 梁德强声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整. 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述,相 关计划或安排的落实受多方面因素影响, 并不构成公司对于投资者的实质承诺, 在此提请广大投资者注意投资风险. 公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及 应对措施,敬请投资者关注

第四节 经营情况讨论与分析--公司未来发展的展 望 . 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为: 以1,109,830,895 股为基数, 向全体股东每

10 股派发现金红利 0.81 元(含税),送红股

0 股(含税),不以 公积金转增股本. 天津天保基建股份有限公司

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2 目录

第一节 重要提示、目录和释义.1

第二节 公司简介和主要财务指标.4

第三节 公司业务概要.8

第四节 经营情况讨论与分析.10

第五节 重要事项.30

第六节 股份变动及股东情况.44

第七节 优先股相关情况.50

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.51

第九节 公司治理.58

第十节 公司债券相关情况.64 第十一节 财务报告.70 第十二节 备查文件目录.190 天津天保基建股份有限公司

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3 释义 释义项 指 释义内容 本公司或公司 指 天津天保基建股份有限公司 天保控股 指 天津天保控股有限公司 滨海开元 指 天津滨海开元房地产开发有限公司 天保房产 指 天津天保房地产开发有限公司 嘉创物业 指 天津嘉创物业服务有限公司 百利公司 指 天津市百利建设工程有限公司 天保福源 指 天津天保福源房地产开发有限公司 天保盛源 指 天津天保盛源房地产开发有限公司 中天航空 指 天津中天航空工业投资有限责任公司 报告期 指2018 年1月1日至

2018 年12 月31 日 天津天保基建股份有限公司

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第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司信息 股票简称 天保基建 股票代码

000965 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津天保基建股份有限公司 公司的中文简称 天保基建 公司的外文名称(如有) Tianjin Tianbao Infrastructure Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 (如有) T.B Infrastructure 公司的法定代表人 夏仲昊 注册地址 天津空港经济区西五道

35 号汇津广场

1 号楼 注册地址的邮政编码

300300 办公地址 天津空港经济区西五道

35 号汇津广场

1 号楼 办公地址的邮政编码

300300 公司网址 http://www. tbjijian.com 电子信箱 tbjijian@tbjijian.com

二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 秦峰 侯丽敏 联系地址 天津空港经济区西五道

35 号汇津广场

1 号楼 天津空港经济区西五道

35 号汇津广场

1 号楼 电话 (022)84866617 (022)84866617 传真 (022)84866667 (022)84866667 电子信箱 dongmi@tbjijian.com tbjj000965@163.com

三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 证券事务部 天津天保基建股份有限公司

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四、注册变更情况 组织机构代码/统一社会信用代码 91120000700597012E 公司上市以来主营业务的变化情况(如有) 无变更 历次控股股东的变更情况(如有) 无变更

五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街

8 号富华大厦 A 座8层签字会计师姓名 张萱、张菁 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √ 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中德证券有限责任 公司 北京市朝阳区建国路

81 号 华贸中心

1 号写字楼

22 层 刘晓宁、杨威

2014 年5月22 日至

2015 年12 月31 日.因报 告期初公司募集资金尚未使用完毕, 保荐机构将 继续对公司募集资金使用情况进行持续督导. 截 至本报告期末,募集资金已全部使用完毕. 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 √ 不适用

六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是√否2018 年2017 年 本年比上年增减

2016 年 营业收入(元) 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61 24.03% 1,654,884,216.49 归属于上市公司股东的净利润 (元) 96,102,349.92 410,859,621.67 -76.61% 290,632,020.89 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润(元) 84,665,787.36 208,270,181.86 -59.35% 284,376,234.66 经营活动产生的现金流量净额 (元) -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93% 1,384,642,454.46 基本每股收益(元/股) 0.09 0.37 -75.68% 0.26 稀释每股收益(元/股) 0.09 0.37 -75.68% 0.26 加权平均净资产收益率 1.86% 8.36% -6.50% 6.39%

2018 年末

2017 年末 本年末比上年末增减

2016 年末 总资产(元) 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06 -6.08% 8,394,968,623.87 归属于上市公司股东的净资产 (元) 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07 1.72% 4,684,236,928.55 天津天保基建股份有限公司

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七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况.

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况.

八、分季度主要财务指标 单位:元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 950,723,894.92 123,796,500.20 1,178,624,291.66 36,529,566.21 归属于上市公司股东的净利润 234,814,608.10 4,027,873.09 140,634,822.05 -283,374,953.32 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 234,603,719.04 -6,040,429.94 140,065,220.54 -283,962,722.28 经营活动产生的现金流量净额 -126,184,447.44 -1,354,589,260.42 -501,357,934.79 10,195,865.51 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是√否

九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 不适用 单位:元 项目

2018 年金额

2017 年金额

2016 年金额 说明 非流动资产处置损益(包括已计提资产减值 准备的冲销部分) -63,464.86 -103,238.24 -1,429.90 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切 相关,按照国家统一标准定额或定量享受的 政府补助除外) 13,081,798.92 1,555,849.92 1,409,111.92 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 168,331.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,706,612.23 188,228.19 91,295.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 268,481,746.55 6,840,275.64 减:所得税影响额 3,318,031.56 67,533,146.61 2,083,466.64 少数股东权益影响额(税后) 138,683.17 合计 11,436,562.56 202,589,439.81 6,255,786.23 -- 天津天保基建股份有限公司

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7 对公司根据 《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第

1 号――非经常性损益》 定义界定的非经常性损益项目, 以及把 《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第

1 号――非经常性损益》 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目, 应 说明原因 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第

1 号――非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形. 天津天保基建股份有限公司

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第三节 公司业务概要

一、报告期内公司从事的主要业务

(一)报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内,公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务.经营范围为基础设施开发建设、 经营;

以自有资金对房地产进行投资;

商品房销售;

房地产中介服务;

自有房屋租赁;

物业管理;

工程项 目管理服务. 房地产开发业务是公司的主要业务,在公司房地产开发项目中,报告期内在建和在售项目包括 天保 金海岸住宅及商业项目 、 生态城地块住宅项目 、 塘沽大连东道地块住宅项目 、 汇津广场商业 项目 、 汇盈产业园商业项目 ,上述项目主要位于天津滨海新区,商业项目多数位于天津自贸区. 公司投资并持有一定的投资型物业,以获取稳定的租金回报.目前持有经营的物业主要包括 天保青 年公寓 、 名居花园底商 、 天保金海岸C04项目 、 汇盈产业园项目 、 汇津广场一期 等, 上述投资型物业主要集中于天津滨海新区,多数位于天津自贸区,物业类型包括公寓、底商、写字楼等. 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼,主要 包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等. 在做好房地产开发主业的同时,公司充分利用现有商业资源,努力打造特色专业产业园区,并积极拓 展储备项目资源,为后续产业园区持续开发运营奠定基础.此外,结合区域资源和招商落地项目,公司持 续关注优质股权投资机会,努力拓展公司利润来源,进一步为公司可持续发展提供保障.

(二)报告期内公司所属行业发展情况 房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位,其周期波动与经济周期波动密切相关,并受到 金融政策、土地政策、市场供求状况、国际宏观调控政策等多种因素的影响.在过去的二十多年来,我国 的房地产行业取得了快速发展,一方面得益于我国的经济发展、投资环境和人口结构,另一方面也得益于 房地产制度的改革所释放的政策红利.近年来,房地产行业高速增长的情况开始发生变化,在政府不间断 的调控政策的引导下, 房地产市场增速趋缓, 目前处于平稳发展阶段. 报告期内, 房地产政策继续保持 房 住不炒 的主基调,地方调控政策稳中偏紧,全年调控从供需两侧精准发力,市场预期已逐步回归理性, 政策取得阶段性效果.全国商品房销售面积增速持续回落,重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定, 三四线城市降温明显. 公司房地产开发项目以住宅为主,项目和土地储备主要集中于天津滨海新区,累计开发项目面积200 天津天保基建股份有限公司

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9 余万平方米,并多次获得天津市工程建设各类奖项,其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖,不仅填补 了区域空白,同时也为公司和区域争得了荣誉.近年来,公司稳健经营,总资产规模近百亿元,净资产规 模超50亿元,营业收入连续三年保持持续增长,各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列, 但较行业内龙头企业,公司规模相对较小,需进一步挖掘资源,在做好房地产开发主业的同时,积极拓展 航空产业优质股权投资、园区开发等新的业务领域,为公司提供新的盈利增长点.

二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 货币资金期末余额为 13.05 亿元,较年初减少 64.17%,主要原因是公司报告........