PDF《高力专题 物流 | 工》

一触即 发 消费者重塑物流地产版图 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 主要作者 江鹏 副董事 | 研究 | 华东区 +86

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3509 peng.

jiang@colliers.com 沈巍 副董事 | 研究 | 华东区 +86

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3509 jerry.shen@colliers.com 宋宜鸿 高级经理 | 研究 | 华东区 +86

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3508 yihong.song@colliers.com 郑媛 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86

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4336 abby.zheng@colliers.com 樊晓东 分析师 | 研究 | 华东区 +86

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4378 don.fan@colliers.com 贡献者

2 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 沈巍 副董事 研究 | 华东区 江鹏 副董事 研究 | 华东区 6.8万亿美元 受稳固消费带动,中国将于2019年超越美 国成为全球最大的网络零售市场,2022年 整体成交金额将达6.8万亿美元. 随着对前置仓和前置微仓需求的增长,投资者对于优质物流仓储物业的投资情绪将不断提升.未 来仓储物业的开发与交易将保持活跃,从而使资产的流动性提升.优质物流仓储物业和仓储用地 仍将是受投资机构青睐的热门标的.因此,一线城市和主要二线城市物流仓储物业租金将继续维 持上升趋势,而资本值在交投活跃的带动下增幅将高于租金增速,从而使得收益率将不断下降. 一小时 为了提升订单配送效率,电商企业正在加紧 前置微仓的布局,力争将与消费者的距离缩 短至三公里范围.消费者线上下单后约一小 时后即可送达. 人民币3,410亿元 2020年,中国生鲜食品的网络交易金额将 达人民币3,410亿元(508亿美元),2018- 2020年间的复合增长率高达27%.随之而 来的将是对冷链仓储的大量需求. 强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售 行业以及日益成熟的大数据技术正在重 塑中国物流业的格局.仓储设施正逐渐 下沉并更加接近消费者,如近期零售商 不断加码前置仓、前置微仓和冷链设施 的布局,以满足高效物流配送的需要. 因此我们建议: >

电商和第三方物流企业应着力在一 线城市及其周边城市布局前置仓, 有较大发展前景的城市包括华北的 天津、华南的佛山、东莞、惠州及 华西的成都.同时也应关注重庆、 西安和武汉等新增供应充足的城市, 以谈判争取优惠的租金和租赁条件. >

在中产阶级人口快速增长的城市, 如在成都、重庆、西安、武汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门,建 议开发商与零售商合作,为零售商 定制仓储设施.华东地区的淮安、 徐州、温州和金华亦是高度推荐的 城市. >

生鲜消费需求日益增长为冷链发展 带来巨大机遇,电商和开发商应投 资冷链物流设施. 总结与建议 郑媛 高级分析师 研究 | 华东区 樊晓东 分析师 研究 | 华东区 宋宜鸿 高级经理 研究 | 华东区 中国电商苏宁的便利店品牌苏宁小店从 2017年的23家迅速攀升至2018年4,177家, 全年增长高达182倍.这些线下便利店也是 前置微仓,正不断成为电商企业线下引流的 战略要地. 182倍3高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日在O2O新零售市场快速增长的大背景下,我们建议: ? 就前置仓而言,电商和第三方物流企业应迅速布局一线城市及 其周边城市,例如华北的天津、华南的佛山、东莞和惠州以及 西部的成都均有不少新增供应即将入市.此外,重庆、西安和 武汉的新增供应充足,潜在租户应借此机会谈判获取更优惠的 租金和租赁条件. ? 建议物流地产开发商与零售商合作,在成都、重庆、西安、武汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等新兴中产阶级成长潜力 较大的城市收储建设用地.大上海周边300至500公里范围内, 可重点考虑淮安、徐州、温州和金华等拥有较充裕物流仓储用 地的城市. ? 开发商、第三方物流以及零售商应对冷链设施进行投资,至2020年,全国生鲜市场网络交易规模将高达3,420亿人民币 (580亿美元),其对冷链物流设施需求巨大.随着消费者对 质量的追求,冷链供应商应通过全程冷链来提升运输质量. 机遇 挑战 建议 ? 蓬勃发展的O2O零售市场 ? 新兴中产阶级的强劲消费能力 ? 数据驱动的技术发展和大数据分析 ? 增设前置仓以提升物流配送效率 ? 将中产阶层的消费潜力作为选址因素 ? 满足消费者的快速配送需求 ? 一小时内送达 ? 现有市场参与者之间的并购可能会加剧 ? 对生鲜产品的需求日益增长 ? 有限的冷链物流设施使冷链物流市场前景广阔 需求来源 前置微仓 冷链 ? 仓储用地供应受限 ? 沿海地区可租赁或可交易的物流地产资产稀缺 供应有限 竞争激烈 ? 越来越多的企业进军物流仓储市场 ? 租赁或收购前置仓和前置微仓的入门成本提升 ? 使用前置微仓的产品类型相似,面临同质化竞争 前置仓

4 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 目录 机遇、挑战与建议

3 消费需求驱动物流行业发展

5 提升物流效率

6 强劲消费引领高效物流

7 前置仓:进一步贴近消费者

7 一线城市前置仓需求持续外溢

7 二线城市中产阶级的崛起带来前置仓发展机遇

8 前置微仓:从最后一公里到最后一小时

10 生鲜市场推动冷链加速发展

12 优质仓储资产保持投资吸引力

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5 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 消费需求驱动物流行业发展 2018年中国经济虽然面临着一定的下行风险,但全年人均可支配收入 和人均消费支出同比增速高于GDP增速,分别为7.8%和6.8%.在中 央政府减税降费(个税和增值税改革)的利好下,消费需求将成为推 动中国经济发展的主要驱动力.根据eMarketer的研究数据显示,在 消费需求不断增长的影响下,2019年预计中国将超越美国成为全球最 大的网络零售消费市场.之后,中国网络零售额将继续保持较高增速, 2018年至2022年间年均复合增长率将保持在6.9%的水平. 在风投资本的助力下以及大数据驱动技术的赋能下,线上线下相融合 的新零售行业正迎来飞速发展.近年来以阿里巴巴、京东和苏宁为代 表的中国网络零售巨头正不断加码线下、寻求业务扩张.不断增长的 消费潜力在未来几年内将会继续推动中国物流行业的蓬勃发展. 图3: 中国O2O领域风险投资数据 (2013-2017) (亿元) 图2: 中美网络零售额比较 (2017-2022F) (美金 亿元) 1.2 21.4 42.8 66.9 62.5

20 58

116 107

172 2013

2014 2015

2016 2017 Investment Amount No. of Investments 数据来源:eMarketer 数据来源:国家统计局 数据来源: CBD Data 4.8 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 5.1 5.4 5.5 5.7 5.9 6.0

2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F China Online Retail Sales U.S. Online Retail Sales 图1: 城镇居民人均可支配收入和消费支出同比增长率 (2014- 2018) 8.0% 7.1% 7.9% 5.9% 6.8% 9.0% 8.2% 7.8% 8.3% 7.8%

2014 2015

2016 2017

2018 Per capita consumption expenditure Per capita disposable income 中国网络零售额 美国网络零售额 投资金额 投资数量 人均可支配收入 人均消费支出

6 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日18.3% 18.1% 17.8% 18.0% 16.6% 14.9% 14.6% 9.8% 8.5% 7.5% 7.9% 7.9% 7.5% 7.7%

2006 2008

2010 2012

2014 2016

2017 China U.S. 图4: 中美GDP中的物流成本占比 (2006-2017) 图6:中国主要快递企业快递业务收入市场份额占比 64.6% 54.5% 28.6% 32.2% 6.8% 13.2% US China Transportation costs Inventory carrying costs Administration cost 图5: 2017年中美物流成本明细比较 提升物流效率 作为衡量物流产业效率的关键指标,中国的物流业成本近年来有所下降, 占2017年GDP的14.6%. 但中国物流与采购联合会的数据显示,这一 比例仍高于美国同期7.7%的水平,表明中国在提高物流效率方面仍拥 有巨大潜力.物流效率的差异主要来自于高库存及管理成本. 然而, 在旺盛消费力的推动下,未来几年物流企业的物流配送速度将会提升, 随着库存周转率的提高,库存和管理成本将会降低,由此提高我国物流 业的效率. 现有市场中参与企业之间的并购也有助于提高整体效率. 中国主要快 递企业的快递业务收入占比 (见图6) 从2016年的24.7%增长到2018年的27.0%.市场整合应有助于提高规模经济,降低经营成本,由此实现 整体产业效率的提高. 14.4% 14.2% 14.9% 4.1% 3.8% 3.9% 1.4% 2.6% 2.9% 2.5% 2.6% 2.8% 2.4% 2.5% 2.6%

2016 2017

2018 顺丰 圆通 百世 申通 中通 数据来源:供应链管理专业委员会 ,中国物流与采购联合会 24.7% 25.6% 27.0% 数据来源: 中国物流与采购联合会, 高力国际 数据来源:中华人民共和国国家邮政局,公司年报 中国 美国 运输成本 货存管理成本 管理费用

7 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日图7: 京东前置仓覆盖城市与仓库数量

123 213

256 486

550 2018

2017 2016

2015 2014 前置仓覆 盖城市 仓库数量

28 27

25 19

12 强劲消费引领高效物流 前置仓:进一步贴近消费者 为提升消费者的忠诚度与满意度,电商与第三方物流企业不断加 码城市甚至行政区层面的前置仓(FDC)布局以提升运输效率. 前置仓位于区域分拨中心(RDC)与消费者之间,以缩短货物运 输距离,其选址与运营通常受电商对该区域消费者的大数据分析 驱动. 截至2018年底,中国电商领导者之一京东已在全国建立了550个 仓库,较2014年的123个有了巨大的提升.此外,京东前置仓覆 盖的城市数量已从2014年的12个跃升到2018年的28个. 一线城市前置仓需求持续外溢 当前中国主要的零售商与第三方物流企业,如京东与顺丰,均围 绕一线城市布置了大量前置仓,以满足区域内日益增长的消费力. 但随着仓储空置面积与物流用地变得极为有限,前置仓的需求被 不断推向距离更远的城市,其当前主要格局如下: 北京:北京的可开发仓储用地极为有限,致使其前置仓需求外溢 至包括廊坊与天津的周边城市.其中天津未来五年将有约170万平 方米(1,830万平方英尺)的充足仓储供应量,可较好满足电商与 第三方物流企业的新增租赁需求.此外我们建议,由于2019-20........