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(於开曼群岛注册成立的有限公司)

2016 年度报告股份代号:2608 目录公司资料

2 荣誉及奖项

4 主席报告

6 企业大事记

11 财务摘要

12 管理层讨论与分析

14 董事及高级管理层

37 董事会报告

46 企业管治报告

65 环境、社会及管治报告

78 独立核数师报告书

108 综合全面收益表

116 综合财务状况表

118 综合权益变动表

120 综合现金流量表

121 财务报表附注

123 2 董事会 执行董事 易小迪先生 (主席) 范小冲先生 (副主席) 非执行董事 范晓华女士 王功权先生 独立非执行董事 顾云昌先生 黄博爱先生 王 波先生 审核委员会 黄博爱先生 (主席) 顾云昌先生 王 波先生 薪酬委员会 王 波先生 (主席) 范小冲先生 顾云昌先生 提名委员会 易小迪先生 (主席) 顾云昌先生 王 波先生 联席公司秘书 魏伟峰博士 周志明先生 (於二零一七年三月三日辞任) 贺杰先生 (於二零一七年三月十七日获委任) 公司网站 www.

ss100.com.cn 授权代表 易小迪先生 魏伟峰博士

3 注册办事处

190 Elgin Avenue George Town, Grand Cayman KY1-9005 Cayman Islands 总部 中国 北京 光华路2号 D座12层 (邮编:100026) 香港主要营业地点 香港 湾仔 皇后大道东28号 金钟汇中心18楼 法律顾问 美富律师事务所 核数师 毕马威会计师事务所 香港 中环 遮打道10号 太子大厦8楼 主要往来银行 中国农业银行 中国光大银行 中国民生银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司 香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712C1716室 主要股份过户登记处 Royal Bank of Canada Trust Company (Cayman) Limited 4th Floor, Royal Bank House

24 Shedden Road, PO Box

1586 Grand Cayman KY1-1110 Cayman Islands 上市资料 上市地点:香港联合交易所有限公司 股份代号:2608

4 二零一六年三月,本集团荣获中国房地产TOP10研究组颁发的 「2016中国房地产百强企业」 、 「2016轻资产 运营优秀企业」 、 「2016中国特色地产运营优秀企业-街区综合体」 、 「2016中国房地产百强企业C融资能力 TOP10」 . 2016中国房地产百强企业 2016轻资产运营优秀企业 2016中国特色地产运营优秀企业-街区综合体 2016中国房地产百强企业-融资能力TOP10

5 二零一六年五月,本集团继续荣获中国房地产TOP10研究组颁发的 「2016中国大陆在港上市房地产公司投 资价值TOP10」 称号. 2016中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同组成的 「中国房 地产TOP10研究组」 ,对企业经营规模、财富创造能力(EVA)、投资价值、财务稳健性、融资能力、运营效 率和社会责任等多个方面构建评价体系.该研究自二零零三年以来已经连续进行了十四年,其成果已经成 为投资者评判中国房地产上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准. 二零一六年十一月,本集团荣获观点地产新媒体颁发的 「2016年度中国商业地产TOP100」 和「2016年度中国 商业地产模式创新大奖」 . 2016年度中国商业地产TOP100 2016年度中国商业地产模式创新大奖

6 易小迪 主席兼执行董事 本人欣然向阳光100中国控股有限公司 ( 「本公司」 或 「阳光100」 ,连同其附属公司统称 「本集团」 ) 的股东提呈 本公司截至二零一六年十二月三十一日止年度 ( 「本报告期」 ) 之业务回顾与展望. 业绩 本报告期内,本集团合约销售金额增加39.1%至人民币10,417.5百万元,合约销售面积增加23.4%至约 114.2万平方米.收入增加8.5%至人民币6,965.2百万元.由於合约销售金额大幅增加导致销售佣金及代 理费等销售费用有所上升,而大部分相应的合约销售收入并未於本报告期内确认,同时个别项目交房毛利 偏低,导致毛利润下降7.2%至人民币1,084.5百万元,毛利率下降到15.6%.权益股东应占年度溢利下降 67.5%至人民币195.4百万元.本集团从多途径优化财务结构和融资能力,通过发行境外可转债及低成本境 内企业债置换高成本信托及其他金融机构贷款,令其比例由二零一五年的38.3%下降至36.8%,整体借贷 成本下降至9.1%.同时短期负债占总有息负债比例由二零一五年的38.3%下降至31.9%. 二零一六年回顾 二零一六年,中国经济增速有所放缓,但房地产市场仍保持较高的热度,房地产销售面积和销售额分别达 到15.7亿平方米和人民币11.8万亿元,成为史上最高点.一线和部分二线热点城市房价快速攀升.与此同 时,政府进一步加强调控,去年10月以来,中国28个城市密集出台了近80次涉及房地产调控的新政.政府 正在综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制 度和长效机制,既抑制房地产泡沫,亦防止楼市出现大幅波动.

7 持续推进主打产品 「街区综合体」 和 「凤凰社」 本集团秉持转型方向,在过去一年中进一步巩固主力商业地产产品街区综合体高盈利、高周转和低风险的 优势,另一方面贯彻对住宅产品的升级,将关注重点从开发拓展至销售与服务,并注重为项目提供多元化 附加价值. 本集团商业产品方面发展顺利,各重点街区综合项目按计划有序开发、销售及商业运营工作.二零一六 年,窑埠TOWN项目坚持以多种类型的特色活动,助推项目的人气氛围.全年举办大小活动54余场次,其 中日均参与人数超过5万人的城市级大活动10场.全年共吸引市民游客472万人次.以十一国庆假期为例, 项目引进政府资源举办 「柳州国际水上狂欢节」 ,实现7天客流超65万人,带动新开商家20多家,以及近人 民币3,000万元商铺认购.同时,窑埠TOWN自创的文创市集 「凤凰市集」 ,已累计吸引近客流近30万人,成 为了该项目的特色标志性活动,也在市场在确立了一定的影响力.窑埠TOWN目前已成为了柳州市政府对 外交流、接待参观、展现柳州城市文化的重要视窗.沈阳凤凰街於9月30日开街,当天吸引了近4万人次客 流量,该项目已成为当地周边市民的生活方式目的地.丽江雪山艺术小镇项目在举办多场具有浓郁地方特 色的主题活动的同时,持续进行资源对接,包括与云南大学旅游文化学院合作毕业展、挂牌建立实验教学 基地,与摄影协会合作 「亚洲摄影艺术节」 ,以及与英伦幼稚园合作 「新年草坪音乐节」 等.宜兴项目大力持 续推进招商蓄客工作,8月举行凤凰街招商大会,获超过160家商户以及190名投资客户到场.11月,由政 府主办的 「2016首届宜兴丹麦文化季」 开幕,宜兴凤凰街项目作为承办方,进一步提升了品牌关注度和市场 影响力.此外,本集团於年内新收购了常州项目,也将规划成街区生活综合体,计划以运动、亲子、社交 三大主题景观,建立常州东部区域的商业中心和共用型社区. 住宅产品方面,我们进一步推广阳光100的主力产品 「凤凰社」 ,将 「共用居住衍生新的社交需求」 的理念进 行进一步推广,在创造全新居住体验的同时,通过共用服务创造独特的社区文化.二零一六年,我们持续 推动清远、长沙、沈阳、潍坊、武汉等多个城市的现有凤凰社产品的开发及销售.6月底,我们与 「中国理 想家」 以 「清远凤凰社」 为模型合作的概念产品 「400盒子的社区城市」 入选威尼斯建筑双年展.同期,清远凤 凰社产品开始发售,几次推盘均在当时市场热销,国庆假期的单次推盘已达销售人民币近亿元.10月,长 沙项目推出 「社群文化节暨凤凰社社群发布论坛」 ,标志著长沙项目凤凰社社群正式成立.11月底,作为凤

8 凰社产品的第一个试点项目,沈阳项目三期C4组团凤凰社五栋楼如期交付.此外,作为阳光100 「社交型住 区」 概念落地武汉的别墅代表作,凤凰社Villa的创业家俱乐部已经于去年正式成立,将在凤凰社志同道合的 业主之间,建立一个拥有社群文化基因的、资讯资源分享的社交生态圈. 开发创新型产品特色小镇 另外,本集团亦将浓郁欧洲文化元素植入社区,打造具有共用性、社交性、娱乐性与互动性的创新型特色 小镇.二零一六年持续推动清远、温州、无锡、重庆四地项目.清远阿尔勒小镇拥有30万平米的多元市镇 街区,是广州北片区其他楼盘的数倍甚至十倍,业态包括亲子社群空间、青年文创平台、特色店、超市、 餐饮等.项目全年销售达人民币20.7亿元.温州阿尔勒项目集生态居住、度假休养、运动休闲、投资保值 等功能於一体.去年11月19日和12月15日两次开盘,自首次开盘至年底,42天销售业绩已达人民币9.3 亿.此外,无锡阿尔勒利用国际新城的社区配套,结合自身8万方阿尔勒小镇街区商业,提供包含休闲、娱乐、生活、艺术、购物为一体的丰富业态组合.重庆阿尔勒小镇位於重庆市巴南区龙洲湾,占地600亩,总 建筑面积50万平方米,是重庆唯一的拥南山、临轻轨、接万达的城市中心纯别墅.社区内规划有总建筑面 积10万平方米开放式小镇街区,覆盖购物、休闲、儿童培训、亲子娱乐、轻旅游、艺术教育等复合型业态. 稳步扩充优质土地储备 二零一六年,本集团进一步扩充在主力产品方面的土地储备,以低成本入股或收购项目的形式获得优质项 目土地,尤其是位於长三角及珠三角地区具备发展潜力的地块,为本集团持续加大商业项目发展力度和业 务版图的拓展提供了有力支援.本报告期间主要获得的土地储备有温州三个地块,总建筑面积246,051平方 米.以及收购常州7区上东项目,位於常州经开区黄金十字路口,地段优越,项目占地约7.3万平方米,总 建筑面积约25万平方米,计划将打造为街区综合体和共用型社区.

9 持续优化资本结构 二零一六年,本公司发行了多笔境内企业债,其中私募债券发行总金额为人民币30亿元,票息在7.4%- 8.4%之间;

公募债券发行总金额为人民币14.6亿元,票息为6.9%.成功发行五年期2亿美元境外可转换债 券,票面利息为6.5%,到期年化收益率为8.5%.较二零一四年发行的2.15亿美元债相比,票面利率几乎削 减一半,大幅降低了公司的借贷成本.此外,阳光100物业管理费资产担保证券成功发行,发行金额约人民 币7.57亿元,票息在6.5%-7.5%之间. 未来展望 今年以来,随著国家持续实施 「因城施策」 等调控政策,市场变化明显,房价持续趋稳、回落.业内人士认 为,二零一七年房企整体销售预期有所调低,整体楼市价格亦趋於稳定.同时,预计各地稳定楼市的措施 还在持续出台,继续因城而异、分类调控,强化供需双向调节.我们认为,整体趋稳的市场环境,有助於 整体房地产企业的良性发展,特别是对多年深耕行业、具备高潜力的产品和自身核心竞争力、有清晰的发 展策略的房企更为有利. 作为一家专注於省会、区域经济中心或各省重要高增长的二线城市的房地产开发商,本集团拥有街区综合 体、凤凰社和阿尔勒小镇等特色鲜明、市场前景广阔的主打产品,深耕细分市场多年积累的经验,有助於 在未来充分利用良好的市场环境带来的契机,进一步扩大产品和业务规模.我们致力於成为以精准产品定 位满足市场细分需求,以高水准管理服务提升物业附加值,以软实力打造满足业主生活品质的提升,从房 地产市场同质化产品模式中脱颖而出的新经济时代开发商. 二零一七年,本集团将结合自身超过二十年的房地产开发能力和在土地储备方面的优势,强化整体规划能 力,尤其是在规划有差异性的综合体产品上,包括集团旗舰产品街区综合体和特色小镇系列,打造符合新 时代消费需求的差异化地产项目,为本集团以低成本在重点城市及区位战略性拿地提供强大支援.本集团 将聚焦在主力产品上,即在以珠三角和长三角地区为代表的需求旺盛的城市大力发展特色小镇和街区综合

10 体产品,不断向市场推出高性价比和具有投资价值的产品.小镇产品将形成标准化的........