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上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating &

Investors Service Co.

, Ltd.

1 新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据及指标 项目2015 年2016 年2017 年2018 年 第一季度 金额单位:人民币亿元 发行人母公司数据: 货币资金 18.48 18.15 6.98 3.28 刚性债务 63.34 106.26 146.25 146.72 所有者权益 157.91 169.79 171.70 187.01 经营性现金净流入量 13.40 -62.37 -52.34 -18.01 发行人合并数据及指标: 总资产 436.30 474.98 490.87 508.21 总负债 272.74 299.38 313.27 315.33 刚性债务 233.31 253.84 249.98 255.78 所有者权益 163.56 175.60 177.60 192.87 营业收入 28.34 35.42 31.82 7.26 净利润 2.15 2.04 2.06 0.36 经营性现金净流入量 -19.05 -21.79 -10.01 -24.72 EBITDA 5.53 5.64 5.97 - 资产负债率[%] 62.51 63.03 63.82 62.05 长短期债务比[%] 174.67 136.28 141.69 151.42 权益资本与刚性债务 比率[%] 70.11 69.18 71.05 75.41 流动比率[%] 354.79 292.71 294.67 316.60 现金比率[%] 53.26 50.78 21.32 13.72 利息保障倍数[倍] 0.24 0.22 0.25 - EBITDA/利息支出[倍] 0.36 0.35 0.41 - EBITDA/刚性债务[倍] 0.03 0.02 0.02 - 注:根据吴中经发经审计的 2015-2017 年及未经审计的

2018 年第 一季度财务数据整理、计算. 评级观点 评级观点 优势: ? 区域经济与财政实力优势.吴中区依托苏州市 的产业优势,经济保持快速发展,财政实力较 强. ? 政府支持力度大.吴中经发作为吴中区和吴中 开发区主要的资产管理运营平台和项目投资 建设主体,能够得到地方政府有力支持. ? 资本实力增强.近年来,吴中经发持续获得股 东现金增资,资本实力进一步增强,资本结构 基本保持稳定. ? 授信空间较为充足.吴中经发剩余授信空间较 为充足,可为债务偿付提供一定保障. 风险: ? 偿债压力持续加大.随着项目持续投建,近年 来吴中经发刚性债务规模持续扩大,偿债压力 持续增加. ? 后续项目投融资压力大.吴中经发土地开发及 基础设施建设等业务处于持续建设期,仍有一 定规模的资本性支出需求,公司后续项目投融 资压力较大. ? 对外担保风险.吴中经发与吴中其他区属投资 企业存在大额资金往来、担保等行为,担保比 率偏高,对其信用质量影响较大. 评级关注: ? 我国城投类企业面临的信贷政策环境及吴中 经发融资能力. ? 区域土地出让市场景气度对吴中经发相关业 务、存量土地及其价值的影响. 编号: 【新世纪债评(2018)010003】 评级对象:

2018 年江苏省吴中经济技术发展总公司社会领域产业专项债券 主体信用等级: AA+ 评级展望: 稳定 债项信用等级: AA+ 评级时间:

2018 年6月28 日 计划发行: 9.6 亿元 本期发行: 9.6 亿元 发行目的: 项目投资建设,补充营运资金. 存续期限:

7 年 偿还方式: 每年付息一次, 同时设置本金提前偿付条款. 增级安排: 无 概述 分析师 陈溢文 cyw@shxsj.com 单玉柱 shanyuzhu@shxsj.com 施D shiyang@shxsj.com Tel:(021)

63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉口路

398 号华盛大厦 14F http://www.shxsj.com

2 新世纪评级 Brilliance Ratings ? 吴中经发存续债券逐步进入偿付期,需关注相关 债券的到期偿付情况. ? 未来展望 通过对吴中经发及其发行的本次债券主要信用风险 要素的分析,本评级机构给予公司 AA+ 主体信用等 级,评级展望为稳定;

认为本次债券还本付息安全 性很高,并给予本次债券 AA+ 信用等级. 上海新世纪资信评估投资服务有限公司

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2018 年江苏省吴中经济技术发展总公司 社会领域产业专项债券 信用评级报告 概况 1. 发行人概况 江苏省吴中经济技术发展总公司 (简称 吴中经发 、 该公司 或 公司 ) 是由苏州吴中经济技术开发区管理委员会(简称 开发区管委会 )全资持股 的地方性国有企业.公司前身为

1991 年经原吴县人民政府批准成立的吴县新 区龙南经济技术开发公司,初始注册资本为 1000.00 万元.后经多次资本公积 转增股本与货币增资,截至

2018 年3月末,公司注册资本为 50.00 亿元,开 发区管委会仍为公司唯一股东和实际控制人. 苏州吴中经济技术开发区(简称 吴中开发区 )是1993 年11 月经江苏 省人民政府批准设立的首批省级经济开发区之一.2012 年12 月,根据国务院 办公厅国办函[2012]205 号文,吴中开发区晋升为国家级经济技术开发区,实 行现行国家级经济技术开发区政策. 该公司作为吴中区和吴中开发区主要的资产管理运营平台和项目投资建 设主体,依托并服务于吴中开发区,负责区内委托代建、安置房建设和土地开 发,以及商住房建设、物业租赁等.同时,公司接受吴中区政府和开发区管委 会的委托,承担辖区范围内部分生态环境建设和社会公共服务等任务. 2. 债项概况 (1) 债券条款 该公司拟发行不超过 9.60 亿元社会领域产业专项债券,发行期限为

7 年, 同时设置本金提前偿付条款,在本次债券存续期的第

3、第

4、第

5、第

6、第7个计息年度末分别偿付本金的 20%、20%、20%、20%、20%,最后五年每年 的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付. 年度付息款项自付息首日起不另 计利息,本金自兑付首日起不另计利息.

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图表 1. 拟发行的本次债券概况 债券名称:

2018 年江苏省吴中经济技术发展总公司社会领域产业专项债券 总发行规模: 9.60 亿元人民币 本次发行规模: 9.60 亿元人民币 本次债券期限: 本次债券为

7 年期,同时设置本金提前偿付条款 债券利率: 本次债券为固定利率债券,采用单利按年计息,不计复利.本次债券通过中央国债登记 结算有限公司簿记建档发行系统,按照公开、公平、公正原则,以市场化方式确定发行 票面利率.簿记建档区间应依据有关法律法规,由该公司和主承销商根据市场情况充分 协商后确定. 定价方式: 按面值发行 偿还方式: 本次债券每年付息一次,同时设置本金提前偿付条款,在本次债券存续期的第

3、第

4、 第

5、第

6、第7个计息年度末分别偿付本金的 20%、20%、20%、20%、20%,最后五 年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付.年度付息款项自付息首日起不另计 利息,本金自兑付首日起不另计利息. 增级安排: 无 资料来源:吴中经发 (2) 募集资金用途 A. 补充营运资金 本次债券发行募集资金 9.60 亿元,其中 3.84 亿元拟用于补充营运资金, 以便改善融资结构、降低融资成本. B. 项目投资 该公司拟将剩余的募集资金 5.76 亿元全部用于尹山湖公共文化体育中心 项目(简称 尹山湖文体项目 ) .该项目拟建设周期为

2 年,根据实际建设情 况调整为

3 年6个月 (2015 年-2019 年) , 产出周期为

18 年(2019 年-2036 年) . 项目存续期预计可获得净收益 8.68 亿元,足以覆盖本次债券用于项目部分资 金的本息偿付. 尹山湖文体项目由该公司子公司苏州溪江实业发展有限公司(简称 溪江 实业 )负责投建,公司间接持有其 100.00%的股权并对其实质控制.项目位 于吴中经济开发区尹山湖东侧、尹二河南侧,东方大道西、赏湖路北、问湖路 东侧,总用地面积 4.34 万平方米,总建筑面积 11.92 万平方米(其中计容建筑 面积 4.34 万平方米、不计容建筑面积 7.59 万平方米) ,项目容积率为 0.998, 项目绿化率为 20.00%. 该项目计划投资 8.25 亿元,已于

2015 年7月开工,原计划建设周期为

2 年,但由于苏州市轨道交通

2 号线东延线施工建设,导致项目工期延缓.截至

2018 年3月末,该项目已完成投资 2.43 亿元,预计将于

2019 年1月完工.项 目建成后将成为大型的区域性公共文化体育生活综合体, 对进一步提升双湖新 城区的城市功能形态、彰显城市现代化建设水平将起到积极推动作用,也为周 边居民提供了丰富的物质文化生活, 在改善市民生活水平和生活质量方面起到 重要作用.

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图表 2. 本次债券募集资金拟投资项目概况(单位:亿元) 批文名称 批文文号 发文日期 主要内容 总投资 拟使用募 集资金 关于苏州溪江实业发展有限 公司苏地 2012-G-20 号地块建 设项目的核准决定书 吴发改中心核 〔2013〕69 号2013.07.29 对项目建设规 模、 路线、 内容、 概算等的审批 8.25 5.76 关于对苏州溪江实业发展有 限公司苏地 2012-G-20 号地块 与苏地2012-G135地块项目环 境影响报告书的审批意见 吴环综〔2013〕

222 号2013.07.19 对项目整体环 境影响的审批 关于苏州溪江实业发展有限 公司尹山湖商业水街(苏地 2012-G135 号地块、苏地 2012-G20 号地块) 项目节能评 估报告书的审查意见 吴发改能评 〔2013〕第21 号2013.06.05 对项目能源消 费量的审批 建设用地规划许可证 地字第

3205062013001 76 号2013.08.14 对项目整体的 选址意见 项目土地使用权证 吴国用(2014) 第0608080 号2014.04.28 项目用地权属 证明 资料来源:吴中经发 尹山湖文体项目为

2015 年苏州市重点项目,是大型的区域性公共文化体 育生活综合体.项目收入主要来自基础板块、文化板块、体育板块等经营性场 所的相关营业收入, 预计收费年限 (即运营期) 为18 年, 每年可实现收入 1.85 亿元;

经营成本包括外购原材料、燃料及动力费、工资及福利费、固定资产修 理费、其他费用等,每年约为 0.40 亿元.

图表 3. 本次债券募投项目年度收入预测和成本估算(单位:万元) 收入构成 具体项目 金额 基础板块 停车费收入、公共广场路演活动收入及固定广告位宣传收入等 2285.43 文化板块 邻里书城收入、剧院收入、会展中心收入等 5,582.70 体育运动板块 休闲运动、亲子及儿童运动版块、传统体育运动版块、运动服饰及 装备区收入等 10,628.54 合计 18496.67 成本构成 估算方式 金额 外购原材料、 燃料 及动力费 基础板块年收入的 6.56% 150.03 文化板块年收入的 34.19% 1908.95 体育运动板块年收入的 7.97% 847.07 工资及福利费 定员

114 人,其中运营及管理人员

45 人,行政、后勤人员

69 人, 薪资分档确定,福利费按照人员工资总额的 14.00%估算 777.48 固定资产修理费 按固定资产原值年折旧费的 5.00%估算 195.89 其他 按年外购原材料、燃料及动力费的 5.00%估算 145.30 合计 4024.72 资料来源:吴中经发 按上述收入和成本预计, 尹山湖文体项目在本次债券存续期内可实现净收 益8.68 亿元,对本次债券拟用于募投项目资金的本息和覆盖倍数为 1.16 倍;

全部运营期可实现净收益 25.23 亿元,对项目总投资额的覆盖倍数为 3.06 倍.

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图表 4. 本次债券募投项目收益与实测(单位:万元) 项目 本次债券存续期

2019 年2020 年2021 年2022 年2023 年2024 年 营业收入 18496.67 18496.67 18496.67 18496.67 18496.67 18496.67 经营成本 4024.72 4024.72 4024.72 4024.72 4024.72 4024.72 净收益 14471.95 14471.95 14471.95 14471.95 14471.95 14471.95 项目 后续经营期 合计

2025 年-2036 年 本次债券存续期 全部运营期 营业收入 221960.04 110980.02 332940.06 经营成本 47540.64 24148.32 71688.96 增值税 7963.03 ― 7963.03 附加税 (费) 955.56 ― 955.56 净收益 165500.81 86831.70 ........