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北京中企华资产评估有限责任公司 二O一四年九月十九日 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其持有的北京华联万贸购物中心经营 有限公司股权项目 评估说明 中企华评报字(2014)第1203-1 号 (共一册,第一册) 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其所持有北京华联万贸购物中心经营公司股权项目评估说明 北京中企华资产评估有限责任公司 I 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明.

1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

2 第三部分 资产评估说明

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第一章 评估对象与评估范围说明

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一、 评估对象与评估范围.4

二、 企业申报的实物资产情况.4

三、 企业申报的无形资产情况.5

四、 企业申报的表外资产情况.5

五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产.5

第二章 资产核实情况总体说明.6

一、 资产核实人员组织、实施时间和过程.6

二、 影响资产核实的事项及处理方法.7

三、 核实结论.7

第三章 资产基础法评估技术说明

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一、 流动资产评估技术说明.9

二、 投资性房地产评估技术说明.12

三、 机器设备评估技术说明.22

四、 无形资产评估技术说明.30

五、 长期待摊费用评估技术说明.30

六、 递延所得税资产评估技术说明.30

七、 流动负债评估技术说明.31

八、 非流动负债评估技术说明.34

第四章 收益法评估技术说明.36

一、 宏观、区域经济因素分析.36

二、 行业现状与发展前景分析.46

三、 被评估企业的业务分析.56

四、 被评估企业的资产与财务分析.60

五、 收益预测的假设条件.66 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其所持有北京华联万贸购物中心经营公司股权项目评估说明 北京中企华资产评估有限责任公司 II

六、 评估计算及分析过程.67

第五章评估结论及分析.91

一、 评估结论.91

二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因.93

三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑.93 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其所持有北京华联万贸购物中心经营公司股权项目评估说明 北京中企华资产评估有限责任公司

1 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关 监管机构和部门使用.除法律法规规定外,材料的全部或者部分内 容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体. 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其所持有北京华联万贸购物中心经营公司股权项目评估说明 北京中企华资产评估有限责任公司

2 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 盖单位公章并签署日期,内容见附件一: 企业关于进行资产评估有关 事项的说明. 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其所持有北京华联万贸购物中心经营公司股权项目评估说明 北京中企华资产评估有限责任公司

3 第三部分 资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写. 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其所持有北京华联万贸购物中心经营公司股权项目评估说明 北京中企华资产评估有限责任公司

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第一章 评估对象与评估范围说明