PDF《公司深度分析》

17 表11:西华府项目明细.18 表12:五路居项目明细.19 表13:平西府项目明细.20 表14:公司项目有望在

2015 年结算

22 表15:公司 RNAV 折价 52%23 表16:公司潭柘寺项目土地流转协议.23

4 公司深度分析/京投银泰 本报告版权属于安信证券股份有限公司. 各项声明请参见报告尾页. 投资亮点: 1.项目即将进入销售期,确定性强 预计 2014-2015 年销售额达到

70 亿、100 亿,均来自于北京地铁上盖项目,销售确定 性极强.第一个车辆段项目郭公庄项目预计

11 月上旬开盘,预计去化率较高. 2.回归北京地铁车辆段上盖,模式空间极大 公司

2012 年与控股股东京投(负责北京地铁的投融资)重新就合作事宜再次签订合 作,双方在轨道交通上盖(车辆段、车站)和沿线物业项目,以及北京市域范围内的其 他普通住宅物业项目的投资开发.随后公司不断处Z外地项目.

2013 年年初,公司与控股股东联合体以非最高价获得北京海淀区玉渊潭乡项目(五 路居项目) 和昌平区东小口项目 (平西府项目) , 其 以北京为中心, 以轨道交通为依托 的发展战略路径越发清晰. 北京

2020 年之前地铁公里数将由目前

460 增至

1050 公里. 保守预计地铁车辆段

2020 年之前可出让的地块

20 倍于公司目前的权益土地储备.发展空间巨大. 3.公司在获取地铁车辆段上盖项目上有极大优势 大股东京投负责北京地铁投融资,与上市公司合作开发地铁车辆段上盖物业(各占 一半权益) ,共同拿地,大股东提供土地款和流动资金.未来公司可能回购大股东持有项 目的股份. 4.大股东大量资金支持 大股东为上市公司提供土地款及流动资金拆借,迄今已支持超过

150 亿元(上市公 司市值目前不足

40 亿元) . 5.项目利润率高. 今年初以非最高价获得两块地铁车辆段上盖项目,预计毛利率在 60%左右. 6.拥有北京潭柘寺

2150 亩农用地经营权

2010 年底全资子公司潭柘投资与潭柘寺政府签订协议将将潭柘寺镇中心区合计

2909 亩农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下,由潭柘投资对上述土地依法在流转 期限内进行农业生产经营管理,目前

2150 亩已流转至公司名下. 考虑到公司项目利润率较高,且销售增长确定性强,我们以

2014 年0.85 倍的销售额 为未来

6 个月合理市值,即目标价每股

8 元.

5 公司深度分析/京投银泰 本报告版权属于安信证券股份有限公司. 各项声明请参见报告尾页. 1. 公司概况 京投银泰是以房地产开发经营为主营业务的上市企业,公司注册地址是浙江宁波, 办公地址处在北京.2010 年公司调整战略结构,明确了地产业务重心回归北京的战略. 公司依托于大股东北京市基础设施投资有限公司,将优质资源集中于做大做强轨道物业 的战略,寻找到自己独特的房地产开发模式.

2013 年前三季度,公司营业收入 5.9 亿,同比增长 88.8%,归属于母公司净利润亏损

6295 万,去年同期净利润亏损 1.9 亿.亏损主要来自两方面,一是报告期主要结算的是 京投万科新里程的限价房项目,毛利率较低;

另一方面来自于公司参股酒店业务因开业 周期较短仍处于亏损状态. 三季度单季公司收入 1.1 亿, 同比下降 14.6%, 净利润亏损

5253 万.公司去年开始逐渐处Z一些京外项目,优化资产配Z,并在年初获得北京海淀区玉 渊潭乡项目(五路居项目)和昌平区东小口项目(平西府项目) ,其 以北京为中心,以 轨道交通为依托 的发展战略路径越发清晰. 1.1. 发展历程:2009 年定增,成为京投控股上市企业 京投银泰原称宁波华联,于1993 年9月在上海证券交易所上市,控股股东为宁波市 国有资产管理局,主营业务为五金交电化工、百货零售、批发业等.