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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 拟进行股权收购所涉及的 基于给定方案下 深圳市荣耀房地产开发有限公司 股东全部权益价值 评估说明 鹏信资评报字[2018]第S117 号 评估基准日:2018 年7月31 日 报告提交日期:2018 年12 月27 日 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED 中国广东省深圳市福田区福中路

29 号(彩田路口)福景大厦中座十一楼 Floor 14, Middle Block, Fujing Building,

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pengxin.com Email: px@pengxin.com 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明目录 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司

1 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 拟进行股权收购所涉及的 基于给定方案下 深圳市荣耀房地产开发有限公司 股东全部权益价值 评估说明 目录内容页次第一部分、 关于评估说明使用范围的声明

1 第二部分、 企业关于进行资产评估有关事项的说明

2

一、 委托方概况

2

二、 被评估企业概况

2

(一) 企业基本情况.2

(二) 企业历史沿革.3

(三) 企业历史财务资料.5

(四) 企业产品及经营状况.6

三、 关于经济行为的说明

6

四、 本次评估所基于的委托方给定方案

6

五、 关于评估对象与评估范围的说明

7

六、 关于评估基准日的说明

8

七、 可能影响评估工作的重大事项说明

8

八、 资产及负债清查情况和结果说明

8

九、 未来经营和收益状况的预测说明

8

十、 资料清单

8 第三部分、 评估范围和资产清查情况的说明

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一、 评估对象与评估范围说明

11

(一) 评估对象与评估范围内容

11

(二) 实物资产的情况.11

(三) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

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(四) 企业申报的表外资产情况

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(五) 引用其他机构评估结论所涉及的资产

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二、 资产清查和调查情况说明

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(一) 资产清查和调查时间、人员组织

12

(二) 影响资产清查和调查事项及处理方法

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(三) 资产清查和调查结论.13 关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明目录 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司

2 第四部分、 资产基础法评估技术说明

14

一、 流动资产评估说明

14

(一) 货币资金评估说明.14

(二) 其他应收款评估说明.14

(三) 其他流动资产评估说明

15

(四) 存货评估说明.15

(五) 流动资产评估结果.44

二、 流动负债评估说明

44

(一) 应付账款和其他应付款评估说明

44

(二) 应付职工薪酬评估说明

44

(三) 应交税费评估说明.44

(四) 应付利息评估说明.44

(五) 流动负债评估结果.45

三、 非流动负债评估说明

45

(一) 长期借款评估说明.45

(二) 非流动负债评估结果.45

四、 长期待摊费用评估说明

45

五、 各类设备评估说明

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(一) 资产概况.45

(二) 现场查勘情况说明.46

(三) 评估方法.46

(四) 评估示例.47

(五) 设备评估结果.48 第五部分、 收益法评估技术说明

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一、 收益法评估模型

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二、 收益法评估的假设条件