PDF《2015.08》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 【研究视点】

8 月市场降温蛰伏,"金九"或迎供求小高峰

8 月市场继续降温,重点城市中,供应、成交环比下滑的城市面进一步 扩大.

企业方多憋足劲备战 "金九" , 本月推盘速度有所放缓;

而购房者方面, 一方面前期政策效应减弱,另一方面, "金九银十"往往项目营销活动较多, 购房者也抱有更多期待.月底央行"双降" ,对外籍人士购房解限,叠加营销 力度可期,预计"金九"或将能迎来供求小高峰. 但是我们也应该看到,二季度市场火热,已提前消耗了部分需求,特别 是需求相对疲软

二、

三、四线城市,成交难有爆发性的增长.因此,对整体 三季度市场,我们应保持谨慎乐观. 【纵深解读】 经济:央行二度"双降" ,将利好"金九银十"楼市 政策:楼市加剧分化,高库存城市新招迭出 楼市:供求延续下滑走势,9 月或迎供求高峰 房价:房价指数连涨

4 个月,一线城市涨势尤甚 土地:供应不足致成交暴跌,优质地块热度不减 【图说楼市】 2015.08 ? 供应:整体继续下降,

二、三线城市分化明显 ? 成交:延续

7 月下滑态势,一线城市环比全线下跌 ? 库存:供求比小幅上升,多数城市库存继续下滑,个别呈供不应求 ? 成交结构:各面积段产品占比稳定,北京、深圳中低档占比大幅下滑

2 8 月市场继续降温,重点城市中,供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大.企业方多憋足劲备战"金九" ,本月推盘速度有所放缓;

而购房者方面,一方面前期政策效应减弱,另一方面,金九银十期间往往 项目营销活动较多,购房者也抱有更多期待.月底央行双降,住建部对外籍人士购房解限,叠加金九营销 旺盛,金九成色可期. 月底,央行不负众望,再度降息降准,五年期以上贷款基准利率已降至历史最低水平,购房成本大为 降低;

但另一方面,存款利率也有所下滑,银行利润空间进一步被压缩,将影响银行发放房贷的意愿,不 过好在

9 月6日开始实施降准,市场流动性增加,一定程度将抵消负面影响.而对于商务部和住建部解除 限外,由于一线城市仍执行限购,外籍人士购房仍然受限,而二线城市对外籍人士吸引力较弱,因而,总 体上,限外解除对房地产市场的影响十分有限.地方政策层面,北京通州限购加码,对快速攀升的房价会 有较大的抑制作用;

而浙江、沈阳、山东、湖南、云南、南宁、青岛、贵阳、西安等库存压力较大的省市 继续从土地供应、加强货币化安Z、公积金政策、税费减免、购房落户等方面缓解供求矛盾,总体上多以 落实政策为主. 市场表现方面,本月市场供求均延续

7 月的降温态势,供应和成交环比下滑的城市面均有所扩大.其中,供应下滑主因为"金九"在即,多数企业推盘节奏放缓所致,9 月供应或将有所爆发,如苏州、青岛 等城市,9 月推新项目激增,供应将会有所爆发.然而,销售旺季成交量虽有继续攀升的可能,但对于库 存压力较大的城市,需求本身不济,企业和地方政府还应更多注意市场库存量与需求状况,防范供应激增 而导致的库存再度攀升的风险.而成交方面,一方面是前期政策效应已逐渐被市场消化;

另一方面,企业 蓄势待发、备战金九,并有诸多项目优惠活动宣传已提前进行,一定程度上加重购房者观望情绪,部分购 房者推迟了购房计划. 而土地方面,本月呈现"剃头挑子一头热"的局面,不少城市土地供应所有放量,但普遍成为当地政 府的独角戏,各地流拍连连,土地成交量并未因供应放量而大幅增长,且库存压力较大的城市成交的地块 也多以底价成交为主,部分城市中心区域地块也难有溢价.企业拿地虽然相对谨慎,但对于部分城市的优 质地块,仍然竞争激烈、出手爽快,本月郑州经开区即以 74%的高溢价出手一幅住宅用地,成为区域新地 王. 本月降息对市场或有较大的刺激作用, "金九银十" 在央行"双降"和企业营销加强的催化下,或许 成色可期. 但是我们也应该看到, 二季度市场火热, 已提前消耗了部分需求, 特别是需求相对疲软

二、

三、 四线城市,成交难有爆发性的增长.因此对于整体三季度市场,我们应保持谨慎乐观.

8 月市场降温蛰伏,"金九"或迎供求小高峰

3 8 月,在宏观经济领域,最令人印象深刻的莫过于:人民币汇率跳水性贬值;

央行公布的

7 月外汇占 款大幅猛跌;

灾后股市持续低位盘整,中间发生几次跳水性事件,沪指一度跌破

3000 点;

央行频频进行 大额逆回购公开市场操作,并于

8 月25 日宣布双降. 这一连串的事件,反映了宏观经济正处于怎样的状态,其对楼市将产生怎样的影响?

1、内外需不振,宏观经济平稳运行的基石仍不牢固

7 月,受市场需求不足影响,工业生产和销售增长双双放缓:规模以上工业增加值同比实际增长 6%, 增速比

6 月份回落 0.8 个百分点;

主营业务收入同比增长 0.3%,增速比

6 月份回落 1.2 个百分点.尽管上 半年国内消费和投资都出现止跌回升, 但7月工业制造数据显示, 前两者的回升后劲有所不足. 外需方面,

7 月,中国出口和进口同比分别下降 8.9%、8.6%,表现不佳.进口下降显示出国内需求疲软,出口下降说 明外需对中国经济增长的拉动继续为负效应. 内外需不振,不利于提高就业和工资增长,对楼市而言是一种利空.但在更大的"保增长"压力下, 国家肯定会大力支持房地产业,预计中央和地方会继续加码楼救市政策.

2、外汇占款猛跌、股市低迷,央行频频出手防止流动性趋势萎缩

7 月份,央行口径外汇占款环比下降

3080 亿元至 26.4 万亿元人民币,连续第

6 个月下滑,金融机构 口径外汇占款下降

2491 亿元至 28.9 万亿元人民币,单月降幅均创历史纪录,是外汇占款有记录以来负增 长规模最多的一个月. 外汇占款连续下滑,国内流动性开始趋紧:1)国内基础货币投放显著回落.二季度末,国内基础货 币余额环比一季度末大幅下降

7000 亿元. 如按二季度 4.62 的货币乘数, 二季度国内基础货币余额的减少, 将减少 3.23 万亿元国内流动性.2)银行体系的流行趋向紧张.8 月中旬,SHIBOR 相较

2 月前涨幅超过 60%,说明国内流动萎缩已经开始向银行体现传递.3)灾后股市继续不振.整个

8 月,股市一直在中低 位盘整,下旬开始几度发生跳水性事件.股市低迷一定程度上反映了国内流动性不足. 国内流动性萎缩,对楼市而言是一种利空.但出于为实体经济输血考虑,它也会促使央行采取更加宽 松的货币政策和更加积极的财政政策.

3、央行年内第二次"双降" ,将利好"金九银十"楼市

8 月25 日,央行如约而至,宣布"双降" :下调基准利率 0.25 个百分点,降准 0.5 个百分点.在流动 性趋势性萎缩、实体经济渴求"及时雨"的大背景下,央行应时下了一场"雷阵雨" ,符合市场预期. 降息后,房贷基准利率将从 5.4%降至 5.15%,继续创历史新低.以30 年期

100 万房贷估算,购房者 央行二度"双降" ,将利好"金九银十"楼市

4 月按揭支出将相较上次降息节省 155.05 元(2.76%) , 比2012 年5月利率高点节省 1226.38 元(18.34%) . 按揭成本大大下降, 会很好地刺激购房者入市. 我们看到, 广州等城市即将推行商业贷和公积金利差贴息, 两项政策叠加,会大大降低购房成本,进而刺激购房者积极入市. 图:历年中长期(五年以上)贷款基准利率一览 数据来源:央行网站 这次降准是今年以来 (也是

2014 年7月以来) 第4次降准. 降准后, 银行存款准备金率继续处于 16-18% 的历史高位,市场普遍预期近期央行还会再度降准. 表:2014 年7月以来央行降准幅度及释放的基础货币量 日期 降准事件 释放的基础货币(亿元) 2015-2-5 全面降准 0.5 个百分点

6116 2015-4-20 全面降准

1 个百分点

12576 2015-6-29 对"三农"贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村 商业银行降低存款准备金率 0.5 个百分点