PDF《2019 年山东省政府棚改专项债券（四期）》

(三) 债券偿付保障分析 (1)济南市 济南市位于山东省中西部,全市总面积

8177 平方公里,现下辖历 下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、章丘、济阳、莱芜和钢城区十区, 以及平阴和商河两县,另设有济南高新技术产业开发区(以下简称 高 新区 ) 、莱芜农业高新技术产业示范区(以下简称 莱芜农高区 ) 、莱 芜高新技术产业开发区(以下简称 莱芜高新区 )和莱芜经济开发区 (以下简称 经开区 ) ,截至

2018 年末全市常住人口为 746.04 万人. 作为山东省的省会城市,济南市综合经济实力较强,近年来经济总量位 于山东省各地市前列.2016~2018 年,济南市地区生产总值分别为 6536.10 亿元、7201.96 亿元和 7856.56 亿元,同比分别增长 7.8%、8.0% 和7.4%. 2015~2017 年,济南市政府性基金预算收入分别为 493.06 亿元、 766.75 亿元和 889.23 亿元, 其中国有土地使用权出让收入分别为 399.99 亿元、663.13 亿元和 768.73 亿元;

国有土地收益基金收入分别为 21.02 亿元、33.72 亿元和 39.59 亿元.从土地出让情况看,2016~2018 年,济1本评级报告中,数据汇总表格中的合计数与明细加总数若存在差异,系四舍五入所致.

3 新世纪评级 Brilliance Ratings 南市土地出让总面积分别为 1449.47 万平方米、1245.45 万平方米和 1926.06 万平方米;

同期,土地出让总价分别为 724.18 亿元、1041.91 亿元和 930.63 亿元.2016 年,在降首付、减税费和放宽公积金贷款等 多种政策的影响下,济南市房地产市场需求释放,受此影响,当年住宅 用地和商业/办公用地出让均价大幅提升,同比分别增长 59.59%和56.97%至7843.76 元/平方米和 7770.93 元/平方米.2017 年,得益于住 宅用地出让均价的持续走高,当年土地出让总价较上年大幅增长 43.87%.2018 年,主要由于住宅用地和商业/办公用地出让均价大幅下 降,当年土地出让总价较

2017 年下降 10.68%.

图表 3. 2016~2018 年山东省济南市土地出让情况 指标

2016 年2017 年2018 年 土地出让总面积(万平方米) 1449.47 1245.45 1926.06 其中:住宅用地 712.54 620.68 761.82 商业/办公用地 184.53 183.22 395.68 工业用地 501.79 410.39 753.95 其他用地 50.61 31.16 14.61 土地出让总价(亿元) 724.18 1041.91 930.63 其中:住宅用地 558.75 864.54 728.14 商业/办公用地 143.40 158.43 168.47 工业用地 19.21 13.73 31.10 其他用地 2.83 5.21 2.93 土地出让均价(元/平方米) 4996.86 8365.75 4831.79 其中:住宅用地 7843.76 13928.81 9557.88 商业/办公用地 7770.93 8647.10 4257.73 工业用地 382.84 334.64 412.44 其他用地 558.61 1670.92 2003.33 资料来源:中指指数 本期债券所涉济南市的募投项目包括市本级、高新区、历城区、长 清区、章丘区、平阴县、济阳区、商河县、莱芜区、莱芜农高区、莱芜 高新区和经开区的共计

26 个棚户区改造项目.根据济南市财政局提供 的数据, 募投项目总投资额合计为 396.31 亿元, 其中项目资本金 192.58 亿元,计划融资 203.73 亿元,拟使用其他融资性贷款 128.29 亿元,剩余75.44 亿元拟通过发行专项债券筹集, 其中已发行专项债券融资 12.24 亿元,拟使用本期债券募集资金 63.20 亿元.募投项目中市本级的茂岭 山北侧改造项目(中央商务区二钢片区安置房建设项目)收益来源于棚 改项目配套商业设施销售收入(包括商品房、储藏室、车位、配套公建 的销售收入) ,该项目预计可实现专项销售收入 103.33 亿元,扣除相应