PDF《理论与现实问题》

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902 期2013/07/29 安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 从万科新定位看房企转型的必然趋势【详情】 可见,万科所看好的新型城镇化带来的机遇,不仅仅 是因为新型城镇化带来的大量新增人口, 更因为在当前的 宏观环境下,从土地经济转向后土地经济时代,房地产运 营模式需要发生革命性的转变.

关键数据 ?

7 月中上旬北京新房成交量环比下降 3.5% ? 二季度上海新增个人房贷环比多增

108 亿元 ? 深圳上半年保障房供应超预期 ?

6 月美国新屋销量创

5 年多新高 每周要点 ? 北京世纪泰丰底竞得通州地块 ? 中粮地产 23.6 亿夺北京朝阳孙河宅地 ? 融创绿城逾

10 亿竞得上海虹口商办地 ? 卓越 123.69 亿元包揽深圳前海首两宗土地 ? 力压华润,旭辉

19 亿摘重庆李家沱地块 ? 石家庄房企 13.5 亿先后拿下正定新区

10 宗土地 ? 金科股份 9.3 亿元获四川内江一商住用地 ? 万达 7.33 亿获广州萝岗地块 ? 联合体竞得佛山西樵一商住地,溢价 166% ? 恒乐置业 4.8 亿竞得佛山南海商住地块,溢价 64% 风险/机会提示 ? 机会:国内房地产企业纷纷 出海 ? 风险:一线城市与西北等地楼市分化加剧 安邦服务热线: 公司

网址:http://www.anbound.com.cn

电话:86-10-59001377 传真:86-10-59001355 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据.

1 北京安邦咨询公司迁址通知 尊敬的客户,您好! 由于业务发展需要,北京安邦咨询公司将从

8 月10 日起从现址迁到三里屯 SOHO. 新办公场所的通讯地址: 北京市朝阳区工人体育场北路

8 号院三里屯 SOHO E 座702 室 邮编:100027 新址相关电话变更为: 值班

电话:010-56763000 订购热线:010-56763018 服务热线:010-56763028 研究热线:010-56763019 公关热线:010-56763003 传真:010-56763059 安邦的邮件系统不变,与客户的邮件沟通方式不变,安邦的服务质量不变. 安邦咨询在现址的服务将截止到

8 月9日中午

12 点.从8月11 日起,北京 安邦咨询将正式在新址办公,所有联系方式将切换到新址. 在更加优越的工作环境下,安邦将为客户提供更高质量的服务! 安邦集团 理论与现实问题分析评价 从万科新定位看房企转型的必然趋势 近日,万科宣布其最新的定位是城市配套服务商.因为他们认为 住宅市场不可能永远增长下去,不出

10 年我们会看到行业的天花 板 .作为行业翘楚,万科无疑是敏锐的.从客户资源来看,万科已经 拥有

40 万的住宅客户,未来

5 年,其客户数量有望达到

100 万,并 且这些客户对万科品牌都有较高的认同度,这也是万科未来定位城市 配套服务商的重要基础.从宏观形势来看,近两年单一的房地产开发, 被严厉的宏观调控压制,而新型城镇化和后土地经济时代的背景下, 更强调从城市系统的角度来进行房地产开发.可见,万科所看好的新 型城镇化带来的机遇, 不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口, 更因为在当前的宏观环境下,从土地经济转向后土地经济时代,房地 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据.

2 产运营模式需要发生革命性的转变. 从城市发展的角度看,城市配套设施的管理将日趋重要.城市规 划、城市建设、城市管理是城市发展不可或缺环环相扣的三个环节, 长期以来,中国经济过高的依赖投资拉动,粗放发展,城市发展重建 设轻管理,过高的依赖于建设,尤其是大规模的基础设施投资和房地 产开发,管理却被大大的忽略了.一个城市不可能无休止的建设下去, 到了一定阶段,必需依靠管理来提高效率,带动经济发展,而非单纯 的依赖投资拉动.现在,中国步入了后土地经济时代,经济不可能完 全依赖于高投入高消耗的粗放发展,中国的城市也不能完全依赖大规 模的固定资产的开发建设,城市需要实现从建设到管理的跨越. 城市是一个有机的生态系统,土地作为城市的空间载体,一直以 来受到地方官员的高度重视,新上任的书记、市长,想要在城市建设 上有所作为, 通常都是大刀阔斧的制定土地利用规划和城市总体规划, 以此界定城市发展的空间格局. 空间格局厘定了以后,便要在土地上建设各种基础设施、商场、 道路、广场等各种建筑物.值得注意的是,这些建筑物仅仅是承载城 市发展的物质载体,并不是城市建设的目的.但是,现在很多城市走 向了误区:认为城市的发展就是修建摩天大楼,建设豪华的城市综合 体,修建大广场、大马路,执着于城市的固定资产投资,既没有算经 济账,思考大规模的建设投入的回报周期,更没有考虑已建成的设施 和建筑,如何通过管理来获取更多的收益,以至于整个城市在混乱无 序中粗放的发展. 中国的城市建设经过二十年突飞猛进的粗放扩张,土地并不是用 之不竭的资源,相反,土地资源是相当稀缺的,当土地资源用完,政 府怎么办?城市还要不要发展?此时就需要通过管理来实现城市的可 持续发展.万科敏锐的发现了城市管理方面面的商机,大部分原因是 政府做不了城市管理的事情.所以才会提供这样大的一个市场给房地 产商. 城市管理是一块大蛋糕,要获取蛋糕带来的利润,最重要的是相 关制度设计,设计好了,每个制度的后面都是利润和机会.因为一般 而言,一栋房子的投资比例来说,房子的内部装修费用要占到 70%的 投资,框架等外部建设大约有 30%.将这一比重放在城市系统里,可 以想象其中的利润空间.以旧楼翻建为例,楼宇需要多长时间维修翻 建一次?翻建的资金如何管理?翻建后的楼宇如何审核?等等这些内 容,都是制度设计的问题.有了合理的制度设计,政府愿意配合,就 变成非常有利润的城市管理业务了. 根据新闻报道,万科已经在自己的社区服务平台内搭建了 五菜 一汤 ,其中 五菜 包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据.