PDF《上海商品住宅市场》

上海商品住宅市场 报告

2018 年9月刊

2 Contents 目录

一、 报告摘要(核心数据及观点)3

二、8 月重点项目开盘情况――TODTOWN 天荟均价

7 万235 套近乎全部售罄.

4

三、市场回顾――上海

8 月供求价三线齐升, 红八月 预示 金九月 可期.....

5

(一)价格结构.7

1、均价结构――5-10 万均价段上升

7 个百分点至 46%7

2、 总价结构―― 改善型需求被集中释放, 总价 500-800 万元区间段占比持续上升

4 个百分点达 34%8

(二)户型结构――120-140 平米户型有一定市场需求

10

(三)位置分布结构.11

1、环线结构――外郊环占据绝对主导地位.11

2、区域板块结构――浦东单月成交面积

140278 平米成为行政区榜首

13

(四)物业类型结构.14

1、公寓市场――供应、成交、均价持续上涨.14

2、别墅市场――奉贤海湾板块棕榈滩海景城成交显著.16

四、 存量分析――存销比下滑至 8.6 个月,外环外占比达 70.4%18

3

一、 报告摘要(核心数据及观点) ?

8 月,上海市商品住宅供应面积、成交面积与成交均价三线齐飚红,创新高.商品 住宅供应量为 136.24 万平米, 环比增长 37.75%. 与往年

7、

8 月低迷的情况不同, 今年

8 月,上海市商品住宅同比增长 1068.06%.8 月成交面积为 87.99 万平米, 环比增长 28.97%,同比增长更是高达 1065%;

成交均价为

56287 元/平米,环比 增长 37.43%,同比增长 1396%.与上月类似,高价盘的集中入市有效推动了本月 上海商品住宅市场价格.受此类项目影响,全线飘红的 红八月 或将持续影响到 下月, 按照往年销售情况

7、

8 月为低迷期, 今年

9 月商品住宅市场或成 金9月 , 值得期待. ?

2018 年8月,2 万元/平米以下均价结构占比由 3%下降

1 个百分点,基本保持不 变;

2-3 万元/平米均价段占比为 12%下降到 9%, 3-5 万元/平米均价段占比基本与 上月持平;

5-10 万元/平米占比由 39%增加至 46%,上涨

7 个百分点,并且占据主 导地位,变化较为显著. ?

2018 年8月,成交总价结构上,150 万元以下由

3 个百分点下降为

1 个百分点;

150-200 万元成交由

7 个百分点下降为

5 个百分点;

200-300 万成交总价占比由 14%下降

4 个百分点.占比最大的仍为 300-800 万区间段.7 月,300-500 万元成 交为 28%,本月下滑

1 个百分点;

而8月500-800 万元区间段占比为 34%,相比 上月增加

4 个百分点. 变化显著且占据主导地位.

1000 万以上总价段项目也由 13% 上涨

4 个百分点. 与上半年刚需盘大量成交的情况不相同的是, 近期高端盘集中上 市,改善型需求被集中释放,显著拉高了本月市场成交均价.

4

二、

8 月重点项目开盘情况――TODTOWN 天荟均价

7 万235 套近乎 全部售罄 项目名称 环线 板块 推盘户型 成交均价 (元/平米) 供应面积 (平米) 供应套数 (套) TODTOWN 天荟 外郊环 莘庄板块

3 室2厅2卫1厨151 O

3 室2厅2卫1厨154 O

3 室2厅3卫1厨176 O

70606 37,659.01

242 好世凤翔苑 外郊环 南翔板块

2 室2厅1卫1厨84 O

2 室2厅1卫1厨88 O

3 室2厅1卫1厨103 O

47776 45128.84

405 桐南美麓 外郊环 南桥新城板块

2 室2厅1卫1厨79 O

3 室2厅1卫1厨87 O

3 室2厅2卫1厨89 O

34640 28882.34

288 新虹桥首府(西郊 百丽苑) 外郊环 九亭板块

3 室2厅2卫1厨116 O

2 室1厅1卫1厨86 O

3 室2厅2卫1厨118 O

52050 31,858.04

288 金地天地云墅 外郊环 顾村板块

3 室2厅2卫1厨100 O

3 室2厅2卫1厨110 O

4 室2厅2卫1厨126 O

40108 47395.48

412 中环

1 号欧泊花 郡(滨河华城) 中外环 大场板块

2 室2厅1卫1厨83 O

2 室2厅1卫1厨98 O

3 室2厅1卫1厨118 O

53140 25803.98

216 安亭新镇一期 21A-01A 地块商 品住宅项目 外郊环 安亭汽车城板块

3 室2厅3卫1厨116 O

2 室3厅3卫1厨130 O

3 室2厅3卫1厨115 O

33254 26,357.2

228 金辉海上铭著 外郊环 梅陇春申板块

2 室2厅2卫1厨95 O

3 室2厅2卫1厨140 O

69575 62416.91

564 金隅大成郡 郊环外 嘉定主城区板块

3 室2厅1卫1厨88 O

3 室2厅2卫1厨133 O

4 室2厅2卫1厨143 O

28108 31,401.93

311 象屿名城(云润新 苑) 外郊环 九亭板块 一局

61 O-75 O 二居

68 O-125 O 三居

87 O-135 O

43985 20758.24

147 5

三、市场回顾――上海

8 月供求价三线齐升, 红八月 预示 金九月 可期 物业类型

8 月供应面积

8 月成交面积

8 月成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 商品住宅 136.24 37.75% 1068.06% 87.99 28.97% 1065%

56287 37.43% 1396% 公寓

129 46.58% 1084% 80.38 27.47% 123%

56111 6.2% 15.76% 别墅 7.2 -33.5% 835% 6.75 47.22% 15%

47767 13.34% 20.9% 【数据】8 月,上海市商品住宅供应面积、成交面积与成交均价三线齐飚红,创新高. 商品住宅供应量为 136.24 万平米,环比增长 37.75%.与往年

7、8 月低迷的情况不同,今年8月,上海市商品住宅同比增长 1068.06%.8 月成交面积为 87.99 万平米,环比增长 28.97%,同比增长更是高达 1065%;

成交均价为

56287 元/平米,环比增长 37.43%,同 比增长 1396%. 【解读】笔者指出,8 月上海市商品住宅的供应面积为 136.24 万平米,是近三年严格 调控以来单月最大供应面积,环比增长 37.75%,同比增长 1068%.与去年同期相比涨幅 非常可观. 在成交方面, 成交面积也创近两年单月成交历史新高, 单月成交 87.99 万平米, 环比涨幅 28.97%,同比涨幅 1065%.在成交均价方面,受上海市高端盘集中推盘上市影 响,8 月成交均价为

56287 元/平米,环比涨幅 37.43%,同比涨幅 1396%. 其中最受瞩目的为 TODTOWN 天荟项目. 本项目为莘庄站上盖综合体项目, 也是莘庄 板块重点核心区域,此次推货

242 套,供应面积 37,659.01,以70606 元/平米成交,并此 项目开盘近乎售罄,强有力地推动了本月市场均价.而在本月推货量较大的新虹桥首府与 金辉海上铭著项目均价也都在

5 万元/平米以上. 与上月类似, 高价盘的集中入市有效推动 了本月上海商品住宅市场价格.受此类项目影响,全线飘红的 红八月 或将持续影响到 下月,按照往年销售情况

7、8 月为低迷期,今年

9 月商品住宅市场或成 金9月 ,值 得期待.

6 图:上海商品住宅月度供求及均价走势 表:2018 年8月商品住宅成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 (平米) 均价 (元/平米) TODTOWN 天荟 莘庄板块

235 36501

70606 好世凤翔苑 南翔板块

315 36125

47776 桐南美麓 南桥新城板块

282 28122

34640 新虹桥首府(西郊百丽苑) 九亭板块

158 24057

52050 金地天地云墅 顾村板块

186 20819

40108 中环

1 号欧泊花郡(滨河 华城) 大场板块

174 20530

53140 安亭新镇一期 21A-01A 地块商品住宅项目 安亭汽车城板 块177

20499 33254 金辉海上铭著 梅陇春申板块

176 18189

69575 金隅大成郡 嘉定主城区板 块171

16784 28108 象屿名城(云润新苑) 九亭板块

123 16247

43985 45070

43925 46043

40291 45532

48340 47293

47427 47685

47118 45965

48409 45947

47580 49104

50181 43026

42612 45492

47408 51262

51165 52710

56287 0

10000 20000

30000 40000

50000 60000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 16-

09 16-

10 16-

11 16-

12 17-

01 17-

02 17-

03 17-

04 17-

05 17-

06 17-

07 17-

08 17-

09 17-

10 17-

11 17-

12 18-

01 18-

02 18-

03 18-

04 18-

05 18-

06 18-

07 18-

08 元/平米 万平米 供应 成交

7

(一)价格结构

1、均价结构――5-10 万均价段上升

7 个百分点至 46% 【数据】2018 年8月,2 万元/平米以下均价结构占比由 3%下降

1 个百分点,基本保 持不变;

2-3 万元/平米均价段占比为 12%下降到 9%,3-5 万元/平米均价段占比基本与上 月持平;

5-10 万元/平米占比由 39%增加至 46%,上涨

7 个百分点,并且占据主导地位, 变化较为显著. 【解读】2018 年8月,5-10 万元/平米占比由 39%增加至 46%,上涨

7 个百分点.主 要受莘庄板块的 TODTOWN 天荟项目与九亭板块的新虹桥首府项目影响. 其中 TODTOWN 天荟项目本地推货量共

235 套, 近乎售罄, 成交面积为

36501 平米, 成交均价为

70635 万元/平米.从户型结构上来看,此项目为改善型项目,户型较大且配套全面商圈,故定位较 高.九亭板块的新虹桥首府项目本次成交

153 套,成交面积为

21986 平米,成交价格为

52380 万元/平米,推盘户型内既有

86 O也有

116 O与118 O户型.由此两月高端盘集中 上市且去化良好的情况来看,市场对于此类改善需求仍十分强烈.开发商提前推货也可理 解,今年

9 月成交仍十分值得期待. 图:8 月商品住宅成交均价结构(按套数) 图:

7 月商品住宅成交均价结构(按套数) 表:2018 年8月商品住宅成交均价结构 TOP3(按面积) 均价段 楼盘名称 板块 套数 面积 (平米) 均价 (元/平米)

2 万元/平米以下 澜庭 亭林板块

117 10309

18666 瑞和上海印象 奉城板块

95 8660

17617 万安世家华园 朱泾板块

13 2769

16401 2-3 万元/平米 东亚启航公馆 川沙板块

119 9782

29502 金隅大成郡 嘉定主城区板块

70 6981

27801 5% 9% 38% 46% 2% 2万以下 2-3万3-5万5-10万10万以上 9% 12% 37% 39% 3% 2万以下 2-3万3-5万5-10万10万以上

8 东亚阳光里 临港新城板块

66 5220

23371 3-5 万元/平米 桐南美麓 南桥新城板块

282 28122

34836 好世凤翔苑 南翔板块

169 20183

46007 安亭新镇一期 21A- 01A 地块商品住宅项 目 安亭汽车城板块

161 18692

33392 5-10 万元/平米 TODTOWN 天荟 莘庄板块

235 36501

70635 新虹桥首府(西郊百丽 苑) 九亭板块

153 21986

52380 中环

1 号欧泊花郡(滨 河华城) 大场板块

173 20397

53208 10 万元/平米以上 翠湖天地 淮海中路板块

38 13063

139165 复兴珑御 老西门板块

24 4574

123102 东汀玉珑墅 张江板块

12 3767

114729

2、总价结构―― 改善型需求被集中释放,总价 500-800 万元区间段占比持 续上升

4 个百分点达 34%. 【数据】2018 年8月,成交总价结构上,150 万元以下由

3 个百分点下降为

1 个百 分点;

150-200 万元成交由

7 个百分点下降为

5 个百分点;

200-300 万成交总价占比由 14% 下降

4 个百分点.占比最大的仍为 300-800 万区间段.7 月,300-500 万元成交为 28%, 本月下滑

1 个百分点;

而8月500-800 万元区间段占比为 34%,相比上月增加

4 个百分 点.变化显著且占据主导地位.1000 万以上总价段项目也由 13%上涨

4 个百分点. 【解读】与今年上半年刚需型住宅成交量巨大相比不同的是,近2个月改善型需求被 集中释放. 高端盘集中上市,

2018 年8月总价 500-800 万元区间段占比 34%为主导地位. 相比上月持续增长

4 个百分点.其中影响较大的几个项目为好世凤翔苑、中环

1 号欧泊花 郡(滨河华城)、 保利建工西郊锦庐. 其中南翔板块的好世凤翔苑推货315套, 成交面积36125 平米, 均价47776 元/平米, 为单月成交面积第二位, 仅次于 TODTOWN 天荟. 而TODTOWN 天荟单套成交总价超千万,有效拉升了

1000 万以上成交占比,由上月的 13%上涨

4 个百 分点至 17%.

9 图:8 月商品住宅成交总价结构(按套数) 图:7 月商品住宅成交总价结构(按套数) 表:2018 年8月商品住宅成交总价结构 TOP3(按面积) 总价段 楼盘名称 板块 套数 面积 (平米) 均价 (元/平米) 100-150 万元 澜庭 亭林板块

24 1873

18510 瑞和上海印象 奉城板块

19 1444

17486 景源名墅 庄行板块

5 560

9830 150-200 万元 澜庭 亭林板块

93 8436

18700 瑞和上海印象 奉城板块

76 7216

17644 东亚阳光里 临港新城板块

66 5220

23371 200-300 万元 东亚启航公馆 川沙板块

119 9782

29502 桐南美麓 南桥新城板块

72 5945

34415 云麓之城 罗店板块

50 3795

37753 300-500 万元 桐南美麓 南桥新城板块

192 19614

34666 安亭新镇一期 21A- 01A 地块商品住宅 项目 安亭汽车城板 块145

16616 32258 金地天地云墅 顾村板块

88 9064

39046 500-800 万元 好世凤翔苑 南翔板块

177 22513

48482 中环

1 号欧泊花郡 (滨河华城) 大场板块

143 17949

53117 保利建工西郊锦庐 赵巷板块

116 13771

47939 800-1000 万元 金辉海上铭著 梅陇春申板块

33 4595

68861 静安府西区 彭浦板块

39 3979

85749 招商・海德坊商业 步行街 杨行板块

19 3443

50753 1000 万元以上 TODTOWN 天荟 莘庄板块

190 31792

70630 晶耀名邸 三林板块

97 13548

87843 大宁金茂府 大宁板块

82 13401

94223 1% 5% 10% 27% 34% 6% 17% 150万以下 150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上 3% 7% 14% 28% 30% 5% 13% 150万以下 150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上

10

(二)户型结构――120-140 平米户型有一定市场需求 【数据】

90 平米以下占比 25%, 占比下降

6 个百分点;

90-120 平米仍然是主力户型, 占比 39%,相比上月下降

5 个百分点;

而120-140 平米户型占比 15%,上升

5 个百分点;

140-200 平米户型占比 15%,上涨

5 个百分点;

200 平米以上户型占比也上涨

1 个百分点 至6%.从项目来看,140-200 平米户型的项目为 TODTOWN 天荟、晶耀名邸、好世凤翔 苑.均是总价与面积都较高的项目. 【解读】90-120 平米项目仍然占据市场主力,虽然下降

5 个百分点,仍然为 39%是最 大区间段占比.本次变化显著的还有 120-140 平米区间段,上涨

5 个百分点;

140-200 平 米区间段也上涨

5 个百分点.受前段时间调控影响,高端盘需求被抑制.近期市场高端盘 集中供应使得成交显著. 图:8 月商品住宅成交户型结构(按套数) 图:7 月商品住宅成交户型结构(按套数) 表:2018 年8月商品住宅成交户型结构 TOP3(按面积) 户型段 楼盘名称 板块 套数 面积 (平米) 均价 (元/平米)

90 平米以下 桐南美麓 南桥新城板块

188 16241

34445 信达泰禾上海院子 新江湾城板块

132 11443

89892 东亚启航公馆 川沙板块

119 9782

29502 90-120 平米 中粮前滩海景壹号 三林板块

156 14652

84195 好世凤翔苑 南翔板块

116 12982

49541 金辉海上铭著 梅陇春申板块

136 12712

68798 120-140 平米 安亭新镇一期 21A-01A 地块商品住宅项目 安亭汽车城板 块71

8997 34495 晶耀名邸 三林板块

54 7398

87714 25% 39% 15% 15% 6% 90平米以下 90-120平米 120-140平米 140-200平米 200平米以上 31% 44% 10% 10% 5% 90平米以下 90-120平米 120-140平米 140-200平米 200平米以上

11 桐南美麓 南桥新城板块

49 6271

34826 140-200 平米 TODTOWN 天荟 莘庄板块

187 31072

70636 晶耀名邸 三林板块

85 12163

87822 好世凤翔苑 南翔板块

81 11596

46732 200 平米以上 翠湖天地 淮海中路板块

38 13063

139165 新虹桥首府(西郊百丽苑) 九亭板块

49 1165................