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2019 年尹六窑子村二期棚户区改造项目可行性研究报告 中冶华天工程技术有限公司 包头市九原区

2019 年 尹六窑子村二期棚户区改造项目 可行性研究报告 董事长:田野 主管院长:陈岩峰 建筑院院长:倪日新(教高、国家一级注册建筑师) 包头市九原区

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2019 年尹六窑子村二期棚户区改造项目可行性研究报告 中冶华天工程技术有限公司 参加专业和主要设计人员 姓名 专业 职称 签字 倪日新 审定 教授级高级工程师 (国家一级注册建筑师) 谭文新 审核 教授级高级工程师 (国家二级注册建筑师) 杨宏建筑 高级工程师 胡志刚 技经 高级工程师 包头市九原区

2019 年尹六窑子村二期棚户区改造项目可行性研究报告 中冶华天工程技术有限公司 目录

第一章 总论.1 1.1 项目概况.1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 建设性质.1 1.1.3 项目承担单位.1 1.1.4 项目承担单位概况.1 1.1.5 工程改造范围.1 1.1.6 项目实施内容.2 1.1.7 项目建设期限:3 1.1.8 项目总投资(万元)3 1.1.9 项目资金筹措方式.3 1.2 编制的范围和依据.3 1.3 指导思想和编制原则.4 1.3.1 指导思想.4 1.3.2 编制原则.4 1.4 研究范围.5 1.5 结论.5

第二章 项目背景及建设的必要性.5 2.1 项目提出的背景.5 2.1.1 项目政策支持及背景.5 2.1.2 项目民意调研.7 2.2 城市棚户区改造的必要性.7 2.2.1 包头市城市棚户区改造是城市发展的需要.7 2.2.2 项目建设是包头市构建和谐社会的需要.8 2.2.3 贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要.8 2.2.3 带动相关产业的发展.9 2.3 项目建设的可行性.10

第三章 项目建设条件.10 3.1 场地概况.10 3.1.1 地形地貌.10 3.1.2 气象条件.11 3.2 抗震设防标准.12

第四章 项目建设方案.12 4.1 项目区的位置和范围.12 4.1.1 项目位置.12 4.1.2 项目建设内容.12 4.2 棚户区改造方案.13 4.2.1 改造原则.13 4.2.2 征收补偿方案.13

第五章 环境保护.13 5.1 项目建设与运营对环境影响.13 5.1.1 主要污染源工序分析.13 5.1.2 控制措施.14 5.2 环境影响评价结论.18

第六章 劳动安全.18 6.1 设计依据及遵循的标准.18 6.2 主要危害因素分析.18 6.2.1 自然危害因素分析.19 6.2.2 生产危害因素分析.19 6.3 劳动安全与防护.20 包头市九原区

2019 年尹六窑子村二期棚户区改造项目可行性研究报告 中冶华天工程技术有限公司 6.3.1 抗震.20 6.3.2 防不良地质.20 6.3.4 防暑.20 6.3.5 减震降噪.20 6.3.6 防火防爆.21 6.4 安全管理.21

第七章 项目实施进度.21 7.1 建设工期.21 7.

2 项目实施进度安排.21

第八章 项目组织管理.23 8.1 项目建设管理.23 8.1.1 项目建设管理的原则.23 8.1.2 管理机构设置.23 8.1.3 工程建设管理措施.23 8.2 招投标.24 8.2.1 招标主要依据.24 8.2.2 招标组织原则.24 8.2.3 招标范围.25 8.2.4 招标组织形式.25 8.2.5 招标方式.25

第九章 投资估算.26 9.1.投资估算.26 9.1.1 工程概况:26 9.1.2 投资分配情况.26 9.1.3 编制依据和取费标准.26 9.2 有关说明.26

第十章 财务评价.30 10.1 评价原则.30 10.2 基础数据.30 10.2.1 概述.30 10.2.2 项目投资及资金筹措.30 10.3 财务计算.31 10.3.1 营业收入.31 10.3.2 成本及费用.31 10.3.3 税金及利润.32 10.3.4 财务盈利能力分析.33 10.3.5 清偿能力分析.34 10.3.6 敏感性分析.36 10.4 财务评价结论.37 第十一章 结论与建议.38 11.1 结论.38 11.2 建议.38 包头市九原区

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第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 包头市九原区

2019 年尹六窑子村二期棚户区改造项目. 1.1.2 建设性质 拆迁不符合规划用地的原地上附着物,达到净地条件后划拨或以招 牌挂形式出让国有建设用地使用权. 1.1.3 项目承担单位 包头市九原区棚户区(城中村)搬迁改造现场指挥部办公室 1.1.4 项目承担单位概况

2015 年2月按照市委、市政府对棚改工作的安排部署,九原区棚改 现场指挥部正式成立,领导小组组长由区委主要领导担任,总指挥由区 政府主要领导担任,成员由相关地区和部门主要负责人组成,主要工作 职责是贯彻执行领导小组的各项决定,对棚户区(城中村)改造工作中 的重大事项进行研究和安排部署,现场指挥、调度、推进搬迁改造各项 工作. 1.1.5 工程改造范围 尹六窑子村二期棚户区(城中村)改造项目范围为北至建设路、南 至京包铁路线、东至

210 国道、西至建华路. 包头市九原区

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2 尹六窑子村二期棚户区改造项目区位图 1.1.6 项目实施内容 本项目为尹六窑子村二期棚户区(城中村)改造项目,涉及面积约 268.6 亩.

1、征拆内容: (1)涉及居民拆迁户数

260 户. (2)涉及征拆建筑面积 116288.63 平方米.

2、补偿及安置方式:货币补偿和货币化安置. 尹六窑子村二期棚户区改造项目征拆情况汇总表 项目名称 类别 征拆户数 (户) 征拆房屋建筑 面积(O) 占地面积 (亩) 土地性质 可出让面 积(亩) 用地性质 尹六窑子村二期 城中村

260 116288.63 268.6 集体、国有212.4 二类居住用 地

3、建设内容: (1)、平整土地,涉及面积约 268.6 亩. 包头市九原区

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3 (2) 、 通过土地整理及配套基础设施建设改造, 达到土地收储条件. 1.1.7 项目建设期限: 工程建设期限为

12 个月(2019 年1月―2019 年12 月) 1.1.8 项目总投资(万元) 建设项目总投资

57958 万元,其中: (1)建设投资(不含建设期利息)46303 万元;

(2)专项债券利息

11655 万元. 序号 棚户区改造项目名称 计划拆迁面积 (万平方米) 计划投资(万元)

1 尹六窑子村二期棚改项目 11.63

57958 2 静态投资汇总

46303 3 专项债券利息

11655 1.1.9 项目资金筹措方式 本项目建设资金拟由如下方式多渠道筹集解决. (1)、项目开发建设投资

46303 万元;

其中申请中央棚改专项债券 为37000 万元,债券利率约为 4.5%,期限预计

7 年;

政府自筹资金

9303 万元;

(2)、项目专项债券利息

11655 万元,全部政府自筹. 上述投资中自有资金合计为

20958 万元,占总投资的 36%,申请中 央棚改专项债券为

37000 万元,占总投资的 64%. 1.2 编制的范围和依据 本报告编制的范围为: 包头市九原区

2019 年尹六窑子村二期棚户区 改造项目.内容为拆除原址建筑,拆迁后平整土地, 七通一平 并具 备挂牌条件. (1)、国家发改委《投资项目可行性研究指南》之《公共建设项目 包头市九原区

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4 初步可行性研究报告编制大纲》 (2)、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区 改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295 号) (3)、包头市九原区控制性详细规划 (4)、内蒙古自治区土地整治项目管理办法 (5)、国家和内蒙古自治区的有关规范、标准 (6)、工程技术人员实地踏勘收集的资料 (7)、甲方提供的基础资料和附件 1.3 指导思想和编制原则 1.3.1 指导思想 (1)、科学规划,分步实施.根据当地经济社会发展水平和政府财 政能力,结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划,合 理确定棚户区改造目标及改造任务,区分轻重缓急,优先安排连片、规 模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,有计划 有步骤组织实施. (2)、保护和改善生态环境,促进土地资源可持续利用;

(3)、依据土地利用总体规划 (4)、充分合理利用场地,做到功能分区合理,规划有序整齐,符 合规范,具有合理性、时代感和前瞻性. (5)、认真贯彻执行国家和自治区、市有关方针政策和规范. 1.3.2 编制原则 (1)、棚户区改造项目内拆除建筑,平整土地,应该满足国家有关 技术规范和建筑质量标准. (2)、坚持统筹规划,严格履行建设程序,分步实施的原则.拆除 建筑,平整土地要依法依规进行,同时要做好细致的动员引导工作,要 包头市九原区

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5 按照难易程度、轻重缓急和拆迁周转周期分步实施,力求保持社会稳定. (3)、坚持政府主导,市场运作的原则. (4)、坚持节能省地,环保卫生的原则.公共服务和公益服务设施 要规模适度、标准适当,卫生设施齐全. (5)、本着实事求是的原则分析研究该项目的实施条件和工程技术 方案的可行性,充分考虑棚户区改造项目场地的实际情况,充分发挥建 筑设施的综合效益.认真调查研究各项基础条件,避免不利因素对工程 建设和运营过程中产生的不利影响. 1.4 研究范围 根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要 求,并在包头市提供相关资料和数据的基础上,结合项目的实际情况对 项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模 及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分 析等方面进行论述、研究和计算,对项目的决策提供依据. 1.5 结论 包头市城市棚户区改造以科学发展观为指导,以改善民生,推进城 市化进程建设,促进经济社会协调发展为目的,坚持以人为本,着力解 决改善棚户区居民生活条件,提高城区整体环境质量,全面加快包头城 市建设步伐,是一项真正的民生工程,德政工程.

第二章 项目背景及建设的必要性 2.1 项目提出的背景 2.1.1 项目政策支持及背景 棚户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象,主要反映在城市 建设中发展迟缓,基础设施落后,环境恶劣的片区,并且聚集了城市中 包头市九原区

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6 大量的中低收入家庭.棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程, 任务艰巨.内蒙古自治区人民政府《关于进一步促进房地产市场平稳健 康发展的若干意见》 内政发 【2015】

72 号中指出: 凡列入全市棚户区 (城 中村)改造计划经自治区住建厅备案的项目,除享受《包头市人民政府 关于进一步推进棚户区(城中村)改造工作实施意见》 (包府发【C2013】

130 号)文件规定的政策外,再给予下列政策支持:安置房用地出让起 始价按照成本加五项基金确定;

出让腾空净地(安置房用地除外)的政 府收益比例由不低于 30%调整为不低于 25%;

棚户区改造项目免于配建公 共租赁住房;

棚户区改造安置房项目在安置棚户区居民之后剩余的安置 房,可转为公共租赁住房,也可作为商品房对外销售,减免税费不予补 缴,上级专项补助资金需收回,滚动投入棚户区改造项目. 实施棚户区改造,是一项福祉于民,利在国家的工程.这项工程的 实施能够充分体现党和政府对基层群众的关怀,有利于社会的长期稳定 发展.由于涉及的户数较多,且为社会的弱势群体,所以社会影响大. 一是彻底改变棚户区居民恶劣的居住条件和环境,这是城市困难居 住环境的一次 革命 . 二是有利于提升城市功能.棚户区改造项目的实施,将建设道路、 供电、给排水等基础设施,为提高社会服务容量和加速城市化进程打下 了良好的基础. 三是有利于解决区域的 四治 问题,将对地域生态环境的恢复, 环境的净化、亮化、美化产生良好的效果. 棚户区改造项目的实施,将会产生巨大的经济效益和社会效益,从 而推动经济发展和社会进步,与建设小康社会、和谐社会的目标是一致 的.必将受到社会各界和广大人民群众的热烈欢迎和大力支持,产生积 极的社会反响. 包头市九原区

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7 因此, 根据本可研涉及九原区新都市区棚户区改造片区的实际情况, 包头市九原区棚户区(城中村)搬迁改造现场指挥部办公室通过长时间 的调研,按照当地党委、政府的统一规划部署拟实施本项目的棚户区改 造工程,以利于当地城市面貌的改观和人民生活水平的改善. 2.1.2 项目民意调研 本报告编制之前,包头市九原区棚户区(城中村)搬迁改造现场指 挥部办公室通过长时间的调研,开展了大量的前期工作.通过对九原区 新都市区棚户区改造片区居住状况调查摸底,结合当地安置房价格水平 及评估咨询,进行综合分析形成了本可研涉及九原区棚户区改造片区国 有土地上房屋征收补偿方案. 2.2 城市棚户区改造的必要性 2.2.1 包头市城市棚户区改造是城市发展的需要 城市棚户区的房屋普遍规划水平低,布局混乱,土地利用率低,基 础设施不完善,环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出,由于缺乏 有效的社会化管理及规范的物业管理,许多地方已成为城市治安案件多 发地区,越来越与城市大环境及周边环境格格不入,困扰着城市发展, 是城市化进程中亟待破解的难题. 随着我国城市化进程的加速,如何解决城市新增建设用地的不足, 如何使城市居民与当地农民同样享受改革开放的成果使城中村改造成为 必然.对现有国有土地整理,主要是按国家现行法律法规及有关政策规 定对现有棚户区居民点进行归并整理,有利于国有土地资源充分利用. 棚户区改造,也加快了城镇建设速度.利用棚户区改造的机会,进 一步完善了城市总体规划,使规划的城市功能分区更为合理,城市土地 利用的集约化程度进一步提高, 原来棚户区的占地可以合理开发和利用, 包头市九原区

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8 发挥土地资源的效益.市政设施建设加快,棚户区改造后的城市道路、 给水、排水、电力、供气、供热等基础设施将得到进一步完善,人均住 房使用面积、人均道路铺装面积、供水普及率、污水集中处理率、集中 供热普及率、集中用煤气和天然气普及率、各种垃圾废物无害化处理率、 建成区绿化覆盖率、人均公共绿地面积等都将得到提高,而且将有利于 整个九原地区的环境质量的提高,也有利于生态环境的恢复,有力地推 进了九原区城市发展战略的实施. 2.2.2 项目建设是包头市构建和谐社会的需要 党的十八大要求全面贯彻科学发展观,以发展为第一要物,核心................