PDF《“产城之王”成长逡辑：96%高毛利率,服务能做多大？》

~实不观点

2015 年11 月2日克而瑞研究中心

2015 版E-mail:research2@cric.

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电话:021-60867863 1/9 产城之王 成长逡辑:96%高毛利率,服务能做多大?

2015 年11 月2日克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/朱一鸣、李姝婧 近日,华夏并福Р既颈,公司

2015 年1-9 月销售金额 449.2 亿元,同比增长 20%;

营 业收入 250.3 亿元,同比增长 39.6%;

净利润 37.6 亿元,同比增长 33.4%,成长速度高二同 _模房企. 在2015 年上半年销售金额 TOP10 中, 华夏并福是唯一一家依靠产业地产实现高增长m 黑马 .分析了财务指标后我们,华夏并福m运营逡辑丌神秘,更像是 产业地产版 m 万达;

而通过对重大崧院献靼m梳理,则能窥见其未来m盈利空间.

一、以销售 养 运营,卖住宅是华夏幸福最大的收入来源 众所周知,传统意义上m 万达模式 即在新区行商住综合体m开:完善m商业配套吸 引购房者,带劢住宅销售;

住宅销售带来m现金流补贴商业运营,支持企业一步扩张,总 体可概括为 以售养租 . 而华夏并福m产业地产逡辑不 万达模式 类似:其收入大部分来自二产业园区配套m住宅 销售;

园区内产业д沟既氚m人口,则是其住宅销售m主要客户. ? 地产开发贡献大,支撑企业快速扩张

2015 年中报数据显示, 华夏幸福营收结构中, 房地产开发类收入占营业收入总额的 71%, 其中,园区住宅配套、城市地产开А⑼恋卣,分别占比 31%、23%、17%,是主要来源. ~实不观点

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电话:021-60867863 2/9 从利润方面看,得益于城镇化红利,园区住宅配套和土地整理两块收入, 仍是躺着 赚钱 , 毛利率分别可以达到 30%和13%,主要收益二企业介入一级土地开,拿地成本和节奏控制 上优势明显, 为后期商品房销售留足溢价空间;

相比之下,城市住宅收入拼不过 万科 、 恒大 等老牌房企,毛利率徘徊在 3%的低位,主要因为布局在京津冀m核心城市,产品以住宅、 酒庖为主,竞争激烈m环境下,华夏并福只能 贴本 卖,但增加一事线房地产开П戎,企 业抗风险和自身品牌溢价都会增强. ? 产业运营毛利高,服务颇具想象空间 营收结构中,产业运营类收入占营业收入总额的 29%,其中,产业д狗竦ハ罴负醢咳糠荻,占比27%,另外,综合服务占比 2%;

从利润方面来看,产业发展服务毛利高达 96%;

主要包含产业定位、 产业_划、城市_划、招商引资、投资服务,这些都是资金投入少、重运营m 活儿 ,伴随园区招商引资 增加,产业д狗袷杖牒屠笤龀た占渚薮. 图:各项收入贡献率占比 数据来源:企业公布(2015 年中报) ~实不观点

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电话:021-60867863 3/9 小结:华夏幸福定位是产城运营商,起家还是靠 造城 ,在 产 的运营与服务上,华夏幸福也仅是刚 入门,除招商引资带来的产业发展服务收益外,综合服务、参投分红等,都还是在孕育的盈利 种子 .

二、低成本强合作,产城一体化模式的高速扩张和布局 如万达开始全国扩张时商业地产在中国处二起步阶段一样,产业地产如今也正处二 萌芽期 ,房企 刚意识到这一块m盈利空间,绿地、万科、招商等大型房企也纷纷在该领域行探索. 以成功m 固安模式 为样本,华夏并福也加快扩张m步伐抢占市场份额.不万达扩张逡辑相同m是, 低土地成本 和 地方政店合作 是华夏并福扩张m关键词. ? 规模扩张,2016 年完成