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烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜 涉及的烟台大地房地产开发有限公司 股东全部权益价值项目 资产评估报告 中铭评报字[2015]第9040 号 (共二册 第一册) 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.

,Ltd 二一五年十一月八日 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告 总目录第一册 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房 地产开发有限公司股东全部权益价值项目?资产评估报告(含评 估报告附件) 第二册 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房 地产开发有限公司股东全部权益价值项目?资产评估明细表 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第1页Zhong Ming(Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告 本册目录 注册资产评估师声明

1 资产评估报告摘要

3 资产评估报告正文

8

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况.8

二、评估目的

8

三、评估对象和评估范围.15

四、价值类型及其定义.18

五、评估基准日.19

六、评估依据

19

七、评估方法

22

八、评估程序实施过程和情况.28

九、评估假设

30

十、评估结论

31 十

一、特别事项说明

33 十

二、评估报告使用限制说明.36 十

三、评估报告日.37 评估报告附件

38 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第2页Zhong Ming(Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告 注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守 独立、客观和公正的原则;

根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内 容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任.

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确 认;

所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当 事方的责任.

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;

与相关当事 方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见.

四、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评 估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但无法对评估对象的法律权属 真实性做任何形式的保证.

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响.

六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发 表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任.评估结论不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证.

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交 易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变 化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响.我们对评估基准日后有关资 产价值发生的变化不负责任.

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在 的瑕疵事项对评估结论的影响,亦不承担责任.

九、我们己对估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性 承担责任;

但我们对估价对象的实地勘察,仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、 未暴露及难以接触到的部分,依据委托方及被评估单位提供的资料进行评估.除非 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第1页Zhong Ming(Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告 另有协定,我们不承担对估价对象的建筑结构质量进行调查的责任.

十、纳入评估范围的部分土地使用权已抵押给借款银行,本次评估未考虑被评 估单位到期无力偿还借款,其抵押物被借款银行或借款机构强行拍卖,对评估结果 价值的影响. 十

一、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制. 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第2页Zhong Ming(Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜 涉及的烟台大地房地产开发有限公司 股东全部权益价值项目 资产评估报告摘要 中铭评报字[2015]第9040 号 烟台新潮实业股份有限公司: 山东嘉华盛裕创业投资股份有限公司: 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受你们的共同委托,根据有关法律、 法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法及收益法,按照必要的评估 程序,对烟台新潮实业股份有限公司(以下简称 新潮实业 )拟转让股权事宜涉 及的烟台大地房地产开发有限公司(以下简称 烟台大地 )股东全部权益在

2015 年7月31 日的市场价值进行了评估.现将评估报告主要内容摘要如下:

一、经济行为:根据

2015 年7月30 日新潮实业与山东嘉华盛裕创业投资股份有 限公司(以下简称 嘉华盛裕 )签署的《转让烟台大地房地产开发有限公司股权 意向书》,新潮实业拟向嘉华盛裕转让持有的烟台大地 50%股权.

二、评估目的:确定烟台大地股东全部权益于评估基准日的市场价值,为新潮 实业拟转让股权事宜提供价值参考意见.

三、评估对象:烟台大地股东全部权益评估基准日的市场价值.

四、评估范围:烟台大地的全部资产及负债.

五、价值类型:市场价值.

六、评估基准日:2015 年7月31 日.一切取价标准均为评估基准日有效的价格 标准.

七、评估方法:资产基础法及收益法,取资产基础法作为最终的评估结果.

八、评估结论 经实施评估程序后,于评估基准日,烟台大地股东全部权益在持续经营、缺少 流通等的假设前提下的市场价值为120,139.99万元,股东全部权益评估价值较账面价 值评估增值9,247.54万元,增值率为8.34%.评估结论见下表: 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第3页Zhong Ming(Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告 资产评估结果汇总表 被评估单位:烟台大地房地产开发有限公司 金额单位:人民币万元 项目账面价值 评估价值 增减额 增值率% A B C=B-A D=C/A*100% 流动资产

1 280,105.78 289,730.42 9,624.64 3.44 非流动资产

2 569.09 191.99 -377.10 -66.26 其中:固定资产

3 124.40 161.66 37.26 29.95 无形资产

4 100.10 - -100.10 -100.00 递延所得税资产

5 344.59 30.33 -314.26 -91.20 资产总计

6 280,674.87 289,922.41 9,247.54 3.29 流动负债

7 79,575.70 79,575.70 - - 非流动负债

8 90,206.71 90,206.71 - - 负债总计

9 169,782.42 169,782.42 - - 净资产(所有者权益)

10 110,892.45 120,139.99 9,247.54 8.34 评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表.

九、特别事项:评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响.

(一)产权瑕疵事项 根据烟台大地的承诺,确定纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵事项.

(二)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素 烟台大地以天越湾项目的

7 宗土地使用权作抵押,为烟台新潮实业股份有限公 司、烟台新牟电缆有限公司、烟台秦皇体育娱乐有限责任公司向银行借款提供担保, 具体情况如下表: 序号土地权证编 号 面积(M2) 抵押合同编号 借款合同编号 抵押银行

1 烟国用 (2006)第2160 号37,333.13 ZD7401201300000

003 74102015280578 上海浦东发展银 行股份有限公司 济南分行

2 烟国用 (2006)第2212 号84,118.92

2014 年恒银烟借 高抵字第

400010150031 号2014 年恒银烟借字第

400010150021 号、2014 年恒 银烟借字第

400010150031 号 恒丰银行牟平支 行3烟国用 (2006)第2159 号23,333.23 烟光解抵 2015-234 号 烟光解承 2015-244 号 中国光大银行烟 台分行解放路支 行4烟国用 (2006)第2164 号42,275.00 QD12(高抵)

20150005 QD1210120150360 华夏银行股份有 限公司青岛支行

5 烟国用 (2006)第2211 号33,145.40

3710062015000270 8

37010120150001787 中国农业银行股 份有限公司烟台 牟平支行 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第4页Zhong Ming(Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 烟台新潮实业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的烟台大地房地产开发有限公司股东全部权益 价值项目・资产评估报告

6 烟国用 (2006)第2151 号35,093.50 烟农商牟武高抵 字(2014)第101301 号 烟农商牟武流借字(2014) 年第

101301 号 烟台农村商业银 行股份有限公司 牟平区支行

7 烟国用 (2006)第2152 号28,861.40 烟银

2015110112300200 227 号 烟银

2015110112300000083 号 烟台银行股份有 限公司牟平支行 续上表: 序号抵押期限 被担保人(债务人) 贷款金额 (万元) 备注

1 2013.3.27-2016.3.27 烟台新牟电缆有限公司

7000 于评估基准日后、评估报告 出具日之前借款

2 2014.10.15-2015.10.14 烟台新潮实业股份有限公 司、 烟台新牟电缆有限公司

11000 9000 万元 (新潮实业) ,

2000 万元(新牟电缆)

3 2015.5.18-2016.5.17 烟台新牟电缆有限公司

4500 银行承兑汇票

4 2015.4.13-2017.4.13 烟台新牟电缆有限公司

9000 6000 万元 (银行贷款) ,

3000 万元(银行承兑汇票)

5 2015.4.8-2016.4.7 烟台新牟电缆有限公司

3000 银行贷款

6 2014.10.13-2015.10.12 烟台秦皇体育娱乐有限责 任公司

11000 银行贷款

7 2015.6.2-2016.6.1 烟台新潮实业股份有限公 司8500 银行贷款 除上述事项以外,根据烟台大地的承诺,截止本项目评估基准日,纳入本次评 估范围内的资产、负债不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素,也不 存在其他抵押、质押及担保等事项.

(三)重大期后事项 根据烟台大地的承诺,确定在评估基准日期后,评估报告出具之前,不存在重 大期后事项需披露.

(四)其他需要说明的重要事项 1.评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测,评估师 在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下,在未借助 任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出判断. 2.评估师未对各种建、 构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分) 做技术检测,评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效........