PDF《长租公寓——租赁市场的新兴力量》

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2017 年09 月21 日 跟随大市(维持) 证券研究报告?行业专题?房地产 经营性地产系列之四 长租公寓――租赁市场的新兴力量 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师:胡华如 执业证号:S1250517060001

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130 行业总市值(亿元) 26,636.98 流通市值(亿元) 25,687.25 行业市盈率 TTM 16.7 沪深

300 市盈率 TTM 13.7 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业专题报告:突破估值约束, 物流地产空间广阔 (2017-09-20) 2. 房地产行业周报:行业估值提升,政策 约束减弱 (2017-09-17) 3. 房地产行业周报: 深汕合作区点燃板块 投资热情 (2017-09-10) 4. 房地产行业专题报告: 从增量开发到存 量运营, 地产变局来临 (2017-09-05) 5. 房地产行业

2017 年半年报点评:盈利 能力企稳回升,龙头表现依旧亮眼 (2017-09-05) 6. 房地产行业周报:中报略超预期、销售 环比回升 (2017-09-03) [Table_Summary] ? 本文是我们探讨经营性地产系列报告的

第四篇,内容包括租赁是解决居住问题 的重要方式、 租售同权将促进租赁市场发展、 长租公寓是租售同权最好的实践. 其中我们开创性地搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型,并量化不同 模型关键因素的影响程度.最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望. ? 租售同权政策维护租户权益,租赁市场空间巨大.长期以来,租赁权益的不足 倒逼租客转向房屋买卖市场,强化社会的买房需求,同时大量社会存量房利用 效率低下,局部过热和资源闲置现象明显.为了解决供需错配的矛盾,租售同 权是解决此问题的长效机制之一,通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛 盾.根据国内流动人口的结构测算,预计租赁市场租金规模每年超过万亿. ? 租售同权的倡导下长租公寓将迎来快速发展.长租公寓链接存量资源和租户需 求,显著提升房屋使用效率和租户体验,是实现租售同权的最好的实践,发展 空间广大.其中,长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散 房源,盘活因使用性质而无法交易的土地资源,解决城市紧张的居住问题. ? 搭建长租公寓主流盈利模式的投资模型,量化分析各模式的关键要素.我们开 创性地搭建自持长租公寓以及租入房源并运营两类投资模型,其中租入获取集 中式和分散式房源,尽管运营操作差别较大,但财务分析较为相似,所以归为 一类讨论.通过财务测算,自持-运营-卖出模式的项目收益率较高,适用于房 地产开发商自持地块的情况,其中土地溢价对项目的收益率影响较大;

在租入 房源并运营的投资模型中,压低房源的租金成本和降低空置率是提高项目盈利 能力的重要方面. 其中, 租用厂房和收集分散房源是降低租金成本的重要方式. ? 各类参与者抢占市场, 不同运营模式并存. 长租公寓参与者主要有地产开发商、 地产中介和互联网创业团体.其中,地产开发商适用自持和租入集中式房源模 式,而获取分散式房源是地产中介较擅长的运营方式.我们看好具有较强融资 能力、资产运营能力和优质服务的上市公司,预计有望领跑长租公寓领域. ? 投资建议: 我们推荐享资源优势并快速布局长租公寓板块的招商蛇口 (001979)、金地集团(600383),建议关注龙湖地产(0960.HK)等;