PDF《董事会 中梁控股集团有限公司》

― III-1 ― 下文为独立估值师仲量联行企业评估及谘询有限公司就其於2019年3月31日对中梁控股 集团有限公司所持有的选定物业权益进行估值所撰写的函件及估值概要,以供收录於本文 件.

如附录三备查文件一节所述,将编制一份完整物业估值报告供公众查阅. 仲量联行企业评估及谘询有限公司 香港英皇道979号太古坊一座7楼 电话 +852

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2169 6001 公司牌照号码:C-030171 董事会 中梁控股集团有限公司 中国 上海市普陀区 云岭东路235号 上海跨国采购会展中心3号20层 敬启者: 吾等遵照 阁下指示,对中梁控股集团有限公司 ( 「贵公司」 ) 及其附属公司 (以下统称 「贵 集团」 ) 在中华人民共和国 ( 「中国」 ) 持有的选定物业权益进行估值,吾等确认曾进行视察, 作出相关查询及调查,并已取得吾等认为必要的进一步资料,以便向 阁下呈述吾等对物 业权益於2019年3月31日(「估值日期」 ) 的市值的意见. 就本报告而言,吾等已将该等物业分类为与 「物业活动」 (指持有 (直接或间接) 及或开 发用作出租或保留作为投资的物业,或购买或开发供日后出售、或日后出租或保留作为投 资的物业) 有关的物业权益. 此外,吾等已采纳下列有关构成物业权益的指引: (a) 位於同一楼宇或综合楼宇的一个或多个单位;

(b) 位於同一个地址或地段的一处或多处物业;

(c) 构成一座综合设施的一项或多项物业;

(d) 构成一个物业开发项目 (即使分期开发) 的一项或多项物业、构筑物或设施;

(e) 位於一栋综合楼宇内持作投资用途的一项或多项物业;

― III-2 ― (f) 相互毗连或位於毗邻地段,并作同一或类似营运业务用途的一项或多项物业、 构筑物或设施;

或(g) 以整体项目向公众呈现或构成单一营运实体的一个项目或不同开发阶段. 吾等按照市值基准进行估值.市值界定为 「资产或负债经过适当营销后,由自愿买方与 自愿卖方在知情、审慎及不受胁迫的情况下於估值日期进行公平交易的估计金额」 . 吾等采用比较法并参考市场上可资比较的销售交易,对 贵集团持作销售的第一类物 业权益及持作未来开发的第三类物业权益进行估值,其中假设物业权益按现况即时交吉出 售.此方法乃以广泛接纳的市场交易作为最佳指标,并预先假定可根谐∩系南喙亟灰 证岳嗨莆镆底鞒鐾贫,惟会考虑可变因素. 就估值而言,供销售的房地产开发项目为已获有关地方政府部门颁发建设工程竣工验 收证明书备案表或房屋所有权证不动产权证或有关证书正在申请过程中的项目,亦包 括已订约出售但其正式转让程序尚未完成的物业权益;

及供未来开发的房地产开发项目为 建筑工程施工许可证尚未颁发而国有土地使用权证不动产权证已经取得的项目,亦包括 国有土地使用权出让合同已经签订但国有土地使用权证不动产权证尚未颁发的物业权益. 吾等对目前 贵集团开发中的第二类物业权益进行估值时,已假设该等物业权益将会 按照 贵集团向吾等提供的最新开发方案开发及完工.在达至我们的估值意见时,吾等采 纳了比较法,其中参考了相关市场上可资比较的销售证,并亦考虑了於估值日期与建设 阶段相关的累计建设成本及专业费用,以及完成开发项目预期产生的余下成本及费用.吾 等依赖 贵集团根镆挡煌ㄉ杞锥嗡峁┑撵豆乐等掌诘睦奂平ㄉ璩杀炯白ㄒ捣延米 料,且吾等并无发现该等资料与其他类似开发项目有任何重大不一致. 就吾等的估值而言,开发中的房地产开发项目为已获发建筑工程施工许可证,惟未就 楼宇取得建设工程竣工验收证书备案表的开发项目. 对於 贵集团已订约将予收购的第四类物业权益, 贵集团已同相关政府机构订立协 ― III-3 ― 议.由於 贵集团尚未获得国有土地使用权证不动产权证及或土地出让金於估值日期 当日尚未悉数付清,我们并未对该等物业权益赋予商业价值. 吾等采用收入法对 贵集团持作投资的第五类物业权益进行估值,其中将来自现有租 约取得的及或可於当前市场实现的物业租金收入净额纳入考虑,并适当考虑租约复归收 入潜力,之后按照适当的资本化率予以资本化从而厘定市值.在适当的情形下,亦参考了 相关市场中可资比较的销售交易. 吾等进行估值时,乃假设卖方在市场上出售该等物业权益,并无凭藉任何递延条款合 约、售后租回、合资经营、管理协议或任何类似安排而可能影响该等物业权益的价值. 吾等的报告并无考虑所估值的物业权益的任何押记、抵押或欠款,亦无考虑完成出售 时可能产生的任何开支或税项.除另有注明外,吾等假设该等物业并无涉及任何可能影响 其价值的繁重产权负担、限制及支销. 吾等对物业权益进行估值时,已遵照香港联合交易所有限公司颁布的证券上市规则第 五章及第12项应用指引、皇家特许测量师学会颁布的 《皇家特许测量师学会估值 ― 2017年 全球准则》 、香港测量师学会颁布的 《香港测量师学会物业估值准则》 以及国际估值准则委员 会颁布的 《国际估值准则》 所载的一切规定. 吾等在颇大程度上依赖 贵集团所提供的资料,并已接纳吾等所获有关年期、规划审 批、法定通知、地役权、占用详情、出租及所有其他相关事宜的意见. 吾等已获提供各类业权文件副本,包括国有土地使用权证、房屋所有权证、不动产权 证及有关物业权益的其他正式图则,并已作出相关查询.吾等已在可能情况下查阅文件正 本,以核实中国物业权益的现有业权以及物业权益可能附带的任何重大产权负担或任何租 赁修订.吾等在很大程度上依赖 贵公司中国法律顾问通商律师事务所就中国物业权益的 有效性所提供的意见. 吾等并无进行详细测量,以核实有关物业的面积是否正确,但已假设吾等所获提供的 业权文件及正式地盘图则所示面积均为正确.所有文件及合约仅作参考,而所有尺寸、量 度及面积均为约数.吾等并无进行实地测量. ― III-4 ― 吾等曾视察物业的外部,并在可能情况下视察其内部.然而,吾等并无作出调查,以 确定土地状况及设施是否适合在其上进行任何开发工程.吾等编制估值时,乃假设该等方 面均符合要求,且於建设期间不会产生任何预期以外的成本及延误.此外,吾等并无进行 结构测量,惟在视察过程中并无发现任何严重损坏.然而,吾等未能确定物业是否确无腐 朽、虫蛀或任何其他结构损坏.吾等亦无测试任何设施. 物业估值於2018年4月至2019年2月期间由约40名技术人员进行,其中包括喻伟先生、朱 健峰先生、黄媛女士、雷希女士、何嘉曦先生、顾毓聪壬⒄擦∠壬⑼跗寂俊⒒蒲 莹女士、陈子晖先生、郑雨玮女士、黄海蓉女士、卢显杨先生、鲁琼女士等.彼等均为特许 测量师中国注册房地产估价师中国合格土地估价师中国注册资产评估师,并於中国 拥有2到13年的物业估值经验及拥有与房地产估值学科相关的学术背景. 吾等并无理由怀疑 贵集团向吾等所提供的资料的真实性及准确性.吾等亦已寻求并 获 贵集团确认,所提供的资料并无遗漏任何重大因素.吾等认为吾等已获提供足够资料 以达致知情意见,且并无理由怀疑有任何重大资料遭到隐瞒. 吾等估值中包含的物业权益由257个 贵集团项目构成,於估值日期当日,其总计账面 价值超过 贵集团总账面价值的90%.该257个项目位於中国境内五大经济区,其於估值日 期当日的价值概览如下: 项目数量 经济区 估值日期当日 现况下的市........