PDF《2017.3》

.

.

1 【研究视点】 供求低位但 涨价 压力依旧,二季度成交仍将底部徘徊

3 月,楼市调控进一步收紧、蔓延,不仅热点城市调控持续升级,越来 越多的

三、四线城市也加入了调控行列.受此影响,重点城市供求规模继续 同比回落,仅青岛、沈阳等少数城市成交量高于去年同期.不过土地市场继 续保持 量缩价涨 态势,热点城市再度成交多宗 地王 . 鉴于目前调控政策仍在加码,且短期内热点城市 增供应 仍存在较大 难度,二季度出现 小阳春 行情的概率不大.一线城市仍会保持量跌价稳 的格局,二线城市视政策调控差异,分化会进一步加剧.少数

三、四线城市 尤其是核心城市周边的县市有望成为今年楼市新亮点. 【纵深解读】 经济:宏观经济数据向好, M1/M2 剪刀差再扩大 政策:紧缩与刺激基调维持,三四线城市加入新一轮调控 楼市:供应、成交环比大幅回升,二季度仍将底部徘徊 土地:成交规模持续走低,热点城市土拍高温难降 【图说楼市】 ? 供应:上月基数较低使得环比激增 147%、同比仍处低位 ? 成交:供应增加使成交环比激增 77%,城市间分化显著 ? 库存:供不应求致库存下降,部分城市消化周期环比回落 ? 成交结构:大户型成交占比回升,深圳高档产品份额持续走高 出品单位:克而瑞集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 谢杨春 柏品慧 田超越 吴嘉茗 2017.3 ..

2 2016 年3月,楼市调控进一步收紧、蔓延,不仅热点城市调控持续升级,越来越多的

三、四线城市 也加入了调控行列.受此影响,重点城市供求规模继续同比回落,仅青岛、沈阳等少数城市成交量高于去 年同期.不过土地市场继续保持 量缩价涨 态势,热点城市再度成交多宗 地王 . 商品房市场方面,相较于

2 月份,3 月市场表现有所回暖,但这更多的还是受季节性因素影响,相对 于2016 年的火爆而言,目前楼市依旧相对冷清.调控政策不仅限制了需求,也影响了新增供应,尤其是 在 限价 政策严厉执行的热点城市,譬如南京、苏州、无锡等市成交量均出现了较大的同比降幅. 土地市场方面,由于三四线城市 去库存 仍在严格执行,而大部分

一、二线城市仍在制定年度土地 供应计划,3 月土地成交规模持续下滑,创下近年来的单月新低.不过企业拿地热情依旧高涨,不仅热点 城市并现降温迹象,如广州、杭州、南京等地再次成交多宗 地王 ,

三、四线城市溢价率也达到了 80.6% 的高位. 在楼市地市双双缩量,但价增压力仍没有缓解的市场背景中,3 月份有超过

30 座城市相继重启限购 限贷或升级调控力度.本轮调控有两大 看点 ,其一,热点

一、二线城市调控再加码,典型如北上广深 全部执行 认房又认贷 政策,非户籍人口购房门槛均提高至

5 年,同时北京、广州均加强商服类项目管 理.原因也不难理解,一方面是房价上涨压力依旧较大,70 城房价数据仍在继续上升,二手房价格上涨压 力更是不容小觑;

另一方面是土地市场依旧火爆,与高地价相伴的 价增 预期仍未改变.其二,更多的

三、四线城市加入调控阵营.为了给过热的 溢出性 需求降温,不仅 环一线 的涿州、沧州、嘉兴等 市执行限购,热点城市周边的句容、连江等县市也加入了限购行列. 正是鉴于目前调控政策仍在加码,且短期内热点城市 增供应 仍存在较大难度,我们认为二季度出 现 小阳春 行情的概率不大.具体来看,一线城市仍会保持量跌价稳的格局,受 限价 政策影响,供 应仍难放量, 而在调控政策的节节攀升之下, 需求侧也受到更多限制;

二线城市整体成交量仍将底部徘徊, 但视政策调控差异,城市间分化进一步加剧.多次调控升级的城市,如杭州、南京、合肥等城市自去年四 季度以来政策调整已达

5 次之上,成交继续萎缩的概率较大;

今年首次出台政策的青岛、长沙等此前市场 较为火热城市,交易量将继续下滑, 投资客 青睐的产品也将受到更多影响;

少数高库存城市如沈阳、 长春、大连等在去库存政策刺激下,成交量或将率先回暖.另外,例如重庆、武汉、济南等城市,未来政 策仍有加码可能,预判二季度成交量仍以稳为主.

三、四线城市迎来政策性行情,尤其是核心城市圈的县 市更是如此.目前一线城市周边的三四线调控力度相对温和,多数城市只是执行 限购一套 的政策,仍 能继续承接部分核心城市需求溢出,对市场成交带来实质性利好. 供求低位但 涨价 压力依旧,二季度成交仍将底部徘徊 增速指标 ..

3 2 月多数经济指标趋向改善,部分指标好于预期,经济延续去年下半年稳中有升的趋势,其中服务业 增长较快,制造业稳中有升,进出口形式好转,但仍需防范需求动力不足与输入性通胀的风险.

1、宏观经济运行数据超预期,民间投资增速保持上行趋势 从1-2 月主要指标情况分析,目前实体经济活力增强,市场环境趋向好转,供求关系有所改善,其主 要表现在工业品出厂价格在恢复性上涨,41 个工业行业大类中

32 个行业均呈增长趋势.工业经营状况的 好转,导致投资积极性也在回升,其中 1-2 月民间投资增长 6.7%,比去年全年的 3.2%提高了 3.5 个百分 点,为去年

3 月份以来的最快增速,主要是房地产和服务业投资增长较快,制造业投资也有一定恢复;

其中1-2 月全国房地产开发投资同比增长 8.9%,增速比去年全年加快

2 个百分点,前两月地产投资在销售 带动下增速强劲,将对一季度经济产生明显的支撑作用. 从消费指数来看,2 月CPI 和PPI 出现明显的背离,2 月份 CPI 同比上涨 0.8%,环比下降 0.2%,同 比涨幅较

1 月份回落 1.7 个百分点,主要是春节因素造成的影响;

PPI 同比上涨 7.8%,环比上涨 0.6%, PPI 的持续上涨及涨幅较大,主要也是翘尾因素的影响.但这两个价格指数综合来看,总的物价是温和上 涨的,表明市场供求关系在改善.且后期随着 PPI 翘尾因素的减少,及工业品供大于求的矛盾没有根本缓 解,预计 PPI 的走势会趋于回落,而CPI 在2月后还会温和上涨,因此 PPI 和CPI 之间的剪刀差会减小. 整体分析,总体的物价形势走势较为温和.

2、新增信贷超预期增长,M

1、M2 剪刀差有所扩大

2 月末,M2 同比增速小幅回落至 11.1%,而M1 同比增速回升至 21.4%,其负 剪刀差 结束了前

6 个月的缩窄趋势,有所扩大.其中 M2 增速下滑主要由于财政存款增加

1903 亿,同比多增

3593 亿.而M1 增速较高,主要是今年

2 月春季效应对 M1 的影响消退,去年

2 月受春节影响 M1 大幅下降,低基数 推升了 M1 的较高增速.由今年的 M2 增速目标下调至 12%,虽有收紧,但鉴于目前 M2 增速在 11%,左右,未来仍有上升的可能.而M1 此后基数逐渐走高,预计

2 月之后 M1 增速将恢复正常.

2 月新增人民币贷款 1.17 万亿元,环比回落

8600 亿元,同比增加

4434 亿,为历史同期高点.从结 构上看,居民中长期贷款

3804 亿,环比回落 40%,回落幅度较历年较小,为16 年3月以来单月最低, 主要是去年

10 月以来地产政策的严格调控和房屋销售面积的回落,逐步在居民中长期贷款中体现.企业 中长贷投放较为活跃,2 月新增

6018 亿,同比增

996 亿.总体来看,居民中长期贷款回落幅度有限,企 业信贷需求较好,支撑前两月信贷规模仍较高.2 月新增社融 1.15 万亿,环比大幅回落

25877 亿元,但 社会融资总规模同比增长 12.8%,仍高于今年 12%的预期增长目标. 宏观经济数据向好, M1/M2 剪刀差再扩大 ..

4 今年的两会政府工作报告提出,2017 要因城施策去库存,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力 大的城市要合理增加住宅用地.紧随其后,热点一二线、环一线周边三四线城市及其他省内地级市密集出 台新一轮紧缩调控,且力度范围有不断加大之势.而在去化周期较大的省市仍着力去库存,如广西、湖北 等省市出台措施加快发展住房租赁市场,河南、浙江放宽农民进城落户条件.

1、热点

一、二城市持续加码,环一线三四线开启 双限 模式 截止

3 月底,本月已有逾

30 个城市相继重启限购限贷或升级调控力度.本轮调控主要有两个特点, 其一,此前已有调控措施出台的热点

一、二线城市调控再加码,北上广深全部执行 认房又认贷 政策, 非户籍人口购房门槛均提高至

5 年,同时北京、广州均加强商服类项目管理;

南京、杭州、郑州、成都、 南昌、天津等相继升级限购措施,购房门槛再提高,长沙、青岛、石家庄等依次重启限购,外地人限购一 套,同时提高购房首付比.热点

一、二线城市紧缩调控,一方面是房价上涨压力依旧较大,根据国家统计 局公布的房价数据,2 月房价上涨城市数量有增无减,部分城市房价有反弹趋势.另一方面,目前全国土 地市场依旧火爆,而高地价将会支撑后续市场的预期没有根本转变. 其二,环一线城市及部分热点三四线城市加入 限购限贷 阵营.此次再掀起的调控潮与

930 新 政不同的是, 本轮调控加入了一线周边县市及部分省内热点城市. 环北京的河北涿州、 沧州、 保定涞水县、 张家口崇礼区重启限购, 廊坊扩大限购范围, 环上海的嘉兴、 嘉善县升级限购限贷力度, 而环深圳的佛山、 东莞限购升级,中山重启限购.此外,南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、三亚等热点城市均 实施限购政策,贵阳、长春、甘肃天水、广东湛江等地调整住房公积金贷款.热点三四线城市的市场热度 攀升是此轮调控的诱因,而

一、二线城市的需求外溢是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因.

2、去库存仍是三四线主基调,地方省市探索去库存举措 中央层面,本月在

2017 全国两会政府工作报告中提出,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支 持居民自住和进城人员购房需求.城市之间房地产市场依旧分化,去库存仍是今年三四线城市的主基调. 地方层面, 多省市通过放宽非户籍落户条件、 发展住房租赁市场等方式调整市场供求关系. 其中浙江、 河南及四川资阳出台政策放宽农民工及其随迁家属进城落户条件,将进城落户农民纳入城镇住房保障体系, 通过放宽落户条件及信贷宽松,鼓励农民工在三四线城市和县城购房,对去库存起到一定的推动作用.此外,广西、湖北两省发文支持发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,支持租赁住房的建设.形成 规范化和规模化的租赁市场,对缓解市场的供求矛盾有很关键的作用,但目前国内的住房租赁市场发展还 不成熟,仍有许多难关需攻克. 紧缩与刺激基调维持,三四线城市加入新一轮调控 ..

5 相较

2 月份而言,3 月份整体市场表现有所回暖,供求环比双双低位回升,但此 回暖 仅限于环比 上月市场情况而言,相对去年市场的火爆,当前楼市仍较为清冷.3 月北京、广州等十余热点城市迎来一 轮新政,调控力度持续增大,短期来看市场低位运行的状态不会改变.

1、供应:上月基数较低使得环比激增 147%、同比仍处低位

3 月,28 个重点城市商品住宅新增供应量环比大幅增长 147%,其中多数城市供应量环比均有较大回 升,主要是

1、2 月份供应已跌入谷底,基数过低所致.总体而言, 限价 致供应偏紧的局面并未扭转, 仍有

6 成城市供应量低于去年月平均值,整体同比仍跌 10%,当前供应量仍处在低位. 一线城市中, 广州供应超百万平方米, 环比增长近

3 倍, 同比也是一线城市中唯一上涨的. 另外, 北、 上、深供应量虽环比增长,但同比跌幅都较大.

二、三线城市供应量环比增长 144%,同比仍下滑 8%,多 数城市供应量处在较低位Z,其中仅济南供应量环比下跌 40%,其余城市全部上涨.同比来看,近半数城 市下滑,天津、济南跌读较大,超过 70%,苏州、南京、无锡跌幅也在 20%以上.值得注意的是,仍有部 分如郑州、徐州、长春、常州等城市供应同、环比全部上涨. 表:2017 年3月全国

28 个重点城市商品住宅新增供应 (单位:万平方米) 能级 城市

3 月供应量 环比 同比 能级 城市

3 月供应量 环比 同比 一线 北京

16 102% -75% 二三线 常州

65 813% 79% 上海

36 26% -58% 南京

60 98% -39% 广州

114 293% 77% 南宁

60 137% -11% 深圳

21 / -36% 沈阳

58 307% 72% 合计

187 185% -24% 无锡

48 493% -44% 二三线 武汉

163 276% -9% 昆明

48 288% 100% 成都

153 49% 30% 东莞

46 101% 3% 重庆

150 288% 51% 天津

43 44% -70% 佛山

130 271% 13% 长春

40 11665% 69% 杭州

90 187% -24% 宁波

38 193% -53% 贵阳

85 237% -32% 福州

22 675% 12% 徐州

85 672% 304% 厦门

18 457% 95% 郑州

72 131% 345% 济南

15 -40% -91% 青岛

70 159% -18% 合计

1697 144% -8% 苏州

70 476% -20% 合计

1884 147% -10% 长沙

68 1035% -8% 备注:上表中城市供应数据为新申请预售证面积,本月根据

26 日左右数据预估得到 资料来源:CRIC2016 供应、成交环比大幅回升,二季度仍将底部徘徊 ..

6

2、成交:供应增加使成交环比激增 77%,城市间分化显著 在供应量回升推动下,3 月份重点城市成交量环比上涨 77%,其中绝大多数城市成交量环比上涨,且 涨幅较大. 但市场并没有出现真正回暖, 成交量仅在低位有所回升. 这一点在成交量同比变化中也可佐证,

3 月28 个重点城市成交量同比下滑 30%,超过

7 成城市成交量同比下滑. 一线城市整体成交环比上涨 53%,同比下降 43%,仅广州成交量同环、比皆上涨,且高于去年月平均 成交值,市场依旧保持一定热度.北京、上海成交量恢复至去年四季度水平,深圳成交再探新低.

二、 三线城市

3 月成交全部环比上涨, 涨幅达 80%, 但超过

6 成城市同比下跌. 各城市间但分化明显: 第一,青岛、厦门、昆明、宁波、佛山等城市市场更为活跃,成交量同、环比皆上涨.青岛

3 月份重启限 购导致末班车效应,成交量同环、比上涨 13%和54%;

高库存城市沈阳、徐州成交节节攀升,去化风险进 一步降低.第二,济南、郑州等城市表现较弱,环比涨幅均在 20%之内,济南因供应连续下滑,成交量几 乎与

1、

2 月份相持平, 远低于去年月平均值, 郑州成交持续处在低位, 一季度成交较去年同期下滑 30%. 第三,南京、........