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2013 年成都市新建住宅市场 分析报告 ? 四川中原物业顾问有限公司 市场研究中心 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 2 前言楼市飘红猛于虎 万般自嘲谢 萧何 纸老虎 国五条 催生楼市 真市场

2013 年成都市场供需价齐涨,市场迎来继

2009 年后的 又一高峰.

全年一手商品住宅供应 2462.3 万平方米,环比上涨 13.95%;

成交 2592.69 万平方米,环 比上涨 24.03%.而主城区市场表现尤为傲人,全年一手商品住宅供应 1046.16 万平方米,环比上涨 21.4%;

成交 1104.71 万平方米,环比上涨 22.9%;

供需两端齐迈入 千万 时代.取得如此辉煌成 绩,不得不感谢新 国五条 这一催化剂.3 月份出台的 国五条 可谓是调动全国楼市的神经,出 台前便有 史上最强 之称,而在此之下,成交市场的躁动就可见一般;

但出台后执行过程中的不了 了之,使之不可不谓之为名副其实的 纸老虎 ,在这只老虎的威势下,成交市场井喷式释放,并将之 市场热度延续至年末.而成交市场的骄人表现,带动了开发商的推量信心,供应量的持续攀升也随之 而来;

二级市场的亮眼表现,也无疑催生土地市场的持续升温,开发商拿地信心倍增,高价拿地显现 频现.至年末,2013 年 真市场 形成. 土地诚可贵 今年价更高

2013 年土地市场热异于往年,主要表现在:

一、土地供量不涨反降,全 年成都土地市场总出让面积 17780.77 亩,环比减少 29.69%;

其中成交土地

272 宗,合计 15410.06 亩,环比下滑 29.98%.

二、土地出让金额超越去年,全年土地出让金额达 674.56 亿元,环比上涨 5.08%.因此,2013 年土地市场热,并非热于供需增长量,而在于成交金额的上涨.正所谓土地诚可 贵,今年价更高. 高新区卫冕之王 言独孤求败, 成华区强势崛起 欲黄袍加身

2013 年高新区供需量稳居榜首, 全年 供应 332.93 万平方米,环比上涨 13.12%;

成交 337.95 万平方米,环比上涨 21.36%.高新区供需量 居高不下,颇有独孤求败之意,然城市向南延伸,行政中心、经济中心南移,是其居高自傲的原因. 但是市场永远不缺乏冉冉升起的新星,2013 年成华区强势崛起,供应面积达 273.81 万平方米,环比 大涨 64.335,成交面积 255.11 万平方米,环比上涨 62.55%;

而区域大幅度的上涨主要得益于 北改 的推进.该区域具有明显的刚需特征,其中的昭觉寺-驷马桥、万年场-保和均为刚需产品的集中地,在 今年的板块供需排行中均位列前十,而成华区在年度板块供需排行中均占据

3 席.因此,成华区的崛 起实属必然,并有向高新区挑战之意,黄袍加身未尝不可. 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 3 开发商资金压力 促使首付分期蔚然成风

2013 年6月以来 钱荒 未能让开发商产生资金压力, 但金融制度改革,银行资金流转的持续吃紧一直延续至年末;

再加之明年美国 QE 的退出必然会影响 到未来房企海外融资环境,对于融资渠道的较窄的中国房企而言,可谓是 内忧外患 .而资金的压 力也终于在年末显露无疑.资金链的吃紧,促使开发商加速走量、回笼资金,而这也正好火了 首付 分期 .首付分期优点在于,降低了置业门槛,释放潜在客户量,从而达到走量回笼资金的目的.但 年末需求端因已过度透支而未能让开发商如愿以偿. 主城区产品结构变化悄然发生 小四房恐难再显传奇

2013 年主城区小户型刚需产品占比逐年微 幅缩小,改需产品市场占比微幅上升.其中,0-90 O产品占比为 58.74%,较去年减少一个百分点;

而90-150 O产品占比为 35.27%, 较去年增长 0.7 个百分点. 产品结构的变化反映了人民生活水平的提高 和对生活品质追求.而今年部分楼盘推出的

70 O以下的小四房产品恐难现

12 年小三房的传奇,串红 疯抢几无可能. 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 4 报告说明 研究目的: 本报告对成都市

2013 年度一手住宅市场进行调查统计, 一方面通过分析和对比住宅市场的 供应、成交及价格等基本情况,旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势;

另一方面按方 位和环线对市场做进一步对比分析,旨在了解各区域市场发展情况及走势. 统计时间:2013 年1月1日―2013 年12 月31 日. 统计范围: 1.成都市主城区房地产市场 市中心 :二环路以内 城东:府青路-昭觉寺横路-青龙路-锦江 城南:武侯大道-锦江 城西:武侯大道-营门口路-茶店子路-金牛大道-金泉路 城北:营门口路-茶店子路-金牛大道-金泉路-府青路-昭觉寺南路-青龙路 2. 成都五近郊房地产市场 双流、温江、郫县、新都、龙泉 统计对象:成都主城区和五郊县一手住宅在售项目. 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 5 第一部分 房地产投资环境分析 一.2013 年成都市综合概况 1.GDP 稳步上行 万亿 时代将至

2013 年,成都市前三季度生产总值达

6681 亿元,同比增长 10.2%;

预计全年生产总值达

9670 亿元,增长幅度在 12%左右.经济发展速度持续下滑,但经济指标基数持续上涨,预计明年成都市经 济发展将进入万亿时代. 根据成都政府工作报告的要求, 预计

2013 年成都市城镇居民人均可支配收入 达30865 元,增长幅度在 13.5%左右. 图1:成都历年 GDP 及增长率走势

0 2000

4000 6000

8000 10000

12000 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

1664 1871

2185 2371

2750 3324

3901 4503

5551 6855

8139 9670 12% GDP(亿元) GDP增长率 数据来源:成都市统计局 图2:成都城镇居民可支配年收入及增长率走势

0 5000

10000 15000

20000 25000

30000 35000 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18%

8970 9641

10394 11359

12789 14849

16943 18659

20835 23932

27194 30865 13.5% 城镇居民人均年可支配收入(元) 增长率 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 6 数据来源:成都市统计局 2. CPI 指数震荡回升 据国家统计局公布的月度 CPI 数据来看,2013 年成都市 CPI 震荡上行,预计全年全市 CPI 增长 幅度将重回

3 时代.今年宏观经济的复苏在经济环境复杂的情况下,依然做到稳中有升,使消费市 场信心回升、居民消费价格指数上涨.预计后市在经济环境持续复杂、QE 带动热情逃离、货币金融流 通吃紧等因素的影响下,CPI 指数持续上行压力较大,整体保持平稳态势. 图3:居民消费价格指数(CPI)月度变化情况 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2.9% 3.5% 2.3% 2.9% 2.8% 2.8% 3.5% 3.2% 3.6% 3.8% 3.4% 3.7% 2013年居民价格消费指数 数据来源:国家统计局 3. 固定资产投资比重高位平稳

2013 年1-11 月,全市固定资产投资累计完成 5830.9 亿元,同比增长 10.0%.其中房地产投资额 达到

1869 亿元,同比增长 11.3%. 截止

2013 年11 月成都市房地产投资额达

1869 亿元, 全年投资额度超越

2012 年已无悬念.

2013 年在房地产成交市场的火爆的带动下,房地产投资市场也异常火爆,开发商信心倍增,纷纷高价入市 拿地,致使本年度在土地供应减少三成的情况下,成交额则反超去年.土地市场的高温是本年度房地 产投资比重维持高位的主要原因. 图4:成都市固定资产投资及房地产投资概况 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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0 1000

2000 3000

4000 5000

6000 7000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-11月0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

129 171

203 245

309 452

614 909

913 945

1278 1596

1890 1869 32.1% 房地产投资额(亿元) 固定资产投资额(亿元) 所占比重 ? 数据来源:成都市统计局 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 8 第二部分 土地市场分析 一.成都市土地市场概况 1.成都市土地市场供需概况 z 地价大涨 供需收窄

2013 年,成都市土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地

314 宗,总出让面积 17780.77 亩,环比减少 29.69%;

其中成交土地

272 宗,合计 15410.06 亩,环比下滑 29.98%;

平均 楼面地价为

2035 元/平米,环比增长 38.91%;

整体的土地出让金达到 674.56 亿元,环比略涨 5.08%. 土地市场的冷热与住宅市场的表现可谓是休戚相关.2009 年、2010 年的住宅市场供需两旺,土 地市场则立即反馈,各路开发商积极拿地,使得

2010 年的土地市场十分火热,不仅鲜见流拍,而且 供销价及出让金都达到近年的峰值.2011 年,由于宏观调控对于楼市的打压,土地市场也应声而 落,转入低谷.再观

2013 年的土地市场,由于楼市 小阳春、红五月 的带动,土地的传统淡季― ―年中的表现也颇佳;

而且

2013 年整体土地成交楼面地价大幅上涨,土地出让金基本持平,政府也 收窄了既定的土地供地计划. 图5:2009-2013 年成都市土地供销价及出让金走势 为您・ 我做到 四川中原市场研究中心/2014/01/10 四川中原物业顾问有限公司 地址: 锦江区大业路

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8676765 9 数据来源:中原数据库 2.主城区土地市场整体概况 z 市场火旺 鲜有流拍

2013 年,成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地

84 宗,总出让面积 3991.15 亩,环比减少 28.47%;

其中成交土地

77 宗,合计 3850.56 亩,环比下滑 24.48%;

平均楼面 地价为

4091 元/平米,环比增长 45.38%;

整体的土地出让金达到 394.55 亿元,环比略涨 3.16%. 近年主城区的土地市场表现较为火旺.从供需面积来看,年度供需保持在

5000 亩左右,2013 年 则由于地价的大涨,或许考量到主城区地块的稀缺性,在出让金环比略增的情况下,为后期的地块溢 价做准备,土地的年度计划并未完成,供需明显收窄.此外,楼市热度相对较低的

2011 年、2012 年,虽然主城区供地较........