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保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 公司代码:600048 公司简称:保利地产 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 一 重要提示

1 本年度报告摘要来自年度报告全文,为全面了解本公司经营成果、财务状况及未来发展规划、 公司债券相关事项,投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年 度报告全文.

2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任.

3 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 朱征夫 工作原因 李非

4 立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告.

5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至

2018 年12 月31 日公司 11,895,029,098 股总股本为基数, 每10 股派发现金红利 5.00 元(含税) ,不进行资本公积金转增股本. 二 公司基本情况

1 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产

600048 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄海 尹超 办公地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室 电话 020-89898833 电子信箱 stock@polycn.com

2 报告期公司主要业务简介 公司是专注于房地产开发与经营的大型企业集团,报告期内,公司 一主两翼 战略进一步 明确为 以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼 ,搭建不动产生态发展平台. 不动产投资开发是公司坚定的主业方向,公司销售规模稳居行业前

五、央企第一.公司聚焦 刚性和改善性需求,坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略,坚持以一二线城市及核心城市群 为主的布局策略.公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资 源储备,保持良好的可持续发展能力. 两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块.围绕不动产投资开发,搭建覆盖物业管理、销 售代理、商业管理等十余个综合服务板块,以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台. 报告期内房地产行业发展情况,详见本报告

第四节 经营情况的讨论与分析 .

3 公司主要会计数据和财务指标 3.1 近3年的主要会计数据和财务指标 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 单位:元 币种:人民币 2018年2017年 本年比 上年 增减 (%) 2016年 调整后 调整前 总资产 846,493,923,179.58 697,634,668,511.42 696,451,750,899.16 21.34 467,996,774,750.41 营业收入 194,513,842,492.17 146,623,004,012.02 146,306,235,168.92 32.66 154,752,138,129.80 归属于上市 公司股东的 净利润 18,903,715,264.07 15,633,557,875.88 15,625,886,183.86 20.92 12,421,551,064.86 归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益的净 利润 18,050,260,847.42 15,446,781,266.30 15,438,973,853.46 16.85 12,257,799,041.22 归属于上市 公司股东的 净资产 121,922,515,914.16 106,923,069,073.30 106,979,798,171.50 14.03 89,253,187,376.76 经营活动产 生的现金流 量净额 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93 -29,295,855,440.87 140.65 34,053,957,194.00 基本每股收 益(元/股) 1.59 1.32 1.32 20.45 1.10 稀释每股收 益(元/股) 1.59 1.32 1.32 20.45 1.10 加权平均净 资产收益率 (%) 16.63 16.34 16.32 增加 0.29个 百分点 15.53 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 不适用

2018 年度,本公司发生同一控制下企业合并,公司根据企业会计准则相关规定调整报表. 3.2 报告期分季度的主要会计数据 单位:元 币种:人民币 第一季度 (1-3 月份) 第二季度 (4-6 月份) 第三季度 (7-9 月份) 第四季度 (10-12 月份) 营业收入 20,133,631,997.93 39,392,455,593.43 35,407,945,257.89 99,579,809,642.92 归属于上市公司 股东的净利润 1,893,754,274.08 4,598,270,058.43 3,109,390,549.79 9,302,300,381.77 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 1,861,783,871.52 4,516,472,275.44 2,586,793,289.82 9,085,211,410.64 经营活动产生的 现金流量净额 -26,118,298,070.67 16,520,530,107.75 -1,076,292,911.74 22,567,382,234.30 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 √适用 不适用

2018 年度,本公司发生同一控制下企业合并,公司根据企业会计准则相关规定调整报表,后 文提及

2017 年度财务数据均为追溯调整后数据.

4 股本及股东情况 4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前

10 名股东持股情况表 单位: 股 截止报告期末普通股股东总数(户) 156,438 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 155,106 前10 名股东持股情况 股东名称 (全称) 期末持股数量 比例(%) 持有有限售 条件的股份 数量 质押或冻结情况 股东 性质 股份 状态 数量 保利南方集团有限公司 4,511,874,673 37.93

0 无0国有法人 泰康人寿保险有限责任 公司-分红-个人分红 -019L-FH002 沪491,870,268 4.14

0 无0其他 安邦财产保险股份有限 公司-传统产品 404,738,023 3.40

0 无0其他 中国证券金融股份有限 公司 357,138,847 3.00

0 无0国有法人 中国保利集团有限公司 334,587,645 2.81 122,100,122 无0国有法人 华美国际投资集团有限 公司 205,153,900 1.72

0 质押 114,390,000 境内非国 有法人 香港中央结算有限公司 204,318,880 1.72

0 无0其他 中央汇金资产管理有限 责任公司 179,655,800 1.51

0 无0国有法人 泰康人寿保险有限责任 公司-传统-普通保险 产品-019L-CT001 沪137,536,654 1.16

0 无0其他 张远捷 117,000,000 0.98

0 质押 83,700,000 境内自然人 上述股东关联关系或一致行动的说明 本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的 股权;

本公司第二大股东泰康人寿保险有限责任公司-分红-个人分红-019L-FH002 沪和本公 司第九大股东泰康人寿保险有限责任公司-传统-普通保险产品-019L-CT001 沪同为泰康人 寿保险有限责任公司管理;

公司第十大股东张远捷是公司第六大股东华美国际投资集团有限公 司的董事兼经理,且张远捷通过昌都市卡若区华富投资管理中心(有限合伙)间接持有华美国 际投资集团有限公司 10%的股权.未知其它股东之间是否存在关联关系, 也未知其它股东是否属 于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人. 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 √适用 不适用 4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 √适用 不适用 4.4 报告期末公司优先股股东总数及前

10 名股东情况 适用 √不适用

5 公司债券情况 5.1 公司债券基本情况 单位:亿元 币种:人民币 债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券 余额 利率 还本付 息方式 交易场 所 保利房地产(集团) 股份有限公司

2015 年公司债券 (第一期)

15 保利

01 136087

2015 年12 月11 日2020 年12 月11 日3.19 3.40 每年付 息一次, 到期一 次还本 上交所 保利房地产(集团) 股份有限公司

2015 年公司债券 (第一期)

15 保利

02 136088

2015 年12 月11 日2022 年12 月11 日20 3.68 每年付 息一次, 到期一 次还本 上交所 保利房地产(集团) 股份有限公司

2016 年公司债券 (第一期)

16 保利

01 136151

2016 年1月15 日2021 年1月15 日25 2.95 每年付 息一次, 到期一 次还本 上交所 保利房地产(集团) 股份有限公司

2016 年公司债券 (第一期)

16 保利

02 136152

2016 年1月15 日2023 年1月15 日25 3.19 每年付 息一次, 到期一 次还本 上交所 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 保利房地产(集团) 股份有限公司

2016 年公司债券 (第二期)

16 保利

03 136233

2016 年2月25 日2021 年2月25 日20 2.96 每年付 息一次, 到期一 次还本 上交所 保利房地产(集团) 股份有限公司

2016 年公司债券 (第二期)

16 保利

04 136234

2016 年2月25 日2026 年2月25 日30 4.19 每年付 息一次, 到期一 次还本 上交所 5.2 公司债券付息兑付情况

2018 年1月15 日,公司按期支付公司债券

16 保利

01 和

16 保利

02 存续期内第二年 的利息;

2018 年2月26 日,公司按期支付公司债券

16 保利

03 和

16 保利

04 存续期内第 二年的利息;

2018 年12 月11 日,公司按期支付公司债券

15 保利

01 和

15 保利

02 存续期 内第三年的利息. 5.3 公司债券评级情况

2018 年6月14 日,大公国际资信评估有限公司出具了《保利房地产(集团)股份有限公司 主体与相关债项

2018 年度跟踪评级报告》 ,通过本公司及相关债项的信用状况进行跟踪评级,确 定公司的主体长期信用等级维持 AAA,评级展望维持稳定,

15 保利

01 、

15 保利

02 、

16 保利

01 、

16 保利

02 、

16 保利

03 、

16 保利

04 的信用等级维持 AAA,并于

2018 年6月16 日刊 登于上交所网站. 报告期内,中诚信国际信用评级有限责任公司因公司发行的

18 保利房产 MTN001 、

18 保 利房产 MTN002 、

18 保利房产 MTN003 、

18 保利发展 MTN004 对公司进行了主体评级,给予公 司AAA 的主体信用等级,评级展望稳定.不存在评级差异的情况. 5.4 公司近

2 年的主要会计数据和财务指标 主要指标

2018 年2017 年 本期比上年同期增减 (%) 资产负债率(%) 77.97 77.33 增加 0.64 个百分点 EBITDA 全部债务比(%) 15.40 14.56 增加 0.84 个百分点 利息保障倍数 2.89 3.02 -4.30 三 经营情况讨论与分析

1 市场回顾与展望

2018 年,全国商品房销售金额 15.0 万亿元,同比增长 12.2%,增速较

2017 年降低 1.5 个百 分点;

商品房销售面积 17.2 亿平方米,同比增长 1.3%,增速较

2017 年降低 6.4 个百分点.行业 集中度持续提升,销售前五名企业合计市场占有率达 18.3%,较2017 年提升 1.3 个百分点;

前十 名与前五十名的市场占有率分别超过 25%和55%. 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 数据来源:国家统计局,下同 在行业调控加深与 因城施策 推进下,区域及城市分化逐渐加大.根据

40 大中城市销售统 计,2018 年一线城市延续

2017 年的调整并于年中出现筑底回升,年内销售金额同比增速自

2018 年二季度起逐步提高,但仍远低于

2016 年全年水平;

二线城市表现较为平稳,年内销售金额同比 增速在 10%至15%间小幅波动;

三线城市则出现慢速降温现象.

2018 年,全国土地成交 1.6 万亿元,同比增长 18.0%,远低于

2017 年的 49.4%,土地成交热 度明显下降;

房地产开发投资完成额 12.0 万亿元,同比增长 9.5%,增速自

2017 年初以来保持稳 定.报告期内,全国房屋新开工面积 20.9 万平方米,同比增长 17.2%;

竣工面积 9.4 万平方米, 同比减少 7.8%.

2018 年,全国房地产库存总量延续自

2016 年11 月以来的同比下降趋势,但降幅有所收窄. 截至

2018 年12 月末,全国商品房待售面积下降至 5.2 亿平方米,较2017 年末同比下降 11.0%. 保利发展控股集团股份有限公司

2018 年年度报告摘要 其中,住宅待售面积 2.5 亿平方米,同比下降 16.8%. 在防控金融风险与去杠杆的政策背景下,

2018 年全国房地产开发资金来源总量 16.6 万亿元, 同比增长 6.4%, 增速较

2017 年下降 1.8 个百分点;

其中, 国内贷款占比下降 1.7 个百分点至 14.5%, 房企自筹资金、定金及预收款合计占比则提高至 67.0%. 报告期内,在 房住不炒 的政策引领下,房地产宏观调控以稳为主,具有较强的政策定力 和稳定性,商品房销售增速继续下降,城市调整分化渐趋明显,一线城市下半年调整至筑底、二 线城市保持平稳表现、三线城市则逐步进入调整,且城市内各片区间也出现不同的调整节奏;

临 近年末,行业资金面伴随降准与流动性放松而有所改善,但贷款规模尚未出现明显提升.公司认 为房地产行业发展趋势仍然向好,居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充,市场竞争趋 于专业化、品牌化.公司将继续专注刚性及改善性需求,聚焦一二线城市及核心城市群,把握市 场调整中的结构性机会,优化资源储备,提升产品及配套服务,发挥融资能力优势,保持持续稳 健增长,巩固行业领先地位. 长期来看,房地产作为城市发展的重要载体之一,承载居住、商务、学习、消费等多元需求, 拥有种类庞大的服务消费场景.房地产企........