PDF《新乡市 2017 年度地价状况分析报告》

--

1 -- 新乡市

2017 年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

(一)2010――2017 年城市地价水平变化趋势

1、总体变化趋势 新乡市

2010 年1月1日至

2017 年12 月31 日, 地价水平总体呈逐步上升的 趋势(此次报告中所指地价为每年最后一个季度的地价为基准),其变化趋势及 有关统计参数见下表、图.

(注:分析指标采用环比分析) 表1新乡市 2010-2017 年城市地价水平值变化表 单位:元/平方米 年度 用途

2010 2011

2012 2013

2014 2015

2016 2017 商服用地

2057 2374

2337 2465

2603 2877

3766 4027 环比率 15.41% -1.56% 5.48% 5.60% 10.53% 30.90% 6.93% 居住用地

1364 1679

1634 1683

1884 1932

2110 2250 环比率 23.09% -2.68% 3.00% 11.94% 2.55% 9.21% 6.64% 工业用地

324 369

375 399

417 434

391 400 环比率 13.89% 1.63% 6.40% 4.51% 4.08% -9.91% 2.30% 综合用地

1128 1330

1309 1371

1477 1577

1759 1873 环比率 17.91% -1.58% 4.74% 7.73% 6.77% 11.54% 6.48% --

2 -- 图1新乡市 2010――2017 年城市地价变化图 从上面的地价水平值表、 变化图情况来看,2017 年较

2016 年变化不大,

2017 年度新乡市商业、居住、综合、工业用途土地整体都有小幅上涨,造成这种态势 的原因与国家的宏观经济形势、 国家对房地产行业的有力调控、市场供求等多方 面的因素密切相关. 其中: 商服用地

2017 年地价上涨 6.93%, 纵观

2010 年-2017 年商服用地的走势,从2011 年开始与其它地类的地价在变动步伐和速度这两方 面基本处于协调状态, 到2017 年商服用地的地价继续增长但增长幅度大幅回落, 但在同期四类用地中, 又是涨幅最高的;

综合用地地价在 2010-2017 年呈现出阶 段性变化,总体呈上升趋势,2011 年呈现出一个大的增长,2012 年快速下降,

2013 年之后步入上涨通道,在2016 年涨幅达到巅峰后,在2017 年持续上涨态 势但涨幅回落;

工业用地

2011 年由于经济形势的快速发展,地价快速上升,到2012 年工业用地延续上涨趋势, 但涨幅趋缓,

2013 年该类地涨幅较大, 达到 6.4%,

2014 年和

2015 年涨幅慢慢趋于平缓,

2016 年有所下降,原因是

2016 年监测样 点位置和数量发生较大变化, 原来的样点分布在城市中心区域,调整后的样点基 本都在工业区,工业用地级别较调整前降低,整体上拉低了工业用地地价,实际 的情况是略有上升,

2017 年有小幅上涨, 涨幅仅 2.30%是四类用地中涨幅最低的;

居住用地从

2010 年至

2017 年涨跌变动较大,2011 年涨幅加大,达到 23.09%,

2012 年转为下跌,跌幅为 2.68%,2013 年又开始步入上涨通道,涨幅相对不大,

2014 年涨幅较大,达到了 11.94%,

2015 年涨幅又下降到 2.55%,2016 年居住 --

3 -- 用地涨幅继续加大,达到了 9.21%,2017 年居住用地继续上涨,达到 6.64%.纵观2017 年新乡市的地价走势,这四类地价实际均有上升,造成这种情况的原因 主要是由于国家宏观调控政策、 市场供求状况与新乡市经济发展水平相互协调的 结果. 下面以

2010 年为基期进行比较,各年地价增长率见下表、图.(注:分析 指标为定基指标) 表2新乡市 2010――2017 年城市地价增长率表 单位:元/平方米 年度 用途

2010 2011

2012 2013

2014 2015

2016 2017 商服用地

2057 2374

2337 2465

2603 2877

3766 4027 定基比率 15.41% 13.61% 19.83% 26.54% 39.86% 83.08% 95.77% 居住用地

1364 1679

1634 1683

1884 1932

2110 2250 定基比率 23.09% 19.79% 23.39% 38.12% 41.64% 54.69% 64.96% 工业用地

324 369

375 399

417 434

391 400 定基比率 13.89% 15.74% 23.15% 28.70% 33.95% 20.68% 23.46% 综合用地

1128 1330

1309 1371

1477 1577

1759 1873 定基比率 17.91% 16.05% 21.54% 30.94% 39.80% 55.94% 66.05% 注:以2010 年为基期. 图2新乡市 2010――2017 年城市地价增长率图 通过以上地价水平增长率表、图可以看出,新乡市整体地价水平值从

2010 年以来,整体呈逐步上升趋势.从2011 年开始各类用地均表现出快速上涨的趋 --

4 -- 势,

2011 年涨幅较大,2012 年小幅回调,从2013 年开始,整体又开始进入上 涨通道,2014 年继续上涨,2015 年延续上涨趋势,工业用地涨幅较小,其他三 种用地涨幅基本上涨一致,相对平稳,2016 年四类用地均延续上涨态势,数据的 大幅变化是由于地价监测样点位置、数量和地价内涵发生变化所导致的,2017 年四类用地均延续上涨趋势. 分年度来看:①

2011 年开始呈较快的增长态势,且开始分化;

②

2012 年在2011 年地价水平的基础上,略有回调,幅度不大;

③

2013 年和

2014 年整体 呈现上涨趋势,涨幅相对平稳;

④

2015 年整体上涨,涨幅较平稳;

⑤

2016 年 涨幅系历年来最高的(工业用地扣除监测样点变化因素的影响);

⑥2017 年整 体继续上涨,尤其商业用地在四类用地中上涨最快. 这些价格的不断变动都是市 场因素、国家宏观政策、居民收入水平、刚性和弹性需求等各种因素共同作用的 结果.

2、商服用地变化趋势 2010――2017 年商服用地地价变化特征与城市整体地价变化特征基本一 致,商服用地保持较平稳的增长态势,2017 年继续增长. 2010――2017 年的商服用地地价水平值分别为

2057 元/平方米、2374 元/ 平方米、2337 元/平方米、2465 元/平方米、2603 元/平方米、2877 元/平方米、

3766 元/平方米、4027 元/平方米(见图 3). 2010――2017 年的年地价定基增长率分别为 15.41%、13.61%、19.83%、 26.54%、39.86%、83.08%、95.77%(见图 4). 图3新乡市 2010――2017 年商服用地地价水平值图 --

5 -- 图4新乡市 2010――2017 年商服用地地价定基增长率图 从空间分布上看,以2010 年为定基,商服用地地价从

2011 年-2017 年期间 基本处于逐年上升态势,

2011 年涨幅达到 15.41%,2012 年涨幅略有下降,之 后几年稳步上涨,到2016 年涨幅最大,达83.08%,2017 年稳步上涨,定基涨幅 为95.77%.整体来看,新乡市的商业用地价格以

2010 年为基准,至2017 年基 本翻了一番,涨幅较快.这主要受国家政策、市场供求关系、居民投资趋势等因 素的影响,是市场经济中各项因素综合作用的结果.

3、居住用地变化趋势 2010――2017 年的居住用地地价水平值分别为

1364 元/平方米、1679 元/ 平方米、1634 元/平方米、1683 元/平方米、1884 元/平方米、1932 元/平方米、

2110 元/平方米、2250 元/平方米(见图 5). 2010――2017 年的年地价定基增长率分别为 23.09%、19.79%、23.39%、 38.12%、41.64%、54.69%、64.96%(见图 6). --

6 -- 图5新乡市 2010――2017 年居住用地地价水平值图 图6新乡市 2010――2017 年居住用地地价定基增长率图 纵观 2010-2017 年新乡市居住用地地价变化,尤以

2011 年的涨幅最大.在2011 年国家陆续出台的各种调控房地产市场的政策,且这些政策大部分是针对 住宅房市场的, 但由于新乡市不属于房产限购城市,且随着城镇化进程的步伐加 快,市场的刚性需求还是比较旺盛,故2011 年度新乡市的住宅用地价格才出现 大幅上涨的结果,到了

2012 年,各种调控房地产的政策才发挥出有限的作用, 这种滞后的反映与新乡市的房地产行业的具体情况是相符的.从2013 年开始, 住宅用地价格又开始逐步上扬,一直持续到

2017 年,这与新乡市的房地产市场 发展的实际状况是相互协调的.

4、工业用地变化趋势 --

7 -- 2010――2017 年的工业用地地价水平值分别为

324 元/平方米、

369 元/平方 米、375 元/平方米、399 元/平方米、417 元/平方米、434 元/平方米、391 元/ 平方米、400 元/平方米(见图 7). 2010――2017 年的年地价定基增长率分别为 13.89%、15.74%、23.15%、 28.70%、33.95%、20.68%、23.46%(见图 8). 图7新乡市 2009――2016 年工业用地地价水平值图 图8新乡市 2010――2016 年工业用地地价定基增长率图

2011 年,工业用地地价水平在

2010 年的基础上上涨了 13.89%,在2012 年, 又继续延续了这种上涨趋势,涨幅较小,但与其他三种用地相比,工业用地是在

2012 年唯一维持上涨态势的地类,2013 年之后工业用地价格持续小幅上涨,直到2016 年,由于检测样点位置发生较大变化而产生下跌,2017 年在

2016 年的 --

8 -- 基础上,地价水平小幅增长.这与新乡市做为工业城市的城市特点密不可分,也 是近几年来新乡市工业产业在相关政策支持下的快速发展的结果.

(二)2017 年各季度城市地价水平变化趋势 根据动态监测,2017 年新乡市 1―4 季度商业、居住、工业地价整体地价水 平、增长率见下表. 表3新乡市

2017 年1――4 季度地价水平值变化表 单位:元/平方米 季度 一季度 二季度 三季度 四季度 用途 综合

1766 1814

1843 1873 商业

3832 3915

3985 4027 居住

2105 2172

2209 2250 工业

393 396

398 400 图9新乡市

2017 年1――4 季度地价水平值变化图 表4新乡市

2017 年1――4 季度地价定基增长率表 季度 用途 一季度 二季度 三季度 四季度 综合 2.72% 4.36% 6.06% 商业 2.17% 3.99% 5.09% --

9 -- 居住 3.18% 4.94% 6.89% 工业 0.76% 1.27% 1.78% 注:以2017 年第一季度地价为基准 图10 新乡市

2017 年1――4 季度地价定基增长率图 通过上述

图表可以看出,以新乡市第一季度的地价为基准,

二、

三、四季度 均小幅上扬.其中:居住用地的涨幅最高,综合用地和商业用地居后,工业用地 的涨幅最低. 这是由新乡市的经济发展特点和各种市场调控等因素综合作用的结 果,理性稳步上扬的地价,使新乡市的土地价格更加趋于平稳发展.

(三)2017 年新乡市重点区域地价变化趋势分析

2017 年新乡市整体地价水平仍然处于上涨趋势,但各区域出现了明显差异, 下面就各重点区域作具体分析.

1、凤泉区区域

2017 年3月2日,凤泉区与新乡学院签订战略合作框架协议.此次协议的 签订标志着凤泉区校政之间合作更加紧密, 将围绕凤泉区重点扶持行业和区域重 大战略需求,发挥新乡学院的人才培养、智力资........